CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

 

El método de capitalización de rentas estaba previsto en la Ley 6/98 para la valoración del suelo no urbanizable y del urbanizable sin sectorizar, de manera subsidiaria, cuando no es posible la utilización del método de comparación.

La nueva Ley del Suelo 8/2007 prevé su utilización para la valoración del suelo rural.


Sin embargo, con independencia de su aplicación en los casos previstos legalmente, el método de capitalización de rentas es válido para comprender y prever la situación de los mercados inmobiliarios en cada momento y de ayuda inestimable para la adopción de otras decisiones en el ámbito de la inversión inmobiliaria. Por ejemplo:

- Dispone de un inmueble y está pensando en venderlo o alquilarlo. Sin considerar el esfuerzo de gestión y riesgo, atendiendo únicamente a la corriente de ingresos esperados ¿Qué le interesa más? ¿Merece la pena correr los riesgos implicados en un contrato de arrendamiento?

- Está indeciso y no sabe si adquirir un inmueble o alquilarlo para su utilización. Es el mismo problema anterior, desde la óptica inquilino/comprador. ¿Qué hacer?

Para simplificar la realización de los cálculos a realizar se realizan los siguientes supuestos:

- LA RENTA DE ALQUILER, si los cálculos se realizan por el arrendatario, se considerará en su importe neto, deducidos los impuestos y gastos periódicos de conservación y mantenimiento. Si los cálculos se realizan por el inquilino, se considera su importe bruto, impuestos y cualquier otro gasto periódico incluido. En ambos casos, se considerará una renta periódica constante, actualizable anualmente en función de la tasa de inflación, también constante. Para simplificar la actualización se debería aplicar la fórmula correspondiente a una renta perpetua, como si el inmueble tuviese una duración indefinida (como se realiza en "FORBES: Rent versus sell house"). Si el valor actual de las rentas de alquiler es menor que precio de venta del inmueble, al usuario interesado en ocuparlo le interesa más alquilarlo y posponer su posible compra.

Sin embargo, hay muchos más factores a tener en cuenta. La compra encierra unos costes adicionales en impuestos (IVA o transmisiones en el momento de la compra, Impuesto de Bienes Inmuebles anualmente), escritura y registro, seguro y mantenimiento. Si se compra para arrendarlo a un tercero, hay que añadir los riesgos de impago de las rentas y desperfectos imprevistos con gastos de mantenimiento adicionales. Además, existe una variable no mencionada que supera normalmente en importancia relativa a todas ellas. El valor del inmueble variará con el tiempo en función del ciclo del negocio de construcción y, sobre todo, de su ubicación o centricidad (única y específica para cada inmueble).

Para facilitar la comparación, de las rentas de alquiler y la variación patrimonial debida al inmueble, se establece un horizonte temporal predeterminado por el usuario y se calculan y visualizan los valores finales, de manera que el resultado se deduce directamente del valor de ambos. Para calcular los valores actuales bastaría multiplicar por los factores de descuento correspondientes, pero parece más fácil comprender la cuantía final de las cantidades comparadas. El importe de la renta puede introducirse por unidad de superficie (m2), o el importe total del inmueble considerado, siempre que se utilice la misma unidad en el valor de compra, a fin de utilizar magnitudes homogéneas. Es la magnitud básica que permite capitalizar los flujos de ingresos y determinar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

- EL VALOR DE COMPRA incluirá todos los gastos e impuestos aplicables. Si se trata del valor de VENTA se descontarán los gastos e impuestos correspondientes. Utilice magnitudes homogéneas empleando la misma unidad que para expresar la renta de alquiler.

- LA TASA DE ACTUALIZACIÓN debe elegirse próxima a la tasa libre de riesgo. Se aconseja utilizar el EURIBOR a un año. Si la comparación se realiza desde el punto de vista del comprador potencial, debe elegirse, al menos, entre 0'33 y 0'8 puntos por encima, puesto que no conseguirá un coste inferior de financiación mediante hipoteca. Si la comparación la realiza un vendedor potencial, debe elegir una tasa de interés muy próxima al EURIBOR o ligeramente inferior, puesto que no tiene garantías de poder obtener una rentabilidad mayor, sin riesgo, para el producto de la venta. Una muy buena alternativa es utilizar la rentabilidad de la Deuda Pública a tres años. La tasa de actualización se supone constante (supuesto irreal que se realiza para simplificar los cálculos. En realidad los tipos de interés, cualquiera que sea el elegido, variarán a lo largo del tiempo). El programa de valoración y comparación corrige la tasa de interés de actualización con las dos que se indican a continuación.

- LA TASA DE INFLACIÓN se supone constante e incrementa anualmente las rentas. Se trata de otra simplificación, ya que la tasa de inflación variará continuamente en el tiempo. La tasa de actualización, como interés real, sería la diferencia entre la tasa de interés elegida y la tasa de inflación estimada. Cuanto más elevada sea la inflación mayor será el valor actual que resulte de la capitalización de rentas.

- LA TASA DE REVALORIZACIÓN DEL INMUEBLE, es la tasa anual media a la que se espera se incremente el valor del bien inmueble. También variará en el tiempo y es imposible de predecir con cierto grado de certeza. Si supera a la tasa de interés, la revalorización del inmueble superara a los costes financieros originados por su compra o al coste de oportunidad, la rentabilidad que se obtendría en una inversión alternativa, sin riesgo, en el caso de realizar la adquisición con recursos propios. Si la tasa de revalorización es inferior a la tasa de interés, la alteración de valor de la inversión será inferior a los costes de financiación, generando una minusvalía real aún en el supuesto de producirse una revalorización nominal.

Se introduce un horizonte temporal de tiempo de la inversión igual a la duración del alquiler. Finalmente, para facilitar la visualización del resultado y ante la dificultad de considerar en el momento presente posibles minusvalías en el futuro, se calcula y facilita el valor final de las rentas y del immueble, resultando la recomendación de la comparación de estos calores.

Introduciendo los datos en los recuadros que siguen puede apreciarse la repercusión que tiene la modificación de cada uno de los factores que intervienen en la capitalización de rentas.

PRECIO DE VENTA DEL INMUEBLE : EUROS

RENTA MENSUAL POR ALQUILER DEL INMUEBLE: EUROS

TASA % ANUAL MEDIA DE INTERÉS LIBRE DE RIESGO:

TASA % ANUAL MEDIA DE INFLACIÓN (INCREMENTO DE RENTAS):

TASA % ANUAL MEDIA DE INCREMENTO DEL VALOR DEL INMUEBLE (INCREMENTO PATRIMONIAL):

NÚMERO DE AÑOS CONSIDERADOS PARA EFECTUAR LA COMPARACIÓN:



VALOR FINAL DE LAS RENTAS: EUROS

VARIACIÓN DEL VALOR FINAL DEL INMUEBLE: EUROS (INCLUIDOS GASTOS DE FINANCIACIÓN)

SI USTED ES EL COMPRADOR LE INTERESA OPTAR POR:

- REPITA EL CÁLCULO CON OTROS VALORES. Considere la posibilidad de que los inmuebles se revaloricen a una tasa superior a la de inflación. Considere un escenario con un interés 1'5 o 2 puntos por encima del EURIBOR.

- NO OLVIDE QUE SE TRATA DE UNA APROXIMACIÓN, aunque sea de gran ayuda para adoptar una decisión de compra o venta frente a la de alquiler. Resulta muy dificil que se mantengan en el tiempo las tasas de variación en torno a los valores introducidos.

- SI AL INQUILINO POTENCIAL LE INTERESA COMPRAR, AL VENDEDOR POTENCIAL LE INTERESA ARRENDAR (a salvo de la valoración del riesgo, garantías y gestión).

- UTILICE otro sistema de cálculo como el que recomienda "FORBES: Rent versus sell house" y compare resultados del modelo propuesto y el recomendado por la revista FORBES.

- Lea informes sobre la situación de los mercados inmobiliarios y su evolución.

EN RESUMEN, la decisión adecuada depende de:

1.- La renta producida por el inmueble, los alquileres percibidos. Estos vienen a ser como los cupones recibidos por una inversión en renta fija de cuantía equivalente al precio del inmueble. Cuanto mayor sea el valor absoluto de las cantidades percibidas periódicamente y menor la tasa de interés real, tipo de interés descontada la inflación, mayor será el valor actual de las rentas.

2.- La variación patrimonial del bien inmueble que vendría a ser, en el simil de renta fija indicado en el párrafo anterior, como la evolución en los mercados de la cotización de las obligaciones, o títulos de renta fija. Esta evolución del precio del bien inmueble, presenta analogías y diferencias con la evolución de los títulos de renta fija. De manera similar a éstos, tienen tendencia a subir cuando bajan los tipos de interés real, debido a que se incrementa el valor actual de las rentas futuras esperadas. A diferencia de los mercados de renta fija, la evolución de sus precios y de las rentas generadas depende también del ciclo económico, de la demanda y oferta real de inmuebles para su uso (no sólo como bien de inversión), así como de cualidades propias, individuales y específicas de cada inmueble. Como consecuencia de ello, la evolución de sus precios se separa notablemente de la evolución del Índice General de Precios. Si los precios de los inmuebles se incrementan más rápidamente que los del resto de los bienes, IPC, se está generando una plusvalía real de la inversión con abstracción de los tipos de interés. Se están alterando los precios relativos de los distintos bienes y, en consecuencia, las preferencias de quienes los adquieren. Si, además, el coste de financiación es bajo, con tipos de interés real reducidos, las ganancias de capital y rentas previsibles incrementarán notablemente la demanda de bienes inmuebles como activos destinados a la inversión. Esta es la razón básica del boom de precios vivido a nivel mundial hasta el año 2007. Por el contrario, tipos de interés reales más altos, harán menos atractivos los inmuebles como bienes de inversión. Cuando, para el consumidor, resulta más ventajoso el alquiler que la compra, como sucede en la mayoría de los mercados actualmente, los bienes inmuebles dejan de ser atractivos como inversión. En términos anglosajones, deja de ser interesante la alternativa de "buy to let" (comprar inmuebles para alquilarlos). Por otra parte, como para el consumidor resulta más conveniente alquilar que comprar, aumentará la demanda de alquileres, lo que provocará una presión al alza en estas rentas, buscando un nuevo punto de eauilibrio en el que el valor actual de éstas iguale al valor de venta de los inmuebles.

El método de capitalización de rentas, tal y como se expone al explicar la valoración del suelo rural de conformidad con la Ley 8/2007, produce unos resultados muy cercanos al valor más probable de una posible transacción en el mercado cuando se aplica a propiedades comerciales como bajos en calles comerciales o locales en centros comerciales.

Cuando el suelo está íntimamente ligado al negocio construido sobre el mismo, como es el caso de hoteles, estaciones de servicio y similares, la capitalización no se realiza sobre las rentas, sino sobre el beneficio que arroja la explotación. El valor obtenido engloba suelo y construcciones realizadas sobre el mismo. En la literatura anglosajona esta variante del método de capitalización se conoce como método del beneficio.

Cuando en lugar de actualizar el valor de las rentas, se consideran los flujos de caja previstos durante un determinado periodo de tiempo, normalmente entre 10 y 15 años, el método de capitalización coincide con la estimación del Valor Actual Neto (VAN) realizada para la evaluación de inversiones. Su utilización es apropiada para estimar la conveniencia o no de afrontar determinados proyectos y sus condiciones. Por ejemplo, la adquisición de un local comercial en 300.000 euros, su arrendamiento durante 10 años, por 800 euros/mes actualizables anualmente en función del IPC y la reventa del mismo transcurrido dicho periodo de tiempo por 600.000 euros, con un coste de mantenimiento de 1200 euros anuales crecientes al 5%. El VAN obtenido disminuirá conforme se incrementa la tasa de actualización empleada. También tiene interés calcular el tipo de interés que haría equivalentes las corrientes de ingresos y gastos, obteniendo la tasa de rendimiento interno de la inversión (TIR).

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