OBSERVACIÓN DEL CES

 

PARTICULAR

Artículo 22- Valoración en el suelo rural

Como ya se expresó en las observaciones generales, el CES entiende adecuado el sistema establecido para la valoración de esta clase de suelo, que equilibra la definición de un precio justo para el propietario con la supresión de las expectativas derivadas de la mera asignación de usos y edificabilidades en el futuro. En este punto resultará crucial su desarrollo reglamentario, que deberá ajustarse a lo que preceptúa la redacción del artículo.

Para la valoración se ha adoptado el sistema consistente en capitalizar el valor de la renta real (o potencial si resulta mayor) anual del suelo para su propietario, pero corrigiendo ese resultado con una serie de criterios que parecen responder a lo que a veces se denomina “rentas de posición”, es decir, no sólo al valor económico que indica el rendimiento de la explotación del suelo sino también al que le proporcionan determinados intangibles: la mayor accesibilidad a los núcleos de población, a los centros de actividad económica, y a los parajes naturales de demanda social intensa.
Esta corrección se limita, a su vez, con la prohibición de considerar en el cálculo la asignación de usos y edificabilidades que no hayan sido plenamente realizados.

Por otro lado, el CES considera que debieran recogerse también en las valoraciones los perjuicios, si los hubiese, en el rendimiento de la parte no expropiada, por la ruptura de la continuidad entre las fincas u otras circunstancias que podrían reducir la capacidad productiva de la explotación que subsiste o aumentar los costes de ésta.

 

GENERAL

Además de la observación particular reflejada en los párrafos anteriores el párrafo 6º de la página 6 del Dictamen del CES, correspondiente a observaciones generales, indica que "el régimen de valoraciones propuesto puede suscitar dudas sobre la concreción, en su posterior desarrollo reglamentario, de los elementos que modulan la determinación del valor de capitalización del suelo calificado como rural".

 

VOTO PARTICULAR

La controversia sobre la valoración del suelo rural ha quedado plenamente al descubierto en el voto particular en contra emitido en la elaboración del Dictamen del CES, del que debemos subrayar que "...la discrepancia de los firmantes de este voto particular estriba en la valoración del contenido del artículo 22 del Anteproyecto de Ley, al entender que el sistema establecido no es adecuado para la valoración del suelo rural ya que cambia el método de comparación por el de determinación de la renta real o potencial (párrafo 4º del voto particular) ... Puede llegar a situaciones de confiscatoriedad (párrafo 5º) ... Posteriormente, sobre estos terrenos actúan otros agentes a los que el Anteproyecto de Ley parece no atribuirles ningún efecto sobre la especulación, cuando la realidad cotidiana demuestra lo contrario (párrafo 7º) ... Con el método de valoración establecido ... la adjudicación de este suelo 'rural' se llevaría a muy bajo coste siendo el único perjudicado el agricultor (párrafo 11º) ..."