REDUCCIÓN ACTIVIDAD ECONÓMICA

 

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sirve para financiar a las Comunidades Autónomas y el Impuesto sobre Plusvalía Municipal a los Ayuntamientos. Ambos impuestos, además de los efectos señalados sobre la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias, incrementanr el precio nominal del bien inmueble transmitido, disminuyendo la oferta potencial inmobiliaria, particularmente la vivienda a cada precio de mercado, reduciendo la actividad en el mercado de viviendas de segunda mano. Ejercen un efecto de ancla sobre sus ocupantes propietarios desmotivando la movilidad en el trabajo y contribuyendo a una asignación espacial ineficiente de los recursos de mano de obra.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cedido a las Comunidades Autónomas, a diferencia del IVA, no grava diferencias de valor, sino que su base imponible viene dada por el valor real de la operación o por unos módulos mínimos publicados por las Administraciones Regionales. El sujeto pasivo es el comprador del inmueble.

Si los módulos de tributación de las Administraciones Regionales, eufemísticamente denominados "valores medios de mercado", coincidieran con los valores de mercado obtendríamos una tributación ajustada al valor real de las transacciones. Si, como suele ocurrir, se trata de unos módulos mínimos a efectos tributarios, tienen el efecto inmediato de propiciar que el comprador presione al vendedor para que figure en la escritura de compraventa esa cantidad y no la real, a fin de contribuir a la Hacienda Pública con la menor cantidad posible y obtener, de esta forma, una rebaja en el precio neto de la compraventa. Con ello se favorece la pérdida de transparencia del mercado, de forma que los precios y operaciones declaradas en las notarías e inscritos en el Registro de la Propiedad no son reales, ni pueden servir para conocer la realidad de la situación del mercado inmobiliario. Además, existen dos efectos tributarios evidentes. El vendedor se encontrará con una diferencia en dinero negro (no declarado) que se sustraerá a los mecanismos de contribución establecidos por el Sistema Tributario. Por otra parte, el comprador realizará una declaración del Impuesto que arrojará una deuda tributaria inferior a la que correspondería al precio que en realidad a satisfecho. Este mecanismo, en grandes cuantías o numerosas operaciones ofrece un canal efectivo para blanqueo de dinero, permitiendo trasladar y repartir grandes sumas de dinero negro entre los compradores. Sin embargo, con ser graves, no terminan ahí las consecuencias negativas de este gravamen, como se verá después de excaminar el Impuesto de Plusvalía Municipal.

El Impuesto Municipal de Plusvalía, cuya ordenanza varía lógicamente de uno a otro Ayuntamiento, tiene como sujeto pasivo al vendedor del inmueble. Como antes de realizar y negociar la operación de compraventa éste sabe que deberá liquidarlo, la diferencia que desee obtener entre el precio de adquisión histórico del inmueble y el precio de venta, margen, deberá incrementarse en la cuantía de dicho impuesto. Es decir, el vendedor tratará de repercutir en el precio de venta este Impuesto para conseguir el resultado neto que pretende.

El resultado final es que ambos impuestos incrementan el precio final del inmueble, uno a través del vendedor (Plusvalía) y otro del comprador (Transmisiones). En consecuencia, antes de que transcurran nueve transmisiones del mismo inmueble, aún en el hipotético supuesto de que los precios de venta de los inmuebles similares no se hubiesen alterado, su precio se habría doblado.

Por otra parte, ante dos inmuebles exactamente iguales, en el caso de que uno de ellos sea objeto de compraventa, automáticamente queda excluido del mercado inmobiliario, pues no resultará competitivo frente al otro. Esta reducción de la oferta disponible a cada precio también presiona al alza el precio de equilibrio del mercado del mercado inmobiliario, contemplado de forma global.

Examinada la repercusión de ambos impuestos desde la óptica del comprador del bien inmobiliario, imaginemos por ejemplo una vivienda para residencia habitual, nos encontramos que suponiendo que la adquirido al precio justo de mercado, inmediatamente después de tomar posesión de ella, el precio de la misma se desplaza y se encuentra, digamos, un 9% por encima del precio de mercado. ¿Qué ocurre si esa persona desea mejorar de vivienda con posterioridad? ¿Y si desea trasladarse de población para desempeñar otro trabajo? Pues, evidentemente, en los cálculos que realice deberá considerar que la venta inmediata le comporta pérdidas y que hacerlo sin ellas comporta la necesidad de esperar hasta que el alza natural de los precios de mercado se equipare con el coste de su vivienda. Los efectos parecen evidentes. Junto a la disminución inducida en la actividad del mercado inmobiliario se produce un efecto disuasorio sobre la movilidad de la mano de obra y la asignación óptima de este recurso.

Además, deben considerarse otras distorsiones y efectos. Un reciente estudio del Instituto de Política Familiar desvela que la mitad de los casados se separa antes de los diez años de convivencia, trasladando al mercado de la vivienda nuevas ofertas, de la vivienda común; y demandas, necesidad de dos viviendas de menor dimensión a cambio de la anterior común.

La existencia de estas dos figuras impositivas en los ámbito regional y municipal agrava los problemas señalados en este sitio web sobre los problemas de financiación de las Haciendas Locales que repercuten sobre el planeamiento urbanístico.

Las actuaciones de fomento del mercado de la vivienda exigen no sólo el establecimiento de políticas económicas adecuadas, como favorecer e impulsar el mercado de alquiler de viviendas, sino también reformas en nuestro Sistema Tributario.

 

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