CÁLCULO DEL INCREMENTO DEL VALOR DEL SUELO POR CONVENIOS URBANÍSTICOS

 

Un convenio urbanístico es un acuerdo entre dos partes. Por un lado, el propietario/promotor que busca incrementar la edificabilidad, cambiar el uso del suelo, ambas cosas simultáneamente o cualquier otra alteración de las condiciones contempladas en el planeamiento urbanístico vigente que le beneficie con un incremento del valor del suelo afectado, pues en otro caso no tendría interés en promover el convenio. La otra parte, la Administración competente en materia de urbanismo, Ayuntamiento que, a cambio de realizar los cambios en la ordenación urbanística debe percibir, además de las cesiones contempladas por la Ley del Suelo, de hasta el 10% del aprovechamiento urbanístico, un premio en metálico o en especie como beneficio de la sociedad en su conjunto por los cambios realizados. Si este premio iguala el incremento de valor del suelo afectado, el propietario/promotor dejaría de tener beneficio y, por tanto, interés, por obtener la firma del convenio. Si el premio es nulo o cero, todo el incremento del valor del suelo queda en poder del propietario, sin que la sociedad en su conjunto se vea beneficiada por el cambio de ordenación producido. Lo normal será un punto intermedio que, sin embargo, no suele ser equidistante.

Además, los convenios afectan a otros propietarios y actores en el mercado inmobiliario. Si aumenta la superficie de terreno disponible para un uso, aumenta la oferta de este suelo y cabe esperar una contención de los precios de los suelos vacantes que ya disponían de esa calificación, además de un retraso en su utilización para el fin previsto, puesto que los proyectos contemplados en los convenios se llevan a cabo antes que los previstos en los instrumentos urbanísticos vigentes, Planes Generales de Ordenación Urbana, para otros terrenos que tienen asignado un uso similar. Por ello, pueden provocar la aparición de "huecos", saltos en el espacio urbanizado, al quedar vacante suelo, más céntrico y de mejores características geográficas, de acuerdo con los criterios manisfestados por quienes elaboraron, en su día, los instrumentos de planeamiento urbanístico.

El incremento de valor de los terrenos afectados viene determinado por la diferencia de valoración del suelo antes y después del convenio. Debe utilizarse el método residual estático referido a la fecha de la firma del convenio, lo que permite obtener una "fotografía fija" del valor en ese momento. La diferencia obtenida entre las valoraciones en las condiciones urbanisticas anteriores y posteriores a la firma, será el valor actual del convenio en el momento de su firma y es equivalente al valor de las contraprestaciones, valoradas en ese momento, obtenidas por cada una de las partes (incremento del valor de los terrenos que permanece para el propietario y el beneficio obtenido por la sociedad en su conjunto derivado de la aportación económica que el propietario satisface a la Administración pública competente en materia de urbanismo). Los convenios no suelen especificar esa valoración, ni el modo en que se reparte el incremento total de valor entre ambas partes, sino que tan sólo especifican los cambios de ordenación y la contraprestación económica que satisface el propietario. El incremento de valor que permanece en poder del propietario puede obtenerse como diferencia entre el incremento del valor de los terrenos y el valor en el momento de la firma del convenio de la contraprestación que debe satisfacer a la administración competente en urbanismo.

Por tanto, el primer paso es determinar el valor de los terrenos, aplicando el método residual estático en el momento de la firma, con las condiciones urbanísticas previas al convenio, introduciendo los parámetros que definen el aprovechamiento del suelo en el siguiente formulario:

PRECIO DE VENTA ACTUAL DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL SIN I.V.A.: EUROS

COSTE DE URBANIZACIÓN DEL METRO CUADRADO DE SUELO URBANIZABLE: EUROS

COSTE TOTAL DE EJECUCIÓN MATERIAL DEL M2 DE PRODUCTO FINAL: EUROS

EDIFICABILIDAD: METROS CUADRADOS DE TECHO POR M2 DE SUELO BRUTO

Al hacer click sobre "calcular", dos ventanas emergentes muestran la valoración del suelo y el detalle de los costes de construcción y promoción. Haga CTRL-click en "calcular" si el navegador está configurado para bloqueo popups.


El segundo paso es obtener el valor del suelo por el método residual estático, antes de la firma del convenio, con las condiciones urbanísticas pactadas en el convenio, introduciendo los parámetros que definen el aprovechamiento del suelo en el siguiente formulario:

PRECIO DE VENTA ACTUAL DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL SIN I.V.A.: EUROS

COSTE DE URBANIZACIÓN DEL METRO CUADRADO DE SUELO URBANIZABLE: EUROS

COSTE TOTAL DE EJECUCIÓN MATERIAL DEL M2 DE PRODUCTO FINAL: EUROS

EDIFICABILIDAD: METROS CUADRADOS DE TECHO POR M2 DE SUELO BRUTO

Al hacer click sobre el botón "calcular", dos ventanas emergentes muestran la hoja de aprecio con la valoración del suelo y el detalle de los costes de construcción y promoción.


El tercer paso consiste en calcular la diferencia, restando al valor del suelo en las condiciones del convenio, segundo obtenido, el valor residual correspondiente a las condiciones urbanísticas anteriores al convenio, obtenido en el primer paso. El incremento del valor del suelo se obtiene al hacer click sobre el botón "calcular", apareciendo el resultado en las tres líneas siguientes.


VALOR RESIDUAL DEL M2 DE SUELO, EN CONDICIONES PREVIAS AL CONVENIO: EUROS

VALOR RESIDUAL DEL M2 DE SUELO, A PARTIR DEL CONVENIO: EUROS

DIFERENCIA, INCREMENTO DE VALOR POR M2 DE SUELO BRUTO GRACIAS AL CONVENIO: EUROS

Finalmente, multiplique ese valor unitario por la superficie del terreno y obtendrá el valor total de las plusvalías urbanísticas producidas por el Convenio y que deben repartirse entre el/los propietario/s y la sociedad en su conjunto, a través de la Administración pública competente en urbanismo. Por ejemplo, si el incremento de valor por metro cuadrado bruto de terreno, obtenido en el paso tercero, se sitúa en 1000 euros, un terreno de 1.400.000 metros cuadrados, generaría unas plusvalías de 1400 millones de euros. En este cálculo y paso final queda una cuestión abierta que es precisamente la que tratan de resolver los convenios urbanisticos: el reparto justo de esas plusvalías.

 
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