OPCIÓN DE COMPRA A UN AÑO

 

Si nos fijamos en el árbol binomial a un año, vemos que si el precio inicial es de 2800 euros por metro cuadrado de techo de producto teminado, manteniendo constantes el resto de parámetros, el valor residual actual es de 1261 euro por metro cuadrado de suelo bruto, mientras que transcurrido el primer año, el valor residual será de 1384 con la evolución de precios más pesimista o de 1491 euros con la más optimista.

Si un promotor está indeciso en el momento actual sobre la realización de la promoción proyectada, ante la incertidumbre sobre la situación y capacidad de la empresa a un año para afrontar el proyecto, y pudiera comprar una opción para comprar los terrenos en 1261 euros por metro cuadrado de suelo, pudiéndola ejercer durante un año, por un precio inferior a 123 euros por metro cuadrado de suelo, sin considerar la tasa de descuento (valor residual mínimo a un año, 1384, menos el valor residual actual, 1261), aseguraría su beneficio asumiendo sólo el riesgo de pérdida de la prima. Por otra parte, si la opción es transmisible, incluso el riesgo de la prima se vería reducido. La pregunta que debemos hacernos es ¿Cual es el precio teórico de la opción? (el valor máximo que puede pagar por ella el promotor en las condiciones mencionadas).

El valor residual al cabo de un año puede ser:

- De 1384, con un 40% de probabilidad, en cuyo caso el valor de la opción de compra en ese momento será de max (0, 1384 - 1261)= 123. Su valor actual se obtendría multiplicando por el factor (1.03)-1 .

- De 1491, con un 60%, en cuyo caso el valor de la opción de compra en ese momento será de max (0, 1491 - 1261)= 230. Su valor actual se obtendría multiplicando por el factor (1.03)-1 .

El valor actual de la opción, teniendo en cuenta las probabilidades indicadas, será de (123 x 0'4 + 230 x 0'6) x (1.03)-1 = 181.

A continuación vemos el valor adecuado a los parámetros que deseemos considerar.

PRECIO DE VENTA ACTUAL DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL SIN I.V.A.: EUROS

Nº DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIÓN:

Nº DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIÓN:

TASA PORCENTUAL MÍNIMA DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE MERCADO: CON UNA PROBABILIDAD DEL %

TASA PORCENTUAL MÁXIMA DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE MERCADO: CON UNA PROBABILIDAD DEL % (100-PROBABILIDAD DE LA TASA MÍNIMA)%.

Nº DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN:

Nº DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN:

TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMO:

COSTE DE URBANIZACIÓN DEL METRO CUADRADO DE SUELO URBANIZABLE: EUROS

TASA INTERÉS LIBRE DE RIESGO (TASA DESCUENTO):

COSTE TOTAL DE EJECUCIÓN MATERIAL DEL M2 DE PRODUCTO FINAL: EUROS

EDIFICABILIDAD: METROS CUADRADOS DE TECHO POR M2 DE SUELO BRUTO

PRECIO DE EJERCICIO A UN AÑO: EUROS POR M2 DE SUELO BRUTO



ÁRBOL BINOMIAL CON PARES DE VALOR RESIDUAL MÁS PROBABLE DEL M2 DE SUELO URBANIZABLE BRUTO , SIN I.V.A. O IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES, EN EUROS (VR) Y VALOR DE LA OPCIÓN (OP):




VR: ; OP:

VR: ;OP:
 
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