PUNTOS CRÍTICOS: ¿CÓMO CONSEGUIR UNA VALORACIÓN ACERTADA?


 

Como ocurre con todos los métodos de cálculo, es necesario utilizarlo adecuadamente. En caso contrario el resultado obtenido no será significativo. En cualquier caso, se trata siempre de una aproximación.

A continuación se señalan los aspectos críticos de los datos introducidos que influiran en la bondad del resultado obtenido.


 

PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO TERMINADO POR METRO CUADRADO DE TECHO EDIFICABLE. Se debe elegir el producto más favorable de entre los posibles por aplicación del principio del mayor y mejor uso. Una vez elegido debe tomarse una muestra del mercado lo más amplia posible, circunscrita al uso y localización objeto de valoración, debiendo tener en cuenta que los precios corresponden a un momento concreto del tiempo. Cuanto mayor sea el precio de mercado del producto terminado, mayor será el resultado del cálculo del valor residual del suelo, por lo que una sobrevaloración o infravaloración de este dato de entrada tendrá el mismo efecto en el resultado obtenido, con un factor o sensibilidad superior a la unidad, debido a la existencia de costes que permanecen constantes. Por ejemplo, duplique el precio de mercado introducido en el modelo, manteniendo el resto de valores inalterados y comprobará como el valor residual del suelo se incrementa hasta alcanzar un valor superior al duplo del inicial. En consecuencia, los errores en el precio de mercado se trasladarán y ampliarán en el resultado del valor residual obtenido. Por supuesto, esta sensibilidad a los precios de mercado se ve acentuada con la variación del índice de edificabilidad. Es importante la consideración temporal de la promoción proyectada.


COSTES DE URBANIZACIÓN POR METRO CUADRADO DE SUELO BRUTO.
El error en su estimación se traslada al resultado de forma sustractiva, disminuyendo el valor residual del suelo bruto en una cuantía semejante, corregida por el porcentaje de cesiones, al incremento de los costes de urbanización. Tiene escasa incidencia debido a su menor peso específico en el conjunto de los costes. La sensibilidad del resultado a las alteraciones de precios de urbanización aumenta cuando disminuye de forma considerable la edificabilidad del desarrollo urbanístico.


COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL DE LAS OBRAS. Un presupuesto de ejecución material inflado disminuye el resultado obtenido en el cálculo del valor residual del suelo. Es conveniente utilizar inicialmente los módulos facilitados por los colegios profesionales de arquitéctos y arquitéctos técnicos. Deben matizarse y corregirse una vez realizados los proyectos. Es frecuente obtener mejoras o bajas de precios en la contratación de las obras. De todos los datos introducidos es, junto a los costes de urbanización, el más ajustado a la realidad, por ser el más transparente, documentado con la información disponible y, posteriormente, controlado por los técnicos responsables de la ejecución de las obras. Por ello, tanto los costes de urbanización como los costes de ejecución material son los aspectos menos críticos del cálculo del valor residual del suelo.


EDIFICABILIDAD. No debe confundirse la suferficie bruta del terreno disponible con la superficie de techo edificable. El cociente de la segunda cantidad entre la primera nos da el índice de edificabilidad. Dicho coeficiente nos viene dado por los instrumentes de planificación urbanística. Si se trata de suelo urbano o urbanizable sectorizado vendrá definido en los Planes Generales de Ordenación Urbana. Es un dato crítico. De su valor depende el aprovechamiento o lucro que puede obtenerse del suelo. Su alteración incidirá de forma parecida, porcentualmente, a como lo hace la alteración de los precios de mercado en el resultado del cálculo del valor residual del suelo.


LOS CUATRO DATOS ANTERIORES BASTAN PARA CALCULAR EL VALOR RESIDUAL POR EL MÉTODO ESTÁTICO. Sin embargo, la urbanización y las obras no se ejecutan de forma instantánea, precisan de un cierto tiempo de realización, de un calendario de obras y, en consecuencia, los costes no se satisfacen en un único momento sino que tienen una distribución temporal acorde con el calendario de ejecución material de las obras. Lo mismo ocurre con los ingresos que se distribuyen a lo largo de un calendario de promoción y venta del producto inmobiliario. No tiene el mismo valor un euro en el momento actual que dentro de, por ejemplo, 5 años. Costes e ingresos producidos en diferentes fechas deben reducirse a magnitudes homogéneas, costes e ingresos actuales, de manera que podamos operar aritméticamente con ellos. Si queremos realizar este proceso debemos utilizar el método residual dinámico en lugar del método residual estático y considerar e introducir en el cálculo, como mínimo, los datos que siguen. Sin embargo, con la normativa española, el método estático tiene una fuerte limitación temporal para su aplicación.


NÚMERO DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIÓN. Refleja el número de años desde el momento actual (0) hasta que se inicia la construcción, promoción y venta del producto terminado. Su valor incidirá en los precios de venta y de ejecución material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso del inicio de la promoción depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas.


NÚMERO DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIÓN. Refleja el número de años desde el momento actual (0) hasta que finaliza la construcción, promoción y venta del producto terminado. Su valor incidirá en los precios de venta y de ejecución material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso de la finalización de la promoción depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas.


TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE MERCADO. Debe introducirse la evolución esperada de los precios del producto inmobiliario de que se trate. Así, si el consenso de las distintas instituciones indica que los precios de la vivienda subirán en torno al 10% para el próximo año, suponiendo que durante todo el periodo hasta el final de la promoción sea esta la tasa media de evolución de precios y estemos valorando suelo para uso residencial (viviendas), deberá introducirse 10 en la casilla correspondiente. El resultado del cálculo del valor residual del suelo es muy sensible a este factor cuando mayor es el periodo de tiempo hasta el final de la construcción y promoción, cuanto mayor sea el valor absoluto de la diferencia entre la tasa de evolución de precios y la tasa de inflación y, finalmente, cuanto mayor sea la diferencia entre la tasa de evolución de precios y la tasa de descuento aplicada. Al igual que los precios, el valor residual estimado está anclado a un momento o instante en el tiempo. Si el cálculo se realiza en otro momento, la diferencia del valor residual puede ser enorme. Es un error de bulto creer que al considerar precios futuros del producto inmobiliario se está alterando el momento de la valoración.


NÚMERO DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. Similar a lo indicado para la construccón y promoción.


NÚMERO DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. Similar a lo indicado para la construcción y promoción.


TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMO. Deberá introducir la tasa media esperada hasta el final de la construcción y promoción. Cuanto mayor sea, mayores serán los costes de urbanización y construcción.


TASA INTERÉS LIBRE DE RIESGO Y TASA DE ACTUALIZACIÓN. Este factor incide en el valor actual de costes e ingresos. Cuanto menor sea, menor será el descuento, por lo que su valor actual será ligeramente inferior a los costes e ingresos futuros producidos. Cuanto mayor sea, mayor será el descuento, por lo que mayor será la diferencia con el valor nominal de los costes e ingresos que se produzcan en el futuro. Muchos teóricos consideran que el tipo de interés considerado debe superar al interés libre de riesgo en un determinado diferencial (de 6 a 11 puntos, dependiendo del producto inmobiliario de que se trate), como prima de riesgo. Esta consideración implica considerar dos veces el beneficio del promotor, una como cuantía fija sobre el conjunto de costes de promoción (10%) y otra como diferencial por prima de riesgo. Esta duplicidad se aprecia claramente si eliminamos el beneficio del promotor de los costes. En este supuesto los ingresos y costes se igualan a la tasa de interes libre de riesgo que produciría la equivalencia financiera de ambas corrientes de entrada y salida de fondos. En este supuesto, si se aplica un diferencial por prima de riesgo, la tasa de descuento total aplicada, tasa de interés libre de riesgo más prima de riesgo, sería la tasa que igualaría los costes e ingresos de la promoción, es decir el TIR, la tasa de rendimiento interno de la inversión para la realización de la promoción, superior a la tasa libre de riesgo precisamente en el valor de la prima de riesgo. Si ahora añadimos un beneficio adicional del promotor equivalente al 10% de los costes, la tasa que haría igual a cero el valor actual neto (VAN) de ingresos y gastos (no lo sería el beneficio del promotor), sería el TIR efectivo de la inversión, muy superior a la prima de riesgo considerada. Por ello, cuando se aplica la normativa hipotecaria, el beneficio del promotor SÓLO APARECE CONTEMPLADO EN LA TASA DE DESCUENTO aplicada, tasa de interés libre de riesgo más prima de riesgo, debiendo elegir adecuadamente los tipos de interés aplicados.

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