Ley
8/2007, de 28 de mayo, de
suelo
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NOTA: En cursiva se ha marcado los enlaces a textos que indican las modificaciones introducidas desde la tramitación del Anteproyecto de Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La historia del Derecho urbanístico español contemporáneo
se forjó en la segunda mitad del siglo XIX, en un contexto socio-económico
de industrialización y urbanización, en torno a dos grandes tipos
de operaciones urbanísticas: el ensanche y la reforma interior, la creación
de nueva ciudad y el saneamiento y la reforma de la existente. Dicha historia
cristalizó a mediados del siglo XX con la primera ley completa en la
materia, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradición posterior.
En efecto, las grandes instituciones urbanísticas actuales conservan
una fuerte inercia respecto de las concebidas entonces: la clasificación
del suelo como técnica por excelencia de la que se valen tanto la ordenación
como la ejecución urbanísticas, donde la clase de urbanizable
es la verdadera protagonista y la del suelo rústico o no urbanizable
no merece apenas atención por jugar un papel exclusivamente negativo
o residual; la instrumentación de la ordenación mediante un sistema
rígido de desagregación sucesiva de planes; la ejecución
de dichos planes prácticamente identificada con la urbanización
sistemática, que puede ser acometida mediante formas de gestión
pública o privada, a través de un conjunto de sistemas de actuación.
Desde entonces, sin embargo, se ha producido una evolución capital sobre
la que debe fundamentarse esta Ley, en varios sentidos.
En primer lugar, la Constitución de 1978 establece un nuevo marco de
referencia para la materia, tanto en lo dogmático como en lo organizativo.
La Constitución se ocupa de la regulación de los usos del suelo
en su artículo 47, a propósito de la efectividad del derecho a
la vivienda y dentro del bloque normativo ambiental formado por sus artículos
45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas competencias concurrentes en
la materia deben contribuir de manera leal a la política de utilización
racional de los recursos naturales y culturales, en particular el territorio,
el suelo y el patrimonio urbano y arquitectónico, que son el soporte,
objeto y escenario necesario de aquéllas al servicio de la calidad de
vida. Pero además, del nuevo orden competencial instaurado por el bloque
de la constitucionalidad, según ha sido interpretado por la doctrina
del Tribunal Constitucional, resulta que a las Comunidades Autónomas
les corresponde diseñar sus
propias políticas en materia urbanística. Al Estado le
corresponde a su vez ejercer ciertas competencias que inciden sobre la materia,
pero debiendo evitar condicionarla en lo posible.
Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este orden, no puede decirse todavía
que lo haya asumido o interiorizado plenamente. En los últimos años,
el Estado ha legislado de una manera un tanto accidentada, en parte forzado
por las circunstancias, pues lo ha hecho a caballo de sucesivos fallos constitucionales.
Así, desde que en 1992 se promulgara el último Texto Refundido
estatal de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana,
se han sucedido seis reformas o innovaciones de diverso calado, además
de las dos operaciones de “legislación negativa” en sendas
Sentencias constitucionales, las número 61/1997 y 164/2001. No puede
decirse que tan atropellada evolución –ocho innovaciones en doce
años- constituya el marco idóneo en el que las Comunidades Autónomas
han de ejercer sus propias competencias legislativas sobre ordenación
del territorio, urbanismo y vivienda.
Esta situación no puede superarse añadiendo nuevos retoques y
correcciones, sino mediante una renovación más profunda plenamente
inspirada en los valores y principios constitucionales antes aludidos, sobre
los que siente unas bases comunes en las que la autonomía pueda coexistir
con la igualdad. Para ello, se prescinde por primera vez de regular técnicas
específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o
las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para
no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico
y para facilitar a los ciudadanos la comprensión de este marco común.
No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen
del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él
asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está
constitucionalmente encomendada al Estado. Una
Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial establecido en
estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podrá y deberá
aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las Comuidades
Autónomas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y
vivienda y, en particular, sobre patrimonios públicos de suelo.
Con independencia de las ventajas que pueda tener la técnica de la clasificación
y categorización del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una
técnica urbanística, por lo que no le corresponde a este legislador
juzgar su oportunidad. Además, no es necesaria para fijar los criterios
legales de valoración del suelo. Más aún, desde esta concreta
perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal, la clasificación
ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del
suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que
se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones
urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado
también las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar
por imperativo constitucional.
En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el legislador
estatal venía abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados
por el urbanismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridades históricas
del urbanismo español que, por razones que no es preciso aquí
desarrollar, reservó a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de
iniciativa privada en la actividad de urbanización. Una tradición
que ha pesado sin duda, desde que el bloque de constitucionalidad reserva al
Estado el importante título competencial para regular las condiciones
básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento
de los deberes constitucionales, pues ha provocado la simplista identificación
de tales derechos y deberes con los de la propiedad. Pero los derechos constitucionales
afectados son también otros, como el
de participación ciudadana en los asuntos públicos, el
de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el
derecho a una vivienda digna y asimismo adecuada, al que la propia Constitución
vincula directamente con la regulación de los usos del suelo en su artículo
47. Luego, más allá de regular las condiciones básicas
de la igualdad de la propiedad de los terrenos, hay que tener presente que la
ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida cívica, y por ende
que deben reconocerse asimismo los derechos mínimos de libertad, de participación
y de prestación de los ciudadanos en relación con el urbanismo
y con su medio tanto rural como urbano. En suma, la Ley se propone garantizar
en estas materias las condiciones básicas de
igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales
de los ciudadanos.
En tercer y último lugar, la del urbanismo español contemporáneo es una historia desarrollista, volcada sobre todo en la creación de nueva ciudad. Sin duda, el crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoy parece asimismo claro que el urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente. La Unión Europea insiste claramente en ello, por ejemplo en la Estrategia Territorial Europea o en la más reciente Comunicación de la Comisión sobre una Estrategia Temática para el Medio Ambiente Urbano, para lo que propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanización dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregación social e ineficiencia económica por los elevados costes energéticos, de construcción y mantenimiento de infraestructuras y de prestación de los servicios públicos. El suelo, además de un recurso económico, es también un recurso natural, escaso y no renovable. Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalización del suelo no puede fundarse en una clasificación indiscriminada, sino, supuesta una clasificación responsable del suelo urbanizable necesario para atender las necesidades económicas y sociales, en la apertura a la libre competencia de la iniciativa privada para su urbanización y en el arbitrio de medidas efectivas contra las prácticas especulativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de manera que el suelo con destino urbano se ponga en uso ágil y efectivamente. Y el suelo urbano –la ciudad ya hecha- tiene asimismo un valor ambiental, como creación cultural colectiva que es objeto de una permanente recreación, por lo que sus características deben ser expresión de su naturaleza y su ordenación debe favorecer su rehabilitación y fomentar su uso.
II
El Título preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales
como la definición de su objeto y la enunciación de algunos principios
que la vertebran, de acuerdo con la filosofía expuesta en el apartado
anterior.
III
Por razones tanto conceptuales como competenciales, la primera materia específica
de que se ocupa la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de los sujetos
afectados, a los que dedica su Título primero, y que inspiran directa
o indirectamente todo el resto del articulado. Con este objeto, se definen tres
estatutos subjetivos básicos que cabe percibir como tres círculos
concéntricos:
Primero, el de la ciudadanía en general en relación con el suelo
y la vivienda, que incluye derechos y deberes de orden socio-económico
y medioambiental de toda persona con independencia de cuáles sean su
actividad o su patrimonio, es decir, en el entendimiento de la ciudadanía
como un estatuto de la persona que asegure su disfrute en libertad del medio
en el que vive, su participación en la organización de dicho medio
y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios y espacios colectivos que
demandan la calidad y cohesión del mismo.
Segundo, el régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística,
que –en los términos en que la configure la legislación
urbanística en el marco de esta Ley- es una actividad económica
de interés general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a
la libertad de empresa. En este sentido,
si bien la edificación tiene lugar sobre una finca y accede a su propiedad
-de acuerdo con nuestra concepción histórica de este instituto-,
por lo que puede asimismo ser considerada como una facultad del correspondiente
derecho, la urbanización es un servicio público, cuya gestión
puede reservarse la Administración o encomendar a privados, y que suele
afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lógica como
físicamente de los límites propios de la propiedad. Luego, allí
donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, ha de poder
ser abierta a la competencia de terceros, lo que está llamado además
a redundar en la agilidad y eficiencia de la actuación.
Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido -como es tradicional
entre nosotros- como una combinación de facultades y deberes, entre los
que ya no se cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el párrafo
anterior, aunque sí el de participar en la actuación urbanizadora
de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa
de beneficios y cargas, con las debidas garantías de que su participación
se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan imponer más
cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador urbanístico
opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanización
en determinados casos de acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso pero
no la ruptura.
IV
Correlativos de los derechos de las personas son los deberes básicos
de las Administraciones con que la Ley abre su Título II.
Los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación
y de ejecución urbanísticas tienen una trascendencia capital,
que desborda con mucho el plano estrictamente sectorial, por su incidencia en
el crecimiento económico, en la protección del medio ambiente
y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unos estándares mínimos
de transparencia, de participación ciudadana real y no meramente formal,
y de evaluación y seguimiento de los efectos que tienen los planes sobre
la economía y el medio ambiente. La
efectividad de estos estándares exige que las actuaciones urbanizadoras
de mayor envergadura e impacto, que producen una mutación radical del
modelo territorial, se sometan a un nuevo ejercicio pleno de potestad de ordenación.
Además, la Ley hace un tratamiento innovador de este proceso
de evaluación y seguimiento, con el objeto de integrar en él la
consideración de los recursos e infraestructuras más importantes.
Esta integración favorecerá, a un tiempo, la utilidad de los procesos
de que se trata y la celeridad de los procedimientos en los que se insertan.
Mención aparte merece la reserva de suelo residencial para la vivienda
protegida porque, como ya se ha recordado, es la propia Constitución
la que vincula la ordenación de los usos del suelo con la efectividad
del derecho a la vivienda. A la vista de la senda extraordinariamente prolongada
e intensa de expansión de nuestros mercados inmobiliarios, y en particular
del residencial, parece hoy razonable encajar en el concepto material de las
bases de la ordenación de la economía la garantía de una
oferta mínima de suelo para vivienda asequible, por su incidencia directa
sobre dichos mercados y su relevancia para las políticas de suelo y vivienda,
sin que ello obste para que pueda ser adaptada por la legislación de
las Comunidades Autónomas a su modelo urbanístico y sus diversas
necesidades.
En lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo, la Ley
opta por diferenciar situación y actividad, estado y proceso. En cuanto
a lo primero, define los dos estados básicos en que puede encontrarse
el suelo según sea su situación actual –rural o urbana-,
estados que agotan el objeto de la ordenación del uso asimismo actual
del suelo y son por ello los determinantes para el contenido del derecho de
propiedad, otorgando así carácter estatutario al régimen
de éste. En cuanto a lo segundo, sienta el régimen de las actuaciones
urbanísticas de transformación del suelo, que son las que generan
las plusvalías en las que debe participar la comunidad por exigencia
de la Constitución. La Ley establece, conforme a la doctrina constitucional,
la horquilla en la que puede moverse la fijación de dicha participación.
Lo hace posibilitando una mayor y más flexible adecuación a la
realidad y, en particular, al rendimiento neto de la actuación de que
se trate o del ámbito de referencia en que se inserte, aspecto éste
que hasta ahora no era tenido en cuenta.
V
El Título III aborda los criterios de valoración del suelo y las
construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y
de responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas. Desde
la Ley de 1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente
un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación
de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954.
Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepción un denominador
común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación
y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál
fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido
con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado
del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los
poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba
así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía
en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por
la acción de los poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que
con los criterios mencionados se pretendía contener los justiprecios,
se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que es más
importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común
contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley
de Expropiación Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de
tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano
o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles
para el futuro.
Para facilitar su aplicación y garantizar la necesaria seguridad del
tráfico, la recomposición de este panorama debe buscar la sencillez
y la claridad, además por supuesto de la justicia. Y es la propia Constitución
la que extrae expresamente –en esta concreta materia y no en otras- del
valor de la justicia un mandato dirigido a los poderes públicos para
impedir la especulación. Ello es perfectamente posible desvinculando
clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que
el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia,
y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de
suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas:
hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente
integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que
ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos
se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el
segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho
destino ya se ha hecho realidad. Desde
esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen
determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor
de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma
situación.
En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque
muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad
y la eliminación de elementos especulativos, para
lo que se adopta el método asimismo habitual de la capitalización
de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas,
la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta de
posición un factor relevante en la formación tradicional del precio
de la tierra. En el suelo urbanizado, los criterios de valoración
que se establecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles,
lo que no aseguraba el régimen anterior. En todo caso y con independencia
del valor del suelo, cuando éste está sometido a una transformación
urbanizadora o edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos
junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos
valorativos difícilmente entendibles en el curso del proceso de ordenación
y ejecución urbanísticas. En los casos en los que una decisión
administrativa impide participar en la ejecución de una actuación
de urbanización, o altera las condiciones de ésta, sin que medie
incumplimiento por parte de los propietarios, se valora la privación
de dicha facultad en sí misma, lo que contribuye a un tratamiento más
ponderado de la situación en la que se encuentran aquéllos. En
definitiva, un régimen que, sin valorar expectativas generadas exclusivamente
por la actividad administrativa de ordenación de los usos del suelo,
retribuye e incentiva la actividad urbanizadora o edificatoria emprendida en
cumplimiento de aquélla y de la función social de la propiedad.
VI
El Título IV se ocupa de las instituciones de garantía de la integridad
patrimonial de la propiedad: la expropiación forzosa y la responsabilidad
patrimonial. En materia de expropiación forzosa, se recogen sustancialmente
las mismas reglas que ya contenía la Ley sobre Régimen del Suelo
y Valoraciones, traídas aquí por razones de técnica legislativa,
para evitar la dispersión de las normas y el fraccionamiento de las disposiciones
que las recogen. En materia de reversión y de responsabilidad patrimonial,
los supuestos de una y otra se adaptan a la concepción de esta Ley sobre
los patrimonios públicos de suelo y las actuaciones urbanizadoras, respectivamente,
manteniéndose en lo demás también los criterios de la Ley
anterior. Se introduce, además, un derecho a la retasación cuando
una modificación de la ordenación aumente el valor de los terrenos
expropiados para ejecutar una actuación urbanizadora, de forma que se
salvaguarde la integridad de la garantía indemnizatoria sin empeñar
la eficacia de la gestión pública urbanizadora.
VII
El último Título de la Ley contiene diversas medidas de garantía
del cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria. Son
muchas y autorizadas las voces que, desde la sociedad, el sector, las Administraciones
y la comunidad académica denuncian la existencia de prácticas
de retención y gestión especulativas de suelos que obstruyen el
cumplimiento de su función y, en particular, el acceso de los ciudadanos
a la vivienda. Los avances en la capacidad de obrar de los diversos agentes
por los que apuesta este Anteproyecto (apertura de la iniciativa privada, mayor
proporcionalidad en la participación de la Administración en las
plusvalías) debe ir acompañada de la garantía de que esa
capacidad se ejercerá efectivamente para cumplir con la función
social de la propiedad y con el destino urbanístico del suelo que aquélla
tiene por objeto, ya sea público o privado su titular.
Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que esta Ley se ocupa de articular
al servicio del interés general a lo largo de todo su cuerpo: desde la
responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de los plazos máximos
en los procedimientos de ordenación urbanística, a la posibilidad
de sustituir forzosamente al propietario incumplidor de los plazos de ejecución,
el mayor rigor en la determinación de los destinos de los patrimonios
públicos de suelo o las medidas arbitradas para asegurar que se cumple
ese destino aun cuando se enajenen los bienes integrantes de los patrimonios
públicos de suelo.
El contenido del Título se cierra con una regulación del régimen
del derecho de superficie dirigida a superar la deficiente situación
normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad para facilitar
el acceso de los ciudadanos a la vivienda y, con carácter general, diversificar
y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario.
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto de esta ley.
Esta Ley regula las condiciones básicas que garantizan la igualdad en
el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes relacionados
con el suelo en todo el territorio nacional. Asimismo, establece las bases económicas
y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración
y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en
la materia.
Artículo 2. Principio
de desarrollo territorial y urbano sostenible.
1. Las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación,
ocupación, transformación y uso del suelo tienen como fin común
la utilización de este recurso conforme al interés general y según
el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines específicos
que les atribuyan las Leyes.
2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las políticas a
que se refiere el apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos
naturales armonizando los requerimientos de la economía, el empleo, la
cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres
y hombres, la salud y la seguridad de las personas y la protección del
medio ambiente, contribuyendo a la prevención y reducción de la
contaminación, y procurando en particular:
a) La eficacia de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza,
la flora y la fauna y de la protección del patrimonio cultural y del
paisaje.
b) La protección, adecuada
a su carácter, del medio rural y la preservación de los valores
del suelo innecesario o inidóneo para atender las necesidades de transformación
urbanística.
c) Un medio urbano en el que la ocupación del suelo sea eficiente, dotado
por las infraestructuras y servicios que le son propios de forma suficiente
y funcional para la densidad de población prevista, y en el que los usos
se combinen de forma adecuada y se implanten efectivamente,
cuando cumplan una función social.
La persecución de estos fines se adaptará a las peculiaridades
que resulten del modelo territorial adoptado en cada caso por los poderes públicos
competentes en materia de ordenación territorial y urbanística.
3. Los poderes públicos promoverán las condiciones para que los
derechos y deberes de los ciudadanos establecidos en los artículos siguientes
sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial
y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo
o conteniendo, según proceda, los procesos de ocupación y transformación
del suelo.
El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial
y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga
la legislación en la materia.
Artículo 3. Ordenación del territorio y ordenación
urbanística.
1. La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas
no susceptibles de transacción
que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el
interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de
propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación
no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente
establecidos en las leyes.
El ejercicio de la potestad de ordenación
territorial y urbanística deberá ser motivado, con expresión
de los intereses generales a que sirve.
2. La legislación sobre la ordenación territorial y urbanística
garantizará:
a) La dirección y el control por las Administraciones públicas
competentes del proceso urbanístico en sus fases de ocupación,
urbanización, construcción o edificación y utilización
del suelo por cualesquiera sujetos, públicos y privados.
b) La participación de la comunidad en las plusvalías generadas
por la acción de los entes públicos en los términos previstos
por esta Ley y las demás que sean de aplicación.
c) El derecho a la información de los ciudadanos y de las entidades representativas
de los intereses afectados por las actuaciones de transformación urbanística,
así como la participación pública en la ordenación
y gestión urbanísticas.
3. La gestión pública urbanística y de las políticas
de suelo propiciará la participación privada.
Observaciones particulares del Consejo Económico y Social a este artículo.
Modificación
introducida en el Proyecto de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
TÍTULO I
Condiciones básicas de la igualdad en el estatuto de los ciudadanos
Artículo 4. Derechos del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen derecho a:
a) Disfrutar de una vivienda digna,
adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para
todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras
inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos
admitidos por la legislación aplicable y en un medio
ambiente y paisaje adecuados.
b) Acceder, en condiciones no discriminatorias
y de accesibilidad universal, a la utilización de las dotaciones
públicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso público,
de acuerdo con la legislación reguladora de la actividad de que se trate.
c) Acceder a la información de que dispongan las Administraciones públicas
sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística
y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación
de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en
los términos dispuestos por su legislación reguladora.
d) Ser informados por la Administración competente, de forma completa,
por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas
aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su
legislación reguladora.
e) Participar efectivamente en los procedimientos
de elaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos
de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución
urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la formulación
de alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener
de la Administración una respuesta motivada, conforme a la legislación
reguladora del régimen jurídico de dicha Administración
y del procedimiento de que se trate.
f) Ejercer la acción pública para hacer respetar las determinaciones
de la ordenación territorial y urbanística, así como las
decisiones resultantes de los procedimientos de evaluación ambiental
de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su ejecución.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
Modificación introducida en el Proyecto de
Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 5. Deberes del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen el deber
de:
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el patrimonio histórico
y el paisaje natural y urbano, absteniéndose en todo caso de realizar
cualquier acto o desarrollar cualquier actividad no permitidos por la legislación
en la materia.
b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus
características, función y capacidad de servicio, de los bienes
de dominio público y de las infraestructuras y los servicios
urbanos.
c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad
que comporte riesgo de perturbación o lesión de los bienes públicos
o de terceros con infracción de la legislación
aplicable.
d) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislación sujete las
actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, así como emplear
en ellas en cada momento las mejores técnicas disponibles conforme a
la normativa aplicable.
Artículo 6. Iniciativa privada en la urbanización
y la construcción o edificación.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
regulará:
a) El derecho de iniciativa de los particulares,
sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa,
para la actividad de ejecución de la urbanización cuando ésta
no deba o no vaya a realizarse por la propia Administración competente.
La habilitación a particulares para el desarrollo de esta actividad deberá
atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia y con criterios
de adjudicación que salvaguarden una adecuada participación de
la comunidad en las plusvalías derivadas de las actuaciones urbanísticas,
en las condiciones dispuestas por la legislación aplicable, sin perjuicio
de las peculiaridades o excepciones que ésta prevea a favor de la iniciativa
de los propietarios del suelo.
b) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, por parte de quienes
sean titulares del derecho de iniciativa a que se refiere la letra anterior,
sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística,
de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar
para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales
de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las
existentes fuera de la actuación.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
fijará el plazo máximo de contestación de la consulta,
que no podrá exceder de tres meses, salvo que una norma con rango de
ley establezca uno mayor, así como los efectos que se sigan
de ella. En todo caso, la alteración de los criterios y las previsiones
facilitados en la contestación, dentro del plazo en el que ésta
surta efectos, podrá dar derecho a la indemnización de los gastos
en que se haya incurrido por la elaboración de proyectos necesarios que
resulten inútiles, en los términos del régimen general
de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas.
c) El derecho del propietario a realizar en sus terrenos, por sí o a
través de terceros, la instalación, construcción o edificación
permitidas, siempre que los terrenos integren una unidad apta para ello por
reunir las condiciones físicas y jurídicas requeridas legalmente
y aquéllas se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas
por la ordenación territorial y urbanística y de conformidad con
la legislación aplicable.
Artículo 7. Régimen urbanístico del derecho
de propiedad del suelo.
1. El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario
y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos
dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
2. La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial
y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del
derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad
se produce únicamente con su realización efectiva y está
condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento
de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos
dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo:
facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso
y disfrute del mismo conforme al estado, clasificación,
características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo
con la legislación aplicable por razón de las características
y situación del bien. Comprende asimismo la facultad de disposición,
siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de
fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo
17.
Las facultades a que se refiere el párrafo anterior incluyen:
a) La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso
y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas,
no tengan el carácter legal de edificación.
b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los términos dispuestos
en la letra c) del artículo 6, cuando la ordenación territorial
y urbanística atribuya a aquélla edificabilidad para uso o usos
determinados y se cumplan los demás requisitos y condiciones establecidos
para edificar.
c) La de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización
a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 14, en un régimen
de equitativa distribución de
beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción
a su aportación.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido
antes, el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística, que no podrá
ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en
que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios
de su distribución entre los afectados.
2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán al vuelo y al subsuelo
sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística,
de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres
que requiera la protección del dominio público.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
Modificación introducida en el Proyecto de
Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo:
deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situación
en que éste se encuentre y sin
perjuicio del régimen al que esté sometido por razón de
su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no sean
incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo
en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso,
en las de seguridad, accesibilidad,
salubridad y ornato legalmente exigibles; así como realizar
los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber
legal de conservación.
En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad,
el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en
la normativa aplicable.
En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o esté vacante de
edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su
masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación,
para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros
o al interés general, incluido
el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o
el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso,
recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento y funcionamiento de los
servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.
2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras a) y b) del apartado
primero del artículo anterior, en terrenos que se encuentren en el suelo
rural a los efectos de esta Ley y no estén sometidos al régimen
de una actuación de urbanización,
comporta para el propietario, en la forma que determine la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística:
a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el
suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho
estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.
b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso,
para legitimar usos privados
del suelo no vinculados a su explotación primaria.
c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de
la instalación, la construcción o la edificación con las
redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente
para su incorporación al dominio público cuando deban formar parte
del mismo.
3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) del apartado primero
del artículo anterior, conlleva asumir como carga real la participación
en los deberes legales de la promoción de la actuación, en régimen
de equitativa distribución de beneficios y cargas y en los términos
de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística,
así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización
de las obras al responsable de ejecutar la actuación.
Modificación introducida en el Proyecto de
Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
TÍTULO II
Bases del régimen del suelo
Artículo 10. Criterios básicos de utilización
del suelo.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el
Título I, las Administraciones públicas, y en particular las competentes
en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:
a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística un destino
que comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la
de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al suelo preciso para
satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir
la especulación con él y preservar de la urbanización
al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial,
con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen
de protección pública que,
al menos, permita establecer su precio máximo de venta, alquiler u otras
formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la conseción
administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos
de ordenación y, como mínimo, comprenderá los terrenos
necesarios para realizar el 30 por
ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación
urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.
No obstante, dicha legislación podrá también fijar o permitir
excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones,
siempre que, cuando se trate de actuaciones
de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación
el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial
de aplicación y una distribución de su localización respetuosa
con el principio de cohesión social.
c) Atender, en la ordenación que hagan de los usos del suelo, a los principios
de accesibilidad universal, de igualdad
de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, de movilidad,
de eficiencia energética, de garantía de suministro de agua, de
prevención de riesgos naturales y de accidentes graves, de prevención
y protección contra la contaminación y limitación de sus
consecuencias para la salud o el medio ambiente.
Observaciones generales del Consejo Económico
y Social relacionadas con este artículo.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 11. Publicidad y eficacia en la gestión
pública urbanística.
1. Todos los instrumentos de ordenación territorial y de ordenación
y ejecución urbanísticas, incluidos los de distribución
de beneficios y cargas, así como los convenios que con dicho objeto vayan
a ser suscritos por la Administración competente, deben ser sometidos
al trámite de información pública en los términos
y por el plazo que establezca la legislación en la materia, que nunca
podrá ser inferior al mínimo exigido en la legislación
sobre procedimiento administrativo común, y deben publicarse
en la forma y con el contenido que determinen las leyes.
Las disposiciones, los actos o los convenios a que se refiere el párrafo
anterior no surtirán efectos mientras no se publiquen y serán
nulos de pleno derecho si en su procedimiento de aprobación o celebración
se incumpliera lo dispuesto sobre su información pública.
2. En los procedimientos de aprobación o de alteración de instrumentos
de ordenación urbanística, la
documentación expuesta al público deberá incluir
un resumen ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:
a) Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación
proyectada altera la vigente, con un plano de su situación, y alcance
de dicha alteración.
b) En su caso, los ámbitos en los que se suspendan la ordenación
o los procedimientos de ejecución o de intervención urbanística
y la duración de dicha suspensión.
3. Las Administraciones públicas competentes impulsarán la publicidad
telemática del contenido de los instrumentos de ordenación territorial
y urbanística en vigor, así como del anuncio de su sometimiento
a información pública.
4. Cuando la legislación urbanística abra a los particulares la
iniciativa de los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación
o de ejecución urbanística, el incumplimiento del deber de resolver
dentro del plazo máximo establecido dará lugar a indemnización
a los interesados por el importe de los gastos en que hayan incurrido para la
presentación de sus solicitudes, salvo en los casos en que deban entenderse
aprobados o resueltos favorablemente por silencio administrativo de conformidad
con la legislación aplicable.
5. Los instrumentos de ordenación urbanística cuyo procedimiento
de aprobación se inicie de oficio por la Administración competente
para su instrucción, pero cuya aprobación definitiva competa a
un órgano de otra Administración, se
entenderán definitivamente aprobados en el plazo que señale la
legislación urbanística.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
Artículo 12. Situaciones básicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones
básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Está en la situación de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y
urbanística de su transformación mediante la urbanización,
que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha
transformación por la legislación de protección del dominio
público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar
sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial
y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos,
agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como
aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de
inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación
de ordenación territorial o urbanística.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo
urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización,
y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado
siguiente.
3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma
legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos
de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas,
estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos
por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos
sin otras obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento.
Al establecer las dotaciones y los
servicios a que se refiere el párrafo anterior, la legislación
urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos
tradicionales legalmente asentados en el medio rural.
Artículo 13. Utilización del suelo rural.
1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se utilizarán de
conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites
que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística,
al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro
vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones
previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística,
podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés
público o social por su contribución a la ordenación y
el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio rural.
2. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos
en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de
una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación
de ordenación territorial y urbanística.
3. Desde que los terrenos queden incluidos en el ámbito de una actuación
de urbanización, únicamente podrán realizarse en ellos:
a) Con carácter excepcional, usos y obras de carácter provisional
que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación
territorial y urbanística o la sectorial. Estos usos y obras deberán
cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización
alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones
expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su
constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación
hipotecaria.
b) Obras de urbanización cuando
concurran los requisitos para ello exigidos en la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística, así como las de construcción
o edificación que la legislación o los instrumentos de ordenación
urbanística permitan realizar simultáneamente a la urbanización.
4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la utilización
de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos,
científicos y paisajísticos que sean objeto de protección
por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación
de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración
del estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente
autorice.
Sólo podrá alterarse
la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios
incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo
terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados
en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada.
La alteración deberá someterse a información pública,
que en el caso de la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la remisión
de la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea y la
aceptación por ésta de tal descatalogación.
El cumplimiento de lo previsto en los
párrafos anteriores no eximirá de las normas adicionales
de protección que establezca la legislación aplicable.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 14. Actuaciones de transformación urbanística.
1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuaciones de transformación
urbanística:
a) Las actuaciones de urbanización, que incluyen:
1) Las de nueva urbanización,
que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo
rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes
infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas
para la edificación independiente y conectadas funcionalmente con la
red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.
2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un
ámbito de suelo urbanizado.
b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan
por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de
suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad
o densidad o con los nuevos usos establecidos en la ordenación urbanística
a una o más parcelas del ámbito
y no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización
de éste.
2. A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, las actuaciones de urbanización
se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos
los instrumentos de ordenación y ejecución que requiera la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística para legitimar las
obras de urbanización, empiece la ejecución material de éstas.
La iniciación se presumirá cuando exista acta administrativa o
notarial que dé fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera
de los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta Ley, el suelo
a la situación en que se hallaba al inicio de la actuación.
La terminación de las actuaciones de urbanización se producirá
cuando concluyan las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos
que las legitiman, habiéndose
cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminación
se presumirá a la recepción de las obras por la Administración
o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido
la recepción desde su solicitud acompañada de certificación
expedida por la dirección técnica de las obras.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 15. Evaluación y seguimiento de la
sostenibilidad del desarrollo urbano.
1. Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística están
sometidos a evaluación ambiental de conformidad con lo previsto en la
legislación de evaluación de los efectos de determinados planes
y programas en el medio ambiente y en este artículo, sin
perjuicio de la evaluación de impacto ambiental de los proyectos que
se requieran para su ejecución, en su caso.
2. El informe de sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenación
de actuaciones de urbanización deberá incluir un mapa de riesgos
naturales del ámbito objeto de ordenación.
3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenación de actuaciones
de urbanización, deberán recabarse al menos los siguientes informes,
cuando sean preceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorporados al expediente
ni deban emitirse en una fase posterior del procedimiento de conformidad con
su legislación reguladora:
a) El de la Administración Hidrológica
sobre la existencia de recursos hídricos necesarios para satisfacer las
nuevas demandas y sobre la protección del dominio público hidráulico.
b) El de la Administración de costas sobre el deslinde y la protección
del dominio público marítimo-terrestre, en su caso.
c) Los de las Administraciones competentes en materia de carreteras y demás
infraestructuras afectadas, acerca de dicha afección y del impacto de
la actuación sobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras.
Los informes a que se refiere este
apartado serán determinantes para el contenido de la memoria ambiental,
que sólo podrá disentir de ellos de forma expresamente motivada.
4. La documentación de
los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización
debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el
que se ponderará en particular el
impacto de la actuación en las Haciendas públicas afectadas
por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias
o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así
como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
5. Las Administraciones competentes en materia de ordenación y ejecución
urbanísticas deberán elevar al órgano
que corresponda de entre sus órganos colegiados de gobierno,
con la periodicidad mínima que fije la legislación en la materia,
un informe de seguimiento de la actividad
de ejecución urbanística de su competencia, que deberá
considerar al menos la sostenibilidad ambiental y económica a que se
refiere este artículo.
Los Municipios estarán obligados
al informe a que se refiere el párrafo anterior cuando lo disponga la
legislación en la materia y, al menos, cuando deban tener una Junta de
Gobierno Local.
El informe a que se refieren los párrafos
anteriores podrá surtir los efectos propios del seguimiento
a que se refiere la legislación de evaluación de los efectos de
determinados planes y programas en el medio ambiente, cuando cumpla todos los
requisitos en ella exigidos.
La legislación sobre ordenación
territorial y urbanística establecerá en qué casos el impacto
de una actuación de urbanización obliga a ejercer de forma plena
la potestad de ordenación del municipio o del ámbito territorial
superior en que se integre, por trascender del concreto ámbito de la
actuación los efectos significativos que genera la misma en el medio
ambiente.
Observaciones generales del Consejo Económico
y Social relacionadas con este artículo.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 16. Deberes de la promoción de las
actuaciones de transformación urbanística.
1. Las actuaciones de transformación urbanística comportan, según
su naturaleza y alcance, los siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales,
espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas
en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.
En las actuaciones de dotación, la entrega del suelo podrá ser
sustituida por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones
en que así lo prevea la legislación sobre ordenación territorial
y urbanística.
b) Entregar a la Administración competente,
y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre
de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad
media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia
en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de
la ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido
al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos
incluidos en la actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos
anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince
por ciento.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje
de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte
por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos
en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o
superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría
de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega
del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse
con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección
pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artículo
10.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas
en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras
de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación
y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta
demande por su dimensión y características específicas,
sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación
de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos
establecidos en la legislación aplicable.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior,
se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración
de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora y
la legislación sobre ordenación territorial y urbanística
podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público
que se requieran para una movilidad sostenible.
d) Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente,
las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar
parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones
propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también
dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de
servicios de titularidad pública.
e) Garantizar el realojamiento de los
ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del
área de actuación que constituyan su residencia habitual, así
como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos
en la legislación vigente.
f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones
que deban ser demolidas y las obras,
instlaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.
2. Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos
a ellas están afectados, con carácter de garantía real,
al cumplimiento de los deberes del apartado anterior. Estos deberes se presumen
cumplidos con la recepción por la Administración competente de
las obras de urbanización o, en su defecto, al término del plazo
en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada
de certificación expedida por la dirección técnica de las
obras, sin perjuicio de las obligaciones
que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de
la actuación.
3. Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación
celebre con la Administración correspondiente, no podrán establecer
obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan
legalmente de acuerdo con lo dispuesto en este artículo, en perjuicio
de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas reglas
será nula de pleno Derecho.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 17. Formación de fincas y parcelas
y relación entre ellas.
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente
a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante,
en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria,
pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración
de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo,
que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico
independiente.
2.
La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o
más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes
reúne las características de la parcela según la ordenación
territorial y urbanística.
Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división
ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el
derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas
de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades
en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva.
En la autorización de escrituras
de segregación o división de fincas, los notarios exigirán,
para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación
o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la
división o segregación conforme a la legislación que le
sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los
registradores para practicar la correspondiente inscripción.
3. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal
o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como
una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no
quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística
aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de
uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o
pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere
la letra a) del apartado 1 del artículo anterior.
4 . Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora,
los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies
superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación
o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo
inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter
de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación
y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección
del dominio público.
5 . Los instrumentos de distribución de beneficios y cargas producen
el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado
y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación,
cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas
en ella, y la Administración, a quien corresponde el pleno dominio libre
de cargas de los terrenos a que se refieren las letras a) y b) del apartado
1 del artículo anterior.
En el supuesto previsto en el apartado anterior, si procede la distribución
de beneficios y cargas entre los propietarios afectados por una actuación,
se entenderá que el titular del suelo de que se trata aporta tanto la
superficie de su rasante como la del subsuelo o vuelo que de él se segrega.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 18. Transmisión de fincas y deberes
urbanísticos.
1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular
respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos
por la legislación de la ordenación territorial y urbanística
aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo
titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario,
así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración
competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre
que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente
título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles
de uso privado o edificación
o cuenten con edificaciones fuera de ordenación o
estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública que permita tasar su precio
máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los
terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado
1 del artículo 14.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior
faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años
y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación
civil.
4. Con ocasión de la autorización
de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas,
los notarios podrán solicitar de la Administración Pública
competente información telemática o, en su defecto, cédula
o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los
deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios
remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento,
copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran
solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez
días siguientes a su otrogamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración
deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro
de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y,
en su caso, su incorporación al patrimonio público del suelo.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 19. Declaración de obra nueva.
1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción,
los notarios exigirán, para su testimonio,
la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización
administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación
expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción
de la obra al proyecto que haya sido
objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada,
exigirán, además de la certificación expedida por técnico
competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a
la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento
de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la
edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el
otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas
que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el apartado anterior.
TÍTULO III
Valoraciones
Artículo 20. Ámbito del régimen
de valoraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones,
y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por
lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas
u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial
y urbanística en las que la valoración determine el contenido
patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto
de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera
que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución
forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración
pública.
2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado
anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación
del instrumento que las motive.
b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación
del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público
del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación
conjunta.
c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de
la iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento
del deber que la motive.
d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la
indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración
pública, al momento de la entrada en vigor de la disposición o
del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.
Artículo 21. Criterios generales para la valoración
de inmuebles.
1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen
o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos
siguientes, según su situación y con independencia de la causa
de la valoración y el instrumento legal que la motive.
Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados
a infraestructuras y servicios públicos de interés
general supramunicipal, sea autonómico o estatal, tanto si estuvieran
previstos por la ordenación territorial y urbanística como si
fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará
según la situación básica de los terrenos en que se sitúan
o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones
en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre
que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles
con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no
hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter
de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que
se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la
forma prevista en el apartado 2 del artículo 23.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan
a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad
con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante
que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo
dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones
o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación.
Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación,
su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su
vida útil.
4. La valoración de las concesiones administrativas y de los
derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación
o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre
expropiación que específicamente determinen el justiprecio de
los mismos; y subsidiariamente, según las normas del Derecho administrativo,
civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe
podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que
concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno
de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en
poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por
el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a
los respectivos interesados.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 22. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta
anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según
su estado en el momento de la práctica de la valoración.
La renta potencial se calculará
atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de
que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les
sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción.
Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter
estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su
cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación
considerada.
El valor del suelo rural así
obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble
en función de factores objetivos de localización como la accesibilidad
a núcleos de población o a centros de actividad económica
o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico,
cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada
en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos
que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse
con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste
de reposición según su estado en el momento de la práctica
de la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones
por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán
con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de
Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse
expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por
la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún
plenamente realizados.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
Artículo 23. Valoración en el suelo urbanizado.
1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado,
o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal
o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos
a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso
el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que
permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada
edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística,
se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario de las
edificaciones existentes en el ámbito espacial homogéneo en que
por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya
incluido.
b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión
del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método
residual estático.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su
caso, el valor de los deberes y cargas
pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor
de la tasación será el superior de los siguientes:
a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación
existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación,
aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción
ya realizada.
b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo,
aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación
existente o la construcción ya realizada.
3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación
de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados
anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la
ordenación en su situación de origen.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 24. Valoración de la facultad de participar
en actuaciones de urbanización.
1. Procederá valorar la facultad de participar en la ejecución
de una actuación de urbanización cuando concurran los siguientes
requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito
de la actuación y se den los
requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente,
de conformidad con la legislación en la materia.
b) Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración
impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio
modificando los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior
surtan efectos antes del inicio de
la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos para
dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera llevado
a cabo por causas imputables a la Administración.
d) Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes
inherentes al ejercicio de la facultad.
2. La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar
en la actuación o alterar sus condiciones será el resultado de
aplicar el porcentaje que determine la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística para
la participación de la comunidad en las plusvalías de
conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artículo
16 de esta Ley:
a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen
y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,
cuando se impida el ejercicio de esta facultad.
b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera
terminada la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio
de la facultad.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Artículo 25. Valoración de la iniciativa y la
promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
1. Cuando devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto
de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración,
los siguientes gastos y costes se tasarán por su importe incrementado
por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto
o proyectos técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución
que, conforme a la legislación de la ordenación territorial y
urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación de urbanización,
de edificación, o de conservación o rehabilitación de la
edificación.
b) Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión
y promoción precisos para la ejecución de la actuación.
c) Las indemnizaciones pagadas.
2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán
en la forma prevista en el apartado anterior o en proporción al grado
alcanzado en su ejecución, lo que sea superior, siempre que dicha ejecución
se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan
incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecución
se le asignará un valor entre 0 y 1, que se multiplicará:
a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen
y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,
cuando la disposición, el acto o hecho que motiva la valoración
impida su terminación.
b) Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si
estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones
de su ejecución, sin impedir su terminación.
La indemnización obtenida por el método establecido en este apartado
nunca será inferior a la establecida en el artículo anterior y
se distribuirá proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas
resultantes de la actuación.
3. Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación
de parcelas resultantes, su indemnización se descontará de la
de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de riesgo
y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución
que tuviere establecida.
4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento
de sus deberes y obligaciones, serán indemnizados por los gastos y costes
a que se refiere el apartado 1, que se tasarán en el importe efectivamente
incurrido.
Artículo 26. Valoración del suelo en régimen
de equidistribución de beneficios y cargas.
1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse
las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación
de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c)
del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con
las aportaciones del promotor, a los efectos del reparto de los beneficios y
cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará
por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación
de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa
de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el
valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,
descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados
por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Artículo 27. Régimen de la valoración.
La valoración se realiza, en todo lo no dispuesto en esta Ley:
a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenación
territorial y urbanística, cuando tenga por objeto la verificación
de las operaciones precisas para la ejecución de la ordenación
urbanística y, en especial, la distribución de los beneficios
y las cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo a los criterios de la legislación general de expropiación
forzosa y de responsabilidad de las Administraciones públicas, según
proceda, en los restantes casos.
TÍTULO IV
Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial
Artículo 28. Régimen de las expropiaciones por
razón de la ordenación territorial y urbanística.
1. La expropiación por razón de la ordenación territorial
y urbanística puede aplicarse para las finalidades previstas en la legislación
reguladora de dicha ordenación, de conformidad con lo dispuesto en esta
Ley y en la Ley de Expropiación Forzosa.
2. La aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial
y urbanística que determine su legislación reguladora conllevará
la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación
de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten
para su ejecución y ésta deba producirse por expropiación.
3. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijará conforme
a los criterios de valoración de esta Ley mediante expediente individualizado
o por el procedimiento de tasación conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado,
se podrá satisfacer en especie.
4. El acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento
expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su
descripción, su identificación conforme a la legislación
hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica
mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe del acta de pago
o justificante de la consignación del precio correspondiente.
A efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, la referencia catastral
y la representación gráfica podrán ser sustituidas por
una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble
de que se trate.
La superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o
varias fincas registrales, sin que sea obstáculo para ello la falta de
inmatriculación de alguna de estas fincas. En las fincas afectadas y
a continuación de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria
sobre asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se
extenderá otra en la que se identificará la porción expropiada
si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.
Si al proceder a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre la existencia,
dentro de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta
en el procedimiento expropiatorio, se pondrá tal circunstancia en conocimiento
de la Administración competente, sin perjuicio de practicarse la inscripción.
Artículo 29. Supuestos de reversión y de retasación.
1. Si se alterara el uso que motivó la expropiación de suelo en
virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación
territorial y urbanística, procede la reversión salvo que concurra
alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el uso dotacional público que hubiera motivado la expropiación
hubiera sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años,
o bien que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional público.
b) Haberse producido la expropiación para la formación o ampliación
de un patrimonio público de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible
con los fines de éste.
c) Haberse producido la expropiación para la ejecución de una
actuación de urbanización.
d) Haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes
o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo
conforme a esta Ley.
e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversión
de acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa.
2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación
de urbanización:
a) Procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde
la expropiación sin que la urbanización se haya concluido.
b) Procede la retasación cuando se alteren los usos o la edificabilidad
del suelo, en virtud de una modificación del instrumento de ordenación
territorial y urbanística que no se efectúe en el marco de un
nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenación, y ello suponga un
incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiación.
El nuevo valor se determinará mediante la aplicación de los mismos
criterios de valoración a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponderá
al expropiado o sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado
de actualizar el justiprecio.
En lo no previsto por el párrafo anterior, será de aplicación
al derecho de retasación lo dispuesto para el derecho de reversión,
incluido su acceso al Registro de la Propiedad.
3. No procede la reversión cuando del suelo expropiado se segreguen su
vuelo o subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 3 del artículo
17, siempre que se mantenga el uso dotacional público para el que fue
expropiado o concurra alguna
de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero.
Artículo 30. Supuestos indemnizatorios.
Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los
bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
a) La alteración de las condiciones de ejercicio de la ejecución
de la urbanización, o de las condiciones de participación de los
propietarios en ella, por cambio de la ordenación territorial o urbanística
o del acto o negocio de la adjudicación de dicha actividad, siempre que
se produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o,
transcurridos éstos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto
por causas imputables a la Administración.
Las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en
la ordenación territorial o urbanística no serán indemnizables,
sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar de la
construcción o edificación incursa en dicha situación durante
su vida útil.
b) Las vinculaciones y limitaciones
singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto
de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de
la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa.
c) La modificación o extinción de la eficacia de los títulos
administrativos habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio
sobrevenido de la ordenación territorial o urbanística.
d) La anulación de los títulos administrativos habilitantes de
obras y actividades, así como la demora injustificada en su otorgamiento
y su denegación improcedente. En ningún caso habrá lugar
a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables
al perjudicado.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
TÍTULO V
Función social de la propiedad y gestión del suelo
CAPÍTULO I
Venta y sustitución forzosas
Artículo 31. Procedencia y alcance de la venta o sustitución
forzosas.
1. El incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación
previstos en esta Ley habilitará para la expropiación por incumplimiento
de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen
de venta o sustitución forzosas, sin perjuicio de que la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística pueda establecer otras
consecuencias.
2. La sustitución forzosa tiene por objeto la facultad de edificación,
para imponer su ejercicio en régimen de propiedad horizontal con el propietario
actual del suelo.
3. En los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosas
previstos en este artículo, el contenido del derecho de propiedad del
suelo nunca podrá ser minorado por la legislación reguladora de
la ordenación territorial y urbanística en un porcentaje superior
al 50 % de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
Artículo 32. Régimen de la venta o sustitución
forzosas.
1. La venta o sustitución forzosas se iniciará de oficio o a instancia
de interesado y se adjudicará mediante procedimiento con publicidad y
concurrencia.
2. Dictada resolución declaratoria del incumplimiento de deberes del
régimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del
régimen de venta o sustitución forzosas, la Administración
actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del
acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última
inscripción de dominio. La situación de venta o sustitución
forzosas se consignará en las certificaciones registrales que de la finca
se expidan.
3. Resuelto el procedimiento, la Administración actuante expedirá
certificación de la adjudicación, que será título
inscribible en el Registro de la Propiedad.
En la inscripción registral se harán constar las condiciones y
los plazos de edificación a que quede obligado el adquiriente en calidad
de resolutorias de la adquisición.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
CAPÍTULO II
Patrimonios públicos de suelo
Artículo 33. Noción y finalidad.
1. Con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo
para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución
de la ordenación territorial y urbanística, integran los patrimonios
públicos de suelo los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración
en virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo
16, sin perjuicio de los demás que determine la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.
2. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo constituyen un patrimonio
separado y los ingresos obtenidos mediante la enajenación de los terrenos
que los integran o la sustitución por dinero a que se refiere la letra
b) del apartado 1 del artículo 16, se
destinarán a la conservación, administración y ampliación
del mismo, siempre que sólo se financien gastos de capital y no se infrinja
la legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino.
Artículo 34. Destino.
1. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios públicos
de suelo en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo anterior,
deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas
a algún régimen de protección pública. Podrán
ser destinados también a otros usos de interés social, de acuerdo
con lo que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística,
sólo cuando así lo prevea la legislación en la materia
especificando los fines admisibles, que serán urbanísticos o de
protección o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del
patrimonio cultural.
2. Los terrenos adquiridos por una
Administración en virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado
1 del artículo 16, que estén destinados a la construcción
de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública
que permita tasar su precio máximo de venta o alquiler" por "precio
máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, no
podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas,
por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo
sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación
reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación
se hará constar esta limitación.
3. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas
integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en
las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad,
no obstante lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin
perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de
la enajenación.
4. El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones,
plazos o condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes
efectos:
a) Cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta
se inscribirá en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien
del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público
de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya
susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.
Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración
enajenante podrá interesar la práctica de anotación preventiva
de la pretensión de resolución en la forma prevista por la legislación
hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciación
de procedimiento de disciplina urbanística.
b) En otro caso, la mención registral producirá los efectos propios
de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.
CAPÍTULO III
Derecho de superficie
Artículo 35. Contenido,
constitución y régimen.
1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar
construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de
una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones
realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones
o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos
de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad
temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del
suelo.
2. Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se
requiere su formalización en escritura pública y la inscripción
de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá
fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie,
que no podrá exceder de noventa y nueve años. El derecho de superficie
sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público
o privado.
3. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.
En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá
consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en
la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de
unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades
a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar
el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Capítulo,
por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título
constitutivo del derecho.
Artículo 36.
Transmisión, gravamen y extinción.
1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen
con las limitaciones fijadas al constituirlo.
2. Cuando las características de la construcción o edificación
lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria
en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno
correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas
independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad
horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento
del propietario del suelo.
3. En la constitución del derecho
de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a
derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo,
para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se
refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.
4 . El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho
con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento
de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y
será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste,
salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
5 . El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con
la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en
el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del
plazo de duración del derecho.
A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo
de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado,
sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título
en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán
pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de
superficie.
La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo
de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales
impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo
y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán
gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de
superficie.
Disposición adicional primera. Sistema de información
urbana.
Con la finalidad de promover la transparencia, la Administración General
del Estado, en colaboración
con las Comunidades Autónomas, definirá y promoverá la
aplicación de aquellos criterios y principios básicos que posibiliten,
desde la coordinación y complementación con las administraciones
competentes en la materia, la formación y actualización permanente
de un sistema público de información sobre suelo y urbanismo,
procurando, asimismo, la compatibilidad y coordinación con el resto de
sistemas de información y, en particular, con el Catastro Inmobiliario.
Disposición adicional segunda. Bienes afectados a la
Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa o al uso de las fuerzas armadas.
1. Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, cualquiera
que sea su clase y denominación, que incidan sobre terrenos, edificaciones
e instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos a la Defensa
Nacional deberán ser sometidos, respecto de esta incidencia, a informe
vinculante de la Administración General del Estado con carácter
previo a su aprobación.
2. No obstante lo dispuesto en esta Ley, los bienes afectados al Ministerio
de Defensa o al uso de las Fuerzas Armadas y los puestos a disposición
de los organismos públicos de dependan de aquél, están
vinculados a los fines previstos en su legislación especial.
Disposición adicional tercera. Potestades de ordenación
urbanística en Ceuta y Melilla.
Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercerán sus potestades normativas reglamentarias
dentro del marco de esta Ley y de las que el Estado promulgue al efecto.
En todo caso, corresponderá
a Administración General del Estado la aprobación definitiva del
Plan General de Ordenación Urbana de estas Ciudades, y de sus revisiones,
así como de sus modificaciones que afecten a las determinaciones de carácter
general, a los elementos fundamentales de la estructura general y orgánica
del territorio o a las determinaciones a que se refiere el apartado tercero
de la disposición final primera de esta Ley.
La aprobación definitiva de los Planes Parciales, y de sus modificaciones
o revisiones, así como de las
modificaciones del Plan General no contempladas en el párrafo anterior,
corresponderá a los órganos competentes de las Ciudades de Ceuta
y Melilla, previo informe preceptivo y vinculante de la Administración
General del Estado, el cual será
vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad o a la afectación
a intereses generales de competencia estatal, deberá emitirse
en el plazo de tres meses y se entenderá
favorable si no se emitiera en dicho plazo.
Modificación introducida en el Proyecto
de Ley de Suelo aprobado en Consejo de Ministros.
Disposición adicional cuarta. Gestión de suelos
del patrimonio del Estado.
1. Será aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo
dispuesto en el artículo 35 de esta Ley sobre el acceso al Registro de
la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino
en las enajenaciones de fincas destinadas a la construcción de viviendas
sujetas a algún régimen de protección pública que
permita tasar su precio máximo de venta o alquiler.
2. Se añade un nuevo artículo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3
de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, con la
siguiente redacción:
“Artículo 190 bis. Régimen urbanístico de los inmuebles
afectados.
Cuando los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
incluyan en el ámbito de las actuaciones de urbanización o adscriban
a ellas terrenos afectados o destinados a usos o servicios públicos de
competencia estatal, la Administración General del Estado o los organismos
públicos titulares de los mismos que los hayan adquirido por expropiación
u otra forma onerosa participarán en la equidistribución de beneficios
y cargas en los términos que establezca la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.”
Este artículo tiene el carácter de legislación básica,
de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 149.1.18ª de la Constitución
y, en consecuencia, queda incluido en la enumeración del apartado 5 de
la disposición final segunda de la Ley 33/2003.
3. Se modifica el apartado 5 de la
disposición segunda de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio
de las Administraciones Públicas, que queda redactado en los siguientes
términos:
<< 5. Tienen el carácter de legislación básica, de
acuerdo con lo preceptuado en el artículo 149.1.18ª de la Constitución,
las siguientes disposiciones de esta Ley: artículo 1; artículo
2; artículo 3; artículo 6; artículo 8, apartado 1; artículo
27; artículo 29, apartado 2; artículo 32, apartados 1 y 4; artículo
36, apartado 1; artículo 41; artículo 42; artículo 44;
artículo 45; artículo 50; artículo 55; artículo
58; artículo 61; artículo 62; artículo 84; artículo
91, apartado 4; artículo 92, apartados 1, 2 y 4; artículo 93,
apartados 1, 2, 3 y 4; artículo 94; artículo 97; artículo
98; artículo 100; artículo 101, apartados 1, 3 y 4; artículo
102, partados 2 y 3; artículo 103, apartados 1 y 3; artículo 106,
apartado 3; artículo 121, apartado 4; artículo 183; artículo
184; artículo 189; artículo 190; artículo 190 bis artículo
191; disposición transitoria primera, apartado 1; disposición
transitoria quinta.>>
4. Se añade una letra e) al apartado 2 del artículo 71
de la Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas
y del Orden Social, con la siguiente redacción:
“e) Coadyuvar, con la gestión de los bienes inmuebles que sean
puestos a su disposición, al desarrollo y ejecución de las distintas
políticas públicas en vigor y, en particular, de la política
de vivienda, en colaboración con las Administraciones competentes. A
tal efecto, podrá suscribir con dichas Administraciones convenios, protocolos
o acuerdos tendentes a favorecer la construcción de viviendas sujetas
a algún régimen de protección que permita tasar
su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
Dichos acuerdos deberán ser autorizados por el Consejo Rector”.
5. Se añade un ordinal 7ª en el apartado 2 del artículo 53
de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas
y del Orden Social, con la siguiente redacción:
“7ª. Coadyuvar, con la gestión de los bienes inmuebles que
sean puestos a su disposición, al desarrollo y ejecución de las
distintas políticas públicas en vigor y, en particular, de la
política de vivienda, en colaboración con las Administraciones
competentes. A tal efecto, podrá suscribir con dichas Administraciones
convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construcción
de viviendas sujetas a algún régimen de protección que
permita tasar su precio máximo
en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.”
Disposición adicional quinta. Modificación del
artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre
de 1954.
Se modifica el apartado 2 del artículo 43 de la Ley de Expropiación
Forzosa de 16 de diciembre de 1954, que queda redactado en los términos
siguientes:
“2. El régimen estimativo a que se refiere el párrafo anterior:
a) No será en ningún caso de aplicación a las expropiaciones
de bienes inmuebles, para la fijación de cuyo justiprecio se estará
exclusivamente al sistema de valoración previsto en la Ley que regule
la valoración del suelo.
b) Sólo será de aplicación a las expropiaciones de bienes
muebles cuando éstos no tengan criterio particular de valoración
señalado por Leyes especiales”.
Disposición adicional sexta. Suelos forestales incendiados.
1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrán en la situación
de suelo rural a los efectos de esta Ley y estarán destinados al uso
forestal, al menos durante el plazo previsto en el artículo 50 de la
Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas.
2. La Administración forestal deberá comunicar al Registro de
la Propiedad esta circunstancia, que será inscribible conforme a lo dispuesto
por la legislación hipotecaria.
3. Será título para la inscripción la certificación
emitida por la Administración forestal, que contendrá los datos
catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentará
acompañada del plano topográfico de los terrenos forestales incendiados,
a escala apropiada.
La constancia de la certificación se hará mediante nota marginal
que tendrá duración hasta el vencimiento del plazo a que se refiere
el apartado primero. El plano topográfico se archivará conforme
a lo previsto por el artículo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo
acompañarse copia del mismo en soporte magnético u óptico.
Disposición adicional séptima. Reglas para la
capitalización de rentas en el suelo rural.
1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación
a que se refiere el apartado 1 del artículo 22, se utilizará como
tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco
de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados
secundarios a tres años.
2. En la Ley de Presupuestos Generales del Estado se podrá modificar
el tipo de capitalización establecido en el apartado anterior y fijar
valores mínimos según tipos de cultivos y aprovechamientos de
la tierra, cuando la evolución observada en los precios del suelo o en
los tipos de interés arriesgue alejar de forma significativa el resultado
de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideración
de expectativas urbanísticas.
Disposición adicional octava.
Participación del Estado en la ordenación
territorial y urbanística.
La Administración General del Estado podrá participar en los procedimientos
de ordenación territorial y urbanística.
La Administración General del Estado podrá participar en los procedimientos
de ordenación territorial y urbanística en la forma que determine
la legislación en la materia. Cuando así lo prevea esta legislación,
podrán participar representantes de la Administración General
del Estado, designados por ella, en los órganos colegiados de carácter
supramunicipal que tengan atribuidas competencias de aprobación de instrumentos
de ordenación territorial y urbanística.
Disposición adicional novena.
Modificación de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.
Se modifican los siguientes artículos y apartados de la Ley 7/1985, de
2 de abril, reguladora de las bases de Régimen Local, que quedan redactados
en los términos siguientes:
1. Modificación del artículo 22.2.
<<Corresponden, en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos,
y a la Asamblea vecinal en el régimen de Concejo Abierto, las siguientes
atribuciones:
(...)
c) La aprobación inicial del planeamiento general y la aprobación
que ponga fin a la tramitación municipal de los planes y demás
instrumentos de ordenación previstos en la legislación urbanística,
así como los convenios que tengan por objeto la alteración de
cualesquiera de dichos instrumentos.
(...)
o) Las enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el 10 por ciento de
los recursos ordinarios del presupuesto y, en todo caso, las permutas de bienes
inmuebles>>.
2. Adición de unevo artículo 70 ter.
<<1. Las Administraciones públicas con competencias de ordenación
territorial y urbanística deberán tener a disposición de
los ciudadanos o ciudadanas que lo soliciten, copias completas de los instrumentos
de ordenación territorial y urbanística vigentes en su ámbito
territorial, de los documentos de gestión y de los convenios urbanísticos.
2. Las Administraciones públicas con competencias en la materia, publicarán
por medios telemáticos el contenido actualizado de los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística en vigor, del anuncio de
su sometimiento a información pública y de cualesquiera actos
de tramitación que sean relevantes para su aprobación o alteración.
En los municipios menores de 5.000 habitantes, esta publicación podrá
realizarse a través de los entes supramunicipales que tengan atribuida
la función de asistencia y cooperación técnica con ellos,
que deberán prestarles dicha cooperación.
3. Cuando una alteración de la ordenación urbanística,
que no se efectúe en el marco de un ejercicio pleno de la potestad de
ordenación, incremente la edificabilidad o la densidad o modifique los
usos del suelo, deberá hacerse constar en el expediente la identidad
de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas
afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación, según
conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a
los interesados de conformidad con la legislación en la materia.>>
3. Modificación del artículo 75.7.
<<Los representantes locales, así como los miembros no electos
de la Junta de Gobierno Local, formularán declaración sobre las
causas de posible incompatibilidad y sobre cualquier actividad que les proporcione
o pueda proporcionar ingresos económicos.
Formularán, asimismo, declaración de sus bienes patrimoniales
y de la participación en sociedades de todo tipo, con información
de las sociedades por ellas participadas y de las liquidaciones de impuestos
sobre la Renta, Patrimonio y, en su caso, Sociedades.
Tales declaraciones, efectuadas en los modelos aprobados por los plenos respectivos,
se llevarán a cabo antes de la toma de posesión, con ocasión
del cese y al final del mandato, así cuando se modifiquen las circunstancias
de hecho.
Las declaraciones anuales de bienes y actividades serán publicadas con
carácter anual, y en todo caso en el momento de la finalización
del mandato, en los términos que fije el Estatuto municipal.
Tales declaraciones se inscriirán en los siguientes Registros de intereses,
que tendrán carácter público:
a) La declaración sobre causas de posible incompatibilidad y actividadess
que proporcionen o puedan proporcionar ingresos económicos, se inscribirá,
en el Registro de Actividades constituido en cada Entidad local.
b) La declaración sobre bienes y dererechos patrimoniales de cada Entidad
local, en los términos que establezca su respectivo estatuto.
Los representantes locales y miembros no electos de la Junta de Gobierno Local
respecto a los que, en virtud de su cargo, resulte amenazada su seguridad personal
o la de sus bienes o negocios, la de sus familiares, socios, empleados o personas
con quienes tuvieran relación económica o profesional podrán
realizar la declaración de sus bienes y derechos patrimoniales ante el
Secretario o la Secretaria de la Diputación Provincial o, en su caso,
ente el órgano competente de la Comunidad Autónoma correspondiente.
Tales declaraciones se inscribirán en el Registro Especial de Bienes
Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas instituciones.
En este supuesto, aportarán al Secretario o Secretaria de su respectiva
entidad mera certificación simple y sucinta, acreditativa de haber cumplimentado
sus declaraciones, y que éstas están inscritas en el Registro
Especial de Intereses a que se refiere el párrafo anterior, que sea expedida
por el funcionario encargado del mismo.>>
4. Inclusión de un nuevo apartado 8 en el artículo 75.
<<8. Durante los dos años siguientes a la finalización de
su mandato, a los representantes locales a que se refiere el apartado primero
de este artículo que hayan ostentado responsabilidades ejecutivas en
las diferentes áreas en que se organice el gobierno local, les serán
de aplicación en el ámbito territorial de su competencia las limitaciones
al ejercicio de actividades privadas establecidas en el artículo 8 de
la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulación de los conflictos de Intereses
de los Miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la Administración
General del Estado.
A estos efectos, los Ayuntamientos podrán contemplar una compensación
económica durante ese periodo para aquellos que, como consecuencia del
régimen de incompatibilidades, no puedan desempeñar su actividad
profesional, ni perciban retribuciones económicas por otras actividades.>>
5. Inclusión de una nueva disposición adicional decimoquinta,
<<Régimen de Incompatibilidades y declaraciones de actividades
y bienes de los Directivos locales y otro personal al servicio de las Entidades
locales>>.
<<1. Los titulares de los órganos directivos quedan sometidos al
régimen de incompatibilidades establecido en la Ley 53/1984, de 26 de
diciembre, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones
Públicas, y en otras normas estatales o autonómicas que resulten
de aplicación.
No obstante, les serán de aplicación las limitaciones, al ejercicio
de actividades privadas establecidas en el artículo 8 de la Ley 5/2006,
de 10 de abril, de Regulación de los Conflictos de Intereses de los miembros
del Gobierno y de los Altos Cargos de la Adminsitración General del Estado,
en los términos en que establece el artículo 75.8 de esta Ley.
A estos efectos, tendrán la consideración de personal directivo
los titulares de órganos que ejerzan funciones de gestión o ejecución
de carácter superior, ajustándose a las directrices generales
fijadas por el órgano de gobierno de la Corporación, adoptando
al efecto las decisiones oportunas y disponiendo para ello de un margen de autonomía,
dentro de esas directrices generales.
2. El régimen previsto en el artículo 75.7 de esta Ley será
de aplicación al personal directivo local y a los funcionarios de las
Corporaciones Locales con habilitación de carácter estatal que,
conforme a lo previsto en el artículo 5.2 de la disposición adicional
segunda de la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado
Público, desempeñen en las Entidades locales puestos que hayan
sido provistos mediante libre designación en atención al carácter
directivo de sus funciones o a la especial respondabilidad que asuman.>>
Disposición transitoria primera. Aplicación
de la reserva de suelo para vivienda protegida.
La reserva para vivienda protegida exigida en la letra b) del artículo
10 de esta ley se aplicará a todos los cambios de ordenación cuyo
procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada
en vigor de esta Ley, en la forma dispuesta por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística. En
aquellos casos en que las Comunidades Autónomas no hubieren establecido
reservas iguales o superiores a la que se establece en la letra b) del artículo
10 de esta Ley, transcurrido un año desde la entrada en vigor de la misma,
desde dicho momento y hasta su adaptación a esta Ley será directamente
aplicable la reserva del 30% prevista
en ésta con las siguientes precisiones:
a) Estarán exentos de su aplicación los instrumentos de ordenación
de los Municipios de menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos últimos
años anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobación,
se hayan autorizado edificaciones residenciales para menos de cinco viviendas
por cada mil habitantes y año, siempre
y cuando dichos instrumentos no ordenen actuaciones residenciales para más
de 100 nuevas viviendas; así como los que tengan por objeto
actuaciones de reforma o mejora de la urbanización existente en las que
el uso residencial no alcance las 200 viviendas.
b) Los instrumentos de ordenación podrán compensar motivadamente
minoraciones del porcentaje en las actuaciones de nueva urbanización
no dirigidas a atender la demanda de primera residencia prevista por ellos con
incrementos en otras de la misma categoría de suelo.
Disposición transitoria segunda. Deberes de las actuaciones
de dotación.
Los deberes previstos en esta Ley para las actuaciones de dotación serán
de aplicación, en la forma prevista en la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística, a los cambios de la ordenación que
prevean el incremento de edificabilidad o de densidad o el cambio de usos cuyo
procedimiento de aprobación se inicie a partir de la entrada en vigor
de esta Ley. Si, transcurrido un año
desde la entrada en vigor de esta Ley, dicha legislación no
tiene establecidas las reglas precisas para su aplicación, desde dicho
momento y hasta su adaptación a esta Ley serán aplicables las
siguientes:
a) El instrumento de ordenación delimitará el ámbito de
la actuación, ya sea continuo o discontinuo, en que se incluyen los incrementos
de edificabilidad o densidad o los cambios de uso y las nuevas dotaciones a
ellos correspondientes y calculará el valor total de las cargas imputables
a la actuación que corresponde a cada nuevo metro cuadrado de techo o
a cada nueva vivienda, según corresponda.
b) Los propietarios podrán cumplir los deberes que consistan en la entrega
de suelo, cuando no dispongan del necesario para ello, pagando su equivalente
en dinero.
c) Los deberes se cumplirán en el momento del otorgamiento de la licencia
o el acto administrativo de intervención que se requiera para la materialización
de la mayor edificabilidad o densidad o el inicio del uso atribuido por la nueva
ordenación.
Disposición transitoria tercera.
Valoraciones.
1. Las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables
en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación
que se inicien a partir de su entrada en vigor.
2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo
urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento
haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme
a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen
de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003,
de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida
la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del
planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración
o a terceros.
De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el
planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y
urbanística, se aplicará el de tres años contados desde
la entrada en vigor de esta Ley.
3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre
criterios y método de cálculo de la valoración y en lo
que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado
3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística
aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración
de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, o disposición que la sustituya.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a este artículo.
Disposición transitoria cuarta.
Criterios mínimos de sostenibilidad.
Si, transcurrido un año desde la entrada en vigor de esta Ley, la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística no estableciera en
qué casos el impacto de una actuación obliga a ejercer de forma
plena la potestad de ordenación, esta nueva ordenación o revisión
será necesaria cuando la actuación conlleve, por si misma o en
unión de las aprobadas en los dos últimos años, un incremento
superior al 20 por ciento de la población o de la superficie de suelo
urbanizado del municipio o ámbito territorial.
Disposición derogatoria única. Derogación
normativa.
Quedan derogados a la entrada en vigor de esta Ley:
a) La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones.
b) El artículo 133, el apartado 1 del artículo 134, el apartado
1 del artículo 243, el artículo 276, el apartado 1 del artículo
280 y los artículos 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto
Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
c) Los artículos 38 y 39 de la Ley de Expropiación Forzosa de
16 de diciembre de 1954.
d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto
en esta Ley.
Disposición final primera. Carácter del contenido dispositivo
de esta Ley.
1. Tienen el carácter de condiciones básicas de la igualdad en
el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes
constitucionales y, en su caso, de bases del régimen de las Administraciones
públicas, de la planificación general de la actividad económica
y de protección del medio ambiente, dictadas en ejercicio de las competencias
reservadas al legislador general en el artículo 149.1.1ª, 13ª,
18ª y 23ª de la Constitución,
los artículos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, apartados 1, 2, 3 y
5, 12, 13, 14, 15, 16, 31, apartado 3, las disposiciones adicionales primera
y sexta, apartados 1 y 2, y las disposiciones transitorias primera, segunda
y cuarta.
2. Los artículos 33 y 34, apartados
1 y 2, tienen el carácter de bases de la planificación general
de la actividad económica dictadas en ejercicio de la competencia reservada
al legislador estatal en el artículo 149.1.13ª de la Constitución,
sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre suelo y urbanismo que tengan
atribuidas las Comunidades Autónomas.
3. Tienen el carácter de disposiciones establecidas en ejercicio
de la competencia reservada al legislador estatal por el artículo 149.1.4ª,
8ª y 18ª sobre defensa, legislación civil, expropiación
forzosa y sistema de responsabilidad de las Administraciones públicas,
los artículos 11, apartado
4, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, apartados 1 y
2, 32, 34, apartados 3 y 4, 35 y 36, las disposiciones adicionales segunda,
quinta, sexta, apartado 3, y séptima y la disposición transitoria
tercera.
4. El contenido normativo íntegro de esta Ley es de aplicación
directa en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes
precisiones:
a) La potestad que la letra b) del artículo 10 reconoce a la Ley para
reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algún régimen
de protección pública y la de determinar los posibles destinos
del patrimonio público del suelo, de entre los previstos en el apartado
1 del artículo 34, podrán ser ejercidas directamente en el plan
general.
b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo
16 será el del quince por ciento, que el plan general podrá incrementar
motivada y proporcionadamente hasta el veinte por ciento en las actuaciones
o ámbitos en los que el valor de los solares resultantes o de su incremento,
en su caso, sea sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma
clase de suelo.
5 . Lo dispuesto en esta Ley se aplicará sin perjuicio de los regímenes
civiles, forales o especiales, allí donde existen.
Error material observado en la redacción
de esta disposición
Disposición final segunda. Delegación legislativa.
Se delega en el Gobierno, por un año a contar desde la entrada en vigor
de esta Ley, la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refunda el
texto de ésta y los preceptos que quedan vigentes del Real Decreto Legislativo
1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, debiendo aclararse, regularizarse
y armonizarse la terminología y el contenido dispositivo de éste
a los de esta Ley.
Observaciones particulares del Consejo Económico
y Social a esta disposición.
Disposición final tercera. Desarrollo.
Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo
de esta Ley.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
Esta Ley entrará en vigor el día 1 de julio de 2007.
NOTA: En el Boletín Oficial del Estado de fecha 29 de mayo de 2007 se publica la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.
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