RENTABILIDAD INMUEBLES (IV)

 

Tenemos una corriente de desembolsos, equivalente a la inversión realizada, y un flujo de ingresos producidos por las rentas generadas por la inversión y por la materialización de las variación patrimonial registrada por el bien en ese tiempo.

Todas esas cantidades debemos reducirlas a cifras homogéneas, para que puedan compararse entre sí y operar aritméticamente con ellas. Para ello debemos situarlas en un mismo momento temporal actualizándolas. Cuando las cantidades monetarias se trasladan a un momento posterior se incrementan con sus intereses, mientras que cuando se llevan a un momento anterior se descuentan esos intereses. Ello se realiza multiplicando por el factor (1+i)-t, capitalización discreta en el tiempo, ó e-rt, si consideramos que el proceso de capitalización ocurre de forma continua en el tiempo.

En los cálculos que siguen se utilizará la actualización realizada con el factor (1+i)-t. De nuevo debe realizarse otra simplificación. La tasa de interés a la que se actualizarán las distintas cantidades se considerará única en todo el periodo quinquenal. Esta tasa es igual a la tasa libre de riesgo, equivalente a la rentabilidad del dinero en depósitos totalmente garantizados, más una prima que se percibe por el mayor riesgo que comporta colocar el dinero en inversiones en bienes inmuebles en lugar de realizarlo en depósitos libres de riesgo.

PRECIO DE ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE : EUROS

RENTA MENSUAL (Deducidos gastos de comunidad y suministros): EUROS

TASA DE INFLACIÓN : %

TASA DE ACTUALIZACIÓN : %

PRIMA ANUAL SEGURO MULTIRRIESGO:

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES:

PRECIO DE VENTA DEL INMUEBLE TRANSCURRIDOS 5 AÑOS: EUROS



RENTABILIDAD INICIAL (primer año): % INGRESOS ANUALES:

RENTABILIDAD SEGUNDO AÑO : % INGRESOS ANUALES ACTUALIZADOS:

RENTABILIDAD TERCER AÑO : % INGRESOS ANUALES ACTUALIZADOS:

RENTABILIDAD CUARTO AÑO : % INGRESOS ANUALES ACTUALIZADOS:

RENTABILIDAD QUINTO AÑO : % INGRESOS ANUALES ACTUALIZADOS:

VARIACIÓN PATRIMONIAL ACTUALIZADA:

VALOR ACTUAL NETO DE LA INVERSIÓN:

En este caso la actualización se ha llevado al momento inicial, el primer año, con lo que se ha calculado el valor incial de las cantidades invertidas y producidas. La suma de todas ellas refleja el Valor Actual Neto. También podríamos haber hecho los cálculos para determinar el valor final de la inversión, expresado en moneda del último año del periodo considerado. Entre varias inversiones alternativas, elegiremos la que arroje un mayor VAN. ¿Qué valor tiene laTIR de la inversión?

 

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