CÁLCULO DEL VALOR DEL SUELO

Para poder aplicar el método residual estático para estimar el precio teórico, valor o tasación aproximada de un solar o terreno, sólo precisa conocer cuatro parámetros cuyo valor se pone de manifiesto al contestar estas dos preguntas:

¿Qué puede construir? La respuesta le permite conocer tres valores o parámetros que debe introducir en el formulario:

- Precio de venta del producto terminado ¿Cuánto puede obtener de la venta del producto inmobiliario construido en las condiciones actuales de mercado?

- Coste de construcción del producto inmobiliario. Si desconoce los costes involucrados en la construcción, le será de gran ayuda el formulario preparado con costes estandar.

- Coste de urbanización en el supuesto de que sea preciso realizar dichas obras.

¿Cuánto puede construir en la superficie de terreno disponible? El cociente que se obtiene de dividir la primera cantidad entre la segunda se conoce como coeficiente de edificabilidad.

PRECIO DE VENTA ACTUAL DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL SIN I.V.A.: EUROS

COSTE DE URBANIZACIÓN DEL METRO CUADRADO DE SUELO URBANIZABLE: EUROS

COSTE TOTAL DE EJECUCIÓN MATERIAL DEL M2 DE PRODUCTO FINAL: EUROS

EDIFICABILIDAD: METROS CUADRADOS DE TECHO POR M2 DE SUELO BRUTO

Al hacer click sobre el botón "calcular", dos ventanas emergentes muestran la hoja de aprecio con la valoración del suelo y el detalle de los costes de construcción y promoción. El recuadro que sigue, resume las dos ventanas y visualiza la cifra resultado de los cuadros. (Haga CTRL-click "calcular", si la configuración del navegador bloquea popups).



VALOR RESIDUAL DEL M2 DE SUELO (APLICABLE A TODA LA SUPERFICIE): EUROS



La Orden ECO/805/2003, de 27 marzo 2003 que establece las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras no deduce el beneficio del promotor como un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material del 10% en los cálculos anteriores, sino como un margen que se aplica al precio de venta del producto final. Por ello, los ingresos obtenidos se multiplican por el coeficiente (1-b), donde b es el margen del promotor en tanto por uno, es decir lo que se queda por cada unidad monetaria de ventas. Ese margen debe elegirse por una empresa tasadora de acuerdo con las cifras que se estén dando en ese momento para el mercado concreto en el que se realiza la valoración. La Orden derogada por la anteriormente citada establecía que, como mínimo, debía ser una vez y media la prima de riesgo fijada por la misma Orden para el cálculo del valor residual dinámico. El siguiente enlace proporciona una estimación del valor residual estático calculado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 (esta Orden ha sido modificada en marzo de 2008, para adaptarla a la Ley 8/2007).

Rentabilidad de inversiones inmobiliarias Valor residual del suelo
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