RENTABILIDAD INMUEBLES (VI)

 

Los cálculos del Valor Actual Neto de la Inversión (VAN) y de su Tasa de Rendimiento Interna (TIR) se han hecho realizando una serie de "presunciones" que conviene examinar: - Renta de alquiler inicial conocida. - Tasa de Inflación conocida y constante durante cinco años. - Valor de venta o de mercado del inmueble conocido al terminar los cinco años. - Tasa de descuento posible de estimar razonablemente.

La renta de alquiler está sujeta a fluctuaciones de la oferta y demanda del mercado. No es posible asegurar el tiempo de comercialización ni la inexistencia de periodos sin inquilinos que provoque la ausencia de flujos de entrada.

La renta deberá incrementarse en función del IPC de cada año. No es posible estimar el IPC de cada uno de los años del periodo quinquenal. Ni siquiera es posible estimar un IPC medio. Las estimaciones oficiales no van más allá de dos o tres años. Además, el IPC real puede presentar desviaciones fuertes sobre las previsiones realizadas, incluso en periodos menores de un año. Por supuesto, los IPC anuales de un periodo quinquenal dificilmente coincidirán. En el Reino Unido e Irlanda no se realiza una actualización anual de as rentas en función del IPC, sino una revisión una vez transcurridos cinco años.

El precio de venta o precio de mercado del bien inmobiliario al final del periodo considerado es completamente imprevisible. Dependerá de la evolución de la oferta y de la demanda, del tipo de descuento aplicable a las hipotecas y, sobre todo, del momento del ciclo económico en el que nos encontremos.

En consecuencia, VAN y TIR son estimaciones que nos pueden ayudar, pero cuyo valor real distará considerablemente del manejado a priori. Si esto es así a medio plazo, para un periodo de sólo cinco años, la previsión a largo plazo no deja de ser un planteamiento de objetivos, nunca un plan detallado que inexorablemente deba cumplirse escrupulosamente.

Si en la venta se produce la mediación de un intermediario, corredor o agencia inmobiliaria, sus honorarios serán satisfechos por el comprador, vendedor o ambos, según lo pactado. Si produce una minoración de los ingresos del vendedor, debe deducirse del precio de venta a fin de calcular la rentabilidad obtenida.

Además, las estimaciones realizadas se han realizado antes de aplicar los impuestos correspondientes. En el caso de España:

- Si la venta la realiza un particular, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cedido a las Comunidades Autónomas. El tipo medio se sitúa al mismo nivel que el IVA para viviendas, el 7%. A diferencia del IVA no es un impuesto que grave diferencias de valor, sino que se calcula por el valor real de la operación o por unos módulos mínimos publicados por las Administraciones Regionales, por lo que cuanto más transacciones se realicen sobre el mismo bien, se produce un efecto de bola de nieve sobre los precios nominales de venta (incluso en ausencia de ganancias para los operadores presentes en el mercado). El efecto del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es pernicioso sobre la actividad económica ya que al empujar al alza los precios nominales de los inmuebles tiene como efecto inducido, por si no fuera poco el daño realizado en el nivel general de los precios, limitar el número total de transmisiones de inmuebles, puesto que aquellos bienes que ya han sido objeto de alguna/s de ellas, son menos competitivos que otros que han tenido menos transmisiones, generando menores incrementos patrimoniales. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no afecta a los cálculos del V.A.N. y T.I.R. realizados porque el sujeto pasivo del impuesto es el comprador.

- Si la venta la realiza una empresa inmobiliaria titular o promotora del inmueble, se aplica el IVA cuyo tipo impositivo varía según el bien comercializado. El sujeto pasivo es el vendedor, aunque repercuta sobre el comprador la cuantía del impuesto. Las liquidaciones permiten deducir las cuantías de IVA soportado en las adquisiciones realizadas, por lo que en última instancia sólo grava la parte del importe de venta que ha añadido el vendedor, o su incremento de valor. Sí afecta a los cálculos realizados, puesto que para calcular rentabilidades después de impuestos habría que minorar los precios de venta por la cuantía de IVA repercutido, menos el IVA soportado, todo ello en el marco de un análisis de costes de producción.

- Con independencia de quien realice la venta, el vendedor es el sujeto pasivo del Impuesto Municipal de Plusvalías, cuya ordenanza varía lógicamente de uno a otro Ayuntamiento. Afecta a los cálculos de la rentabilidad despúes de impuestos, debiéndose deducir de los precios de venta, puesto que es elmomento en que se realiza ésta cuando procede la liquidación del citado impuesto. Tiene el mismo efecto negativo sobre la actividad económica que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

- Lo mismo ocurre con los gastos de Notaría, cuya repercusión a vendedor o comprador puede pactarse, existiendo una previsión legal en defecto que también depende del territorio autonómico en el que nos encontremos.

- Los gastos para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad, de igual forma, inciden negativamente en la eficiencia de los mercados inmobiliarios.

- Finalmente, la plusvalía obtenida, la diferencia entre el precio de venta y adquisición, sin actualizar, descontando meramente los gastos nominales obligatoriamente producidos para la adquisión y posterior venta, constituye un incremento patrimonial, sujeto a imposición directa. En el caso de que el vendedor sea una persona física se traduce en el aumento de la base liquidable del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que tributa al 18%, salvo bienes adquiridos con anterioridad a determinada fecha sobre los que, dependiendo de la fecha de adquisición, puede existir una exención parcial mayor o menor. Esta cuantía se hará efectiva en la primavera del año siguiente al de venta, por lo que debe deducirse prácticamente en la totalidad del incremento de cuota producido, del precio de venta si queremos obtener la una mejor estimación sobre la rentabilidad de la inversión realizada.

Ver cálculo del TIR para una corriente dada de ingresos y gastos