DINÁMICA DE PRECIOS EN LOS MERCADOS DE BIENES INMUEBLES









La convergencia o no de los precios es importante porque permite formarse unas expectativas fundamentadas con el valor de los bienes inmuebles y, también, para conocer el valor del suelo ya que éste depende del valor de mercado del bien inmueble construido sobre él.

Lo mejor del estudio de la convergencia de precios es que los datos, citas y antecedentes utilizados permiten conocer los fundamentos de la dinámica de precios de los mercados de bienes inmuebles, llegando a entrever los elementos que pueden determinar en un determinado momento la formación y evolución de esos precios.

Iniciaremos el camino comentando las hechos más curiosos que se estudian en los distintos trabajos comentados en el estudio de convergencia y en otros relacionados con aquellos.

Hay un estudio sobre la difusión de los precios del mercado residencial en el Reino Unido, realizado por Sean Holly, M. Hashem Pesaran y Takashi Yamagata en 2010, cuyo argumento central es que las variaciones de los precios en Londres, se transmiten con cierto retraso en el tiempo hacia áreas periféricas y poblaciones más lejanas. Podemos imaginar el movimiento de precios como una de las ondas que se forman al caer un cuerpo sólido sobre un cuerpo líquido. Cuanto más lejos se haya la población afectada, más tarde y con menor intensidad recibe esa variación de precios, aunque tarda más en disiparse. A su vez, Londres está influida por los acontecimientos ocurridos en los mercados internacionales, de forma que el trabajo encuentra evidencias que demuestran que las variaciones de precios ocurridas en Nueva York se transmiten hacia Londres. De esta forma, las poblaciones del Reino Unido se ven afectadas por Nueva York de manera indirecta a través de Londres.


El análisis en los alrededores de Londres demuestra que la variable explicativa más importante viene dada por los movimientos migratorios y por los desplazamientos diarios hacia zonas residenciales. La distancia debe ser considerada, por tanto, en términos de accesibilidad teniendo en cuenta el tiempo empleado y el coste del transporte.

Una generalización del modelo a nivel global, que no analiza el trabajo reseñado, permitiría concluir que existe un núcleo dominante de primer nivel (Nueva York o un conjunto de ciudades de ese nivel) que influencia a un conjunto de ciudades de segundo orden (como Londres) a partir de las cuales se difunden los precios hacia niveles inferiores (nacionales, regionales y locales). Si es así, cuando se inicia una variación, aumentan las diferencias, y por tanto, la dispersión de precios existentes entre unas ciudades de un determinado nivel y otras de orden inferior, estabilizándose conforme se difunde dicha variación en los mercados regionales y locales y disminuyendo cuando alcanza a esas otras poblaciones.

Esta forma de U en la representación temporal de la dispersión de precios ha sido confirmada y documentada en otros trabajos teóricos analizando el comercio de otros bienes. El estudio de Paul R. Bergin y Reuven Glick, 2006, “Global Price Dispersion: Are Prices Converging or Diverging?”, analiza los precios de distintos bienes en diversos países para observar su dinámica en el tiempo ya que, en principio el incremento del volumen del comercio global hacía presagiar una fuerte y cada vez mayor integración de los mercados de bienes y servicios. Encuentran una clara convergencia de precios desde 1990 hasta 1997 que se invierte hasta 2005. Consideran que el descenso de la primera parte de la muestra se debe a la eliminación de barreras y el descenso en los costes de transporte y comunicaciones y, encuentran más sorprendente y necesario de explicar las razones por las que se incrementa la dispersión en los últimos años de la muestra. Los autores intentan encontrar correlación entre este movimiento y las crisis de divisas, sin encontrarla. La distancia existente entre los distintos mercados hace que en el precio de los mercados de destino se reflejen los costes del transporte que varían temporalmente en función del precio del petróleo. Un análisis de la evolución del precio del petróleo si parece explicar el ascenso de la dispersión general de precios mostrada por la curva en U, pero el valor de las correlaciones halladas con ésta y con otras variables señala que las variaciones temporales de los precios del petróleo no son suficientes para explicar la dispersión temporal de los precios de bienes y servicios. Los costes del transporte, precio del petróleo, sólo es una variable explicativa robusta a nivel regional. Los autores concluyen que es necesario investigar más sobre la curva temporal de convergencia-divergencia de precios en U, especialmente en la segunda mitad, pero cualquiera que haya leído los trabajos citados no puede evitar acordarse del esquema de difusión de precios estudiado para Londres que sí parece explicar de forma clara esta parte de la curva a nivel global y no sólo regional. Las variaciones de los mercados inmobiliarios si pueden inducir esa divergencia de precios temporal-espacial y trasladarse a los mercados de otros bienes y servicios a través de los incrementos de demanda inducidos en estos mercados.

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