VALOR DEL SUELO ART 22.2 RD 1492/2011

Partimos de la fórmula enunciada en el artículo 22.2 del RD 1492/2011, en la que:

VRS es el valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv es el valor en ventra del metro ciuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuarado edificable.

K es el coeficiente que podera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

 

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.

 

 

Vv

 
VRS = --- - Vc
  K  

PRECIO DE VENTA ACTUAL DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL EUROS

COSTE TOTAL DE EJECUCIÓN MATERIAL DEL M2 DE PRODUCTO FINAL: EUROS


VALOR DEL COEFICIENTE K: DE INCREMENTO PARA INCLUIR TODOS LOS GASTOS GENERALES




VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO: EUROS POR M2


De acuerdo con el artículo 22.1, cada VRS se pondera con la edificabilidad de cada uso. El valor del suelo urbanizado multiplicará VRS por la edificabilidad de cada uso.

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