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PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO TERMINADO
POR METRO CUADRADO DE TECHO EDIFICABLE. Se debe elegir el producto más
favorable de entre los posibles por aplicación del principio del mayor
y mejor uso. Una vez elegido debe tomarse una muestra del mercado lo
más amplia posible, circunscrita al uso y localización objeto de
valoración, debiendo tener en cuenta que los precios corresponden a un
momento concreto del tiempo. Cuanto mayor sea el precio de mercado del
producto terminado, mayor será el resultado del cálculo del valor
residual del suelo, por lo que una sobrevaloración o infravaloración de
este dato de entrada tendrá el mismo efecto en el resultado obtenido,
con un factor o sensibilidad superior a la unidad, debido a la
existencia de costes que permanecen constantes. Por ejemplo, duplique
el precio de mercado introducido en el modelo, manteniendo el resto de
valores inalterados y comprobará como el valor residual del suelo se
incrementa hasta alcanzar un valor superior al duplo del inicial. En
consecuencia, los errores en el precio de mercado se trasladarán y
ampliarán en el resultado del valor residual obtenido. Por supuesto,
esta sensibilidad a los precios de mercado se ve acentuada con la
variación del índice de edificabilidad. Es importante la consideración
temporal de la promoción proyectada.
COSTES DE URBANIZACIÓN
POR METRO CUADRADO DE SUELO BRUTO.
El error en su estimación se traslada al resultado de forma
sustractiva, disminuyendo el valor residual del suelo bruto en una
cuantía semejante, corregida por el porcentaje de cesiones, al
incremento de los costes de urbanización. Tiene escasa incidencia
debido a su menor peso específico en el conjunto de los costes. La
sensibilidad del resultado a las alteraciones de precios de
urbanización aumenta cuando disminuye de forma considerable la
edificabilidad del desarrollo urbanístico.
COSTE DE EJECUCIÓN
MATERIAL DE LAS OBRAS. Un presupuesto de ejecución material
inflado disminuye el resultado obtenido en el cálculo del valor
residual del suelo. Es conveniente utilizar inicialmente los módulos
facilitados por los colegios profesionales de arquitéctos y arquitéctos
técnicos. Deben matizarse y corregirse una vez realizados los
proyectos. Es frecuente obtener mejoras o bajas de precios en la
contratación de las obras. De todos los datos introducidos es, junto a
los costes de urbanización, el más ajustado a la realidad, por ser el
más transparente, documentado con la información disponible y,
posteriormente, controlado por los técnicos responsables de la
ejecución de las obras. Por ello, tanto los costes de urbanización como
los costes de ejecución material son los aspectos menos críticos del
cálculo del valor residual del suelo.
EDIFICABILIDAD.
No debe confundirse la suferficie bruta del terreno disponible con la
superficie de techo edificable. El cociente de la segunda cantidad
entre la primera nos da el índice de edificabilidad. Dicho coeficiente
nos viene dado por los instrumentes de planificación urbanística. Si se
trata de suelo urbano o urbanizable sectorizado vendrá definido en los
Planes Generales de Ordenación Urbana. Es un dato crítico. De su valor
depende el aprovechamiento o lucro que puede obtenerse del suelo. Su
alteración incidirá de forma parecida, porcentualmente, a como lo hace
la alteración de los precios de mercado en el resultado del cálculo del
valor residual del suelo.
LOS CUATRO DATOS ANTERIORES BASTAN PARA CALCULAR EL VALOR RESIDUAL POR EL MÉTODO ESTÁTICO.
Sin embargo, la urbanización y las obras no se ejecutan de forma
instantánea, precisan de un cierto tiempo de realización, de un
calendario de obras y, en consecuencia, los costes no se satisfacen en
un único momento sino que tienen una distribución temporal acorde con
el calendario de ejecución material de las obras. Lo mismo ocurre con
los ingresos que se distribuyen a lo largo de un calendario de
promoción y venta del producto inmobiliario. No tiene el mismo valor un
euro en el momento actual que dentro de, por ejemplo, 5 años. Costes e
ingresos producidos en diferentes fechas deben reducirse a magnitudes
homogéneas, costes e ingresos actuales, de manera que podamos operar
aritméticamente con ellos. Si queremos realizar este proceso debemos
utilizar el método residual dinámico en lugar del método residual
estático y considerar e introducir en el cálculo, como mínimo, los
datos que siguen. Sin embargo, con
la normativa española, el método estático tiene una fuerte limitación
temporal para su aplicación.
NÚMERO DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIÓN. Refleja el número de
años desde el momento actual (0) hasta que se inicia la construcción,
promoción y venta del producto terminado. Su valor incidirá en los
precios de venta y de ejecución material. El resultado mayor o menor
del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso
del inicio de la promoción depende de las tasas de crecimiento de los
precios y las tasas de descuento aplicadas.
NÚMERO DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIÓN. Refleja el número de
años desde el momento actual (0) hasta que finaliza la construcción,
promoción y venta del producto terminado. Su valor incidirá en los
precios de venta y de ejecución material. El resultado mayor o menor
del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso
de la finalización de la promoción depende de las tasas de crecimiento
de los precios y las tasas de descuento aplicadas.
TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN
DE LOS PRECIOS DE MERCADO. Debe introducirse la evolución
esperada de los precios del producto inmobiliario de que se trate. Así,
si el consenso de las distintas instituciones indica que los precios de
la vivienda subirán en torno al 10% para el próximo año, suponiendo que
durante todo el periodo hasta el final de la promoción sea esta la tasa
media de evolución de precios y estemos valorando suelo para uso
residencial (viviendas), deberá introducirse 10 en la casilla
correspondiente. El resultado del cálculo del valor residual del suelo
es muy sensible a este factor cuando mayor es el periodo de tiempo
hasta el final de la construcción y promoción, cuanto mayor sea el
valor absoluto de la diferencia entre la tasa de evolución de precios y
la tasa de inflación y, finalmente, cuanto mayor sea la diferencia
entre la tasa de evolución de precios y la tasa de descuento aplicada.
Al igual que los precios, el valor residual estimado está anclado a un
momento o instante en el tiempo. Si
el cálculo se realiza en otro momento, la diferencia del
valor residual puede ser enorme. Es
un error de bulto creer que al considerar precios futuros del producto
inmobiliario se está alterando el momento de la valoración.
NÚMERO DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. Similar a
lo indicado para la construccón y promoción.
NÚMERO DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. Similar a
lo indicado para la construcción y promoción.
TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE
DE PRECIOS AL CONSUMO. Deberá introducir la tasa media
esperada hasta el final de la construcción y promoción. Cuanto mayor
sea, mayores serán los costes de urbanización y construcción.
TASA INTERÉS LIBRE DE RIESGO Y TASA DE ACTUALIZACIÓN. Este factor
incide en el valor actual de costes e ingresos. Cuanto menor sea, menor
será el descuento, por lo que su valor actual será ligeramente inferior
a los costes e ingresos futuros producidos. Cuanto mayor sea, mayor
será el descuento, por lo que mayor será la diferencia con el valor
nominal de los costes e ingresos que se produzcan en el futuro. Muchos
teóricos consideran que el tipo de interés considerado debe superar al
interés libre de riesgo en un determinado diferencial (de 6 a 11
puntos, dependiendo del producto inmobiliario de que se trate), como
prima de riesgo. Esta consideración implica considerar dos veces el
beneficio del promotor, una como cuantía fija sobre el conjunto de
costes de promoción (10%) y otra como diferencial por prima de riesgo.
Esta duplicidad se aprecia claramente si eliminamos el beneficio del
promotor de los costes. En este supuesto los ingresos y costes se
igualan a la tasa de interes libre de riesgo que produciría la
equivalencia financiera de ambas corrientes de entrada y salida de
fondos. En este supuesto, si se aplica un diferencial por prima de
riesgo, la tasa de descuento total aplicada, tasa de interés libre de
riesgo más prima de riesgo, sería la tasa que igualaría los costes e
ingresos de la promoción, es decir el TIR, la tasa de
rendimiento interno de la inversión para la realización de la
promoción, superior a la tasa libre de riesgo precisamente en el valor
de la prima de riesgo. Si ahora añadimos un beneficio adicional del
promotor equivalente al 10% de los costes, la tasa que haría igual a
cero el valor
actual neto (VAN) de ingresos y gastos (no lo sería el
beneficio del promotor), sería el TIR efectivo de la inversión, muy
superior a la prima de riesgo considerada. Por ello, cuando se aplica
la normativa hipotecaria, el beneficio del promotor SÓLO APARECE
CONTEMPLADO EN LA TASA
DE DESCUENTO aplicada, tasa de interés libre de riesgo más
prima de riesgo, debiendo
elegir adecuadamente los tipos de interés aplicados.
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