USO Y EDIFICABILIDAD

 

El uso del suelo define las posibilidades de construcción sobre el mismo y, por tanto, incidirá sobre el valor final del producto terminado. Así, por ejemplo, no tiene el mismo precio una superficie destinada a oficinas que a uso residencial. El uso afectará también a los costes. Como consecuencia de lo anterior, resultará también afectado el valor residual del suelo. El uso del suelo viene definido en los Planes Generales de Ordenación Urbana.

No es lo mismo construir tres metros cuadrados de edificio por cada metro cuadrado de superficie de terreno antes de urbanizar, que construir sólo medio metro cuadrado. El cociente entre la superficie que se puede construir y la superficie de terreno sobre la que se construye se conoce como edificabilidad, expresado en metros cuadrados de techo, por metro cuadrado de suelo bruto. Este coeficiente viene dado en los Planes Generales de Ordenación Urbana.


Con un coeficiente elevado, tratándose de viviendas, uso residencial, se configurará un área con mayor densidad de población que con una edificabilidad baja. Por lo que se refiere al valor económico, ello afecta a la cantidad de producto final elaborado, por tanto, a los ingresos potenciales una vez alcanzado todo el desarrollo posible. También repercute en los costes de construcción, puesto que una mayor superficie construida no sólo supondrá mayores ingresos por venta de producto terminado, sino mayores costes de construcción. También incide, en el mismo sentido pero en menor medida en los costes de urbanización.

El término utilizado en los textos anglosajones correspondiente al concepto de coeficiente de edificabilidad es el de FLOOR AREA RATIO (F.A.R). El índice de referencia para una "ciudad sin coches", en la que predomine su utilización por peatones, está establecido en 1'5 m2/m2. Este coeficiente es ampliamente superado en grandes ciudades como Nueva York o París. La densidad de viviendas y población variará en consecuencia. Así, en la zona de San Marcos, en Venecia, con un coeficiente de 2'85 m2/m2, da lugar a un área peatonal extensa en torno a la plaza. En Amsterdam encontramos zonas de alta densidad, con 2'40 m2/m2en el centro medieval, que contrastan con otras áreas residenciales con sólo 0'22 m2/m2 destinadas a viviendas semiadosadas, en Minerva.

Uso y edificabilidad determinarán el aprovechamiento del suelo, el lucro que puede obtenerse. También seconoce como APROVECHAMIENTO LUCRATIVO. Veamos un ejemplo sencillo.

Supongamos unos ingresos por ventas de producto terminado de 3.000 euros por metro cuadrado y unos costes de obtención del producto (construcción y urbanización, incluido el beneficio industrial) de 1.000 euros por metro cuadrado. En principio parece que obtendremos un valor residual del suelo (diferencia) de 2.000 euros por metro cuadrado de superficie de terreno. Pero no es así. Si la edificabilidad es de 3 metros cuadrados por metro cuadrado el valor residual será tres veces el mencionado, en tanto que si la edificabilidad es de 0'5, el valor residual será de la mitad.

Cumplimentando los recuadros y los datos que siguen puede apreciarse la repercusión que tiene la modificación de cada uno de los factores que intervienen.

PRECIO DE VENTA DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL : EUROS

COSTE DE OBTENCIÓN DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL: EUROS

EDIFICABILIDAD: METROS CUADRADOS POR METRO CUADRADO



VALOR RESIDUAL: EUROS


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