INGRESOS DE PRODUCCIÓN

 

Los ingresos que pueden obtenerse vienen determinados por la edificabilidad, deducidas las cesiones, tal y como se ha expuesto en páginas anteriores y, sobre todo, por el precio de mercado del producto terminado.

Cuando el uso urbanístico de que se trate tiene un mercado con multitud de oferentes y demandantes, como ocurre en el mercado residencial, es relativamente fácil obtener precios medios de mercado en un momento dado. Cuando no se dan esas circunstancias es más difícil obtener datos fiables. En este caso habrá que tomar los precios disponibles para cada inmueble en el momento en que se produce la oferta y, después, llevarlos al instante de tiempo deseado utilizando tasas de actualización. Por ejemplo, hay suficientes promociones inmobiliarias de viviendas para estimar el precio medio de las ofertas en una fecha determinada. Sin embargo, existe un número mucho menor de promociones inmobiliarias de locales de oficinas en Murcia. El primer paso, sería tomar los datos disponibles y fecharlos, como se indica a continuación. Se trata de lograr una valoración de los precios de mercado por el método de comparación.

- Fuente: página 15 del periódico La Verdad de 13 de marzo de 2005. TorreNorte promovida por Tecón, locales de 59'30 metros cuadrados construidos por 145.285 euros más IVA. Precio unitario sin IVA: 2450 euros. Se trata del precio mínimo que se elevará según situación del local.

- Fuente: página 29 del suplemento "nuestra economía" del periódico La Verdad de 24 de noviembre de 2005, en el que figura un teléfono de información sobre la promoción de la torre MEDI. Solicitada información, se recibe por correo electrónico la lista de precios desde 3.231 euros por metro cuadrado para la primera planta, hasta 4278 para la 14ª y la 15ª, situándose el precio medio en torno a los 3.800 euros por metro cuadrado.

- Fuente: Página 9 del periódico La Vedad del 1 de diciembre de 2005, en el que figura la promoción de locales de oficina en Ronda Sur, promovidos por GECSA, desde 2.500 euros por metro cuadrado.

- Fuente: Información recibida del promotor por correo electrónico sobre plantas 4 y 9 de Torre Godoy, precio medio en torno a los 3.900 euros por metro cuadrado construido.

Para estimar el precio medio a finales de 2005, hay que actualizar los precios de marzo y noviembre, los dos primeros, con la tasa de interes libre de riesgo, en torno al euribor a un año o cifra similar.

Al 3% anual, las cantidades a promediar serían 2505, 3810, 2500 y 3900, pudiendo utilizar en los cálculos del valor residual a finales de 2005 la cifra de ingresos de 3179 euros por metro cuadrado. Esta cifra es válida para el cálculo del valor residual por el método estático.

Si la promoción se realizará y venderá dentro de tres años, entre el tercero y el cuarto, para aplicar el método dinámico habría que obtener los precios estimados de los locales de oficinas para 2008 y 2009, en función de la evolución de los precios de mercado. Así, si consideramos que el precio tiene una evolución creciente con incrementos anuales del 10% de promedio, la previsión del precio de venta de 2008 sería de 3179 (1.1)3 =4231. El precio de venta para 2009 sería de 3179 (1.1)4=4654.

El precio actual de los ingresos por metro cuadrado de la promoción se deduce de descontar los valores obtenidos a la tasa de interés libre de riesgo (en torno al euribor anual). De mismo modo que se ha realizado anteriormente, este valor vendría dado por la expresión (4231 (1.03)-3 +4654 (1.03)-4 )/2 = (3872+4135)/2 = 4003.

El método dinámico arrojará valores actuales más altos de los ingresos a los calculados con el método estático siempre y cuando la tasa de crecimiento anual de los precios de mercado sea superior a la tasa de descuento aplicada, siendo neutral y equivalente al método estático, cuando ambas tasas se igualen. Por el contrario, arrojará resultados inferiores a los obtenidos con el método estático cuando la evolución prevista de los precios de mercado tenga un crecimiento inferior a la tasa de interés libre de riesgo (tasa de descuento aplicada). Hay que hacer notar que el valor obtenido dependerá de la tasa de evolución de precios, de la tasa de interés y del horizonte temporal de producción y comercialización.

Cuando son posibles distintos usos del suelo, locales de oficinas y locales comerciales, por ejemplo, debe de realizarse el proceso descrito anteriormente tomando el "mejor producto" posible, por aplicación del principio de mayor y mejor uso enunciado en el artículo 3, letra c, de la Orden ECO/805/2003, con la siguiente redacción: "el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor".

En el ejemplo hemos tomado un uso típico del suelo terciario, locales de oficina, porque al ser más las promociones existentes es más fácil lograr un precio de mercado "válido", pero puede utilizarse también para lograr terrenos y solares para su uso por centros comerciales, o comercios. El uso comercial es más ventajoso para el promotor. Sin embargo no existen datos de mercado suficientes. De hecho, la superficie de venta de los centros comerciales no suele estar a la venta, sino que se utiliza en régimen de alquiler. Los datos de los propietarios y promotores de centros comerciales reflejan unas rentas que triplican a las obtenidas en el arrendamiento de oficinas. De este hecho se deduce, aplicando el método de capitalización de rentas, que el valor de mercado de la superficie construida para grandes superficies comerciales o centros comerciales puede incluso triplicar a la de oficinas. Lo mismo ocurrirá con el suelo destinado a estos productos.

PRECIO DE VENTA DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL : EUROS

COSTE DE URBANIZACIÓN DEL METRO CUADRADO DE SUELO URBANIZABLE: EUROS

COSTE TOTAL DE EJECUCIÓN MATERIAL DEL METRO CUADRADO
DE PRODUCTO FINAL: EUROS

EDIFICABILIDAD: METROS CUADRADOS POR METRO CUADRADO



VALOR RESIDUAL DEL METRO CUADRADO DE SUELO URBANIZABLE: EUROS

El método de comparación, para obtener el valor más probable al que se pueden comprar o vender bienes inmuebles en el mercado, es correcto siempre y cuando exista un número adecuado y suficiente de bienes comparables. Las debilidades de este método son:

- La dificultad de encontrar comparables. Los bienes inmuebles no son homogeneos y presentan diferencias que deben ser tenidas en cuenta para precisar y matizar la valoración del inmueble de que se trate.

- La dificultad de encontrar datos e información fiable. Los precios de mercado a los que se han realizado las transacciones comerciales de bienes inmuebles comparables son a menudo desconocidos. El mercado no es transparente y, en ocasiones, la información que figura en las escrituras de compraventa no refleja la realidad, por motivos fiscales.

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