COSTES DE PRODUCCIÓN

COSTE TOTAL PRODUCTO TERMINADO = COSTE URBANIZACIÓN + COSTE PRODUCCIÓN INMUEBLE

Los costes de urbanización dependerán del uso del suelo y de la densidad de edificación. Una vez definido el uso, la densidad podrá variar en un porcentaje significativo sin que incida demasiado en el aumento o disminución de los costes de urbanización. Para la aplicación del método dinámico es muy importante el calendario de desarrollo, debiendo considerar el inicio y final de las obras de urbanización de los terrenos.

Los costes de producción del inmueble toman como partida el presupuesto de ejecución material que depende del uso del producto, características técnicas de diseño y materiales empleados. El calendario temporal de ejecución de las obras de producción, para simplificar los cálculos, consideramos que coinciden con los de promoción y comercialización del producto inmobiliario.

La evolución temporal de ambos costes está en función del Índice General de Precios al Consumo. En consecuencia, si el IPC es superior a la tasa de descuento aplicada, tasa de interés libre de riesgo, el valor actualizado de los costes estimados por el método residual dinámico es superior al correspondiente al método estático, hecho que se produce rara vez cuando, como ocurre actualmente en España, la tasa de interés real es negativa. Por el contrario, si el IPC es inferior a la tasa de descuento, situación normal de tipos de interés reales positivos, los costes por el método estático serán superiores a las cifras correspondientes al método dinámico. Finalmente, cuando IPC y tasa de descuento se igualan, tasa de interes real cero, el valor actual de los costes es el mismo con independencia del método aplicado.

Cuando la previsión de la evolución del IPC proporciona valores diferentes para cada año, siempre es posible obtener un valor aproximado del valor actual de los costes de producción inmobiliaria, tomando el valor medio del IPC correspondiente al periodo considerado.