OPCIONES DE COMPRA REALES: JUSTIFICACIÓN


Cuando se comprueba lo que puede variar el valor residual del suelo con sólo considerar dos escenarios distintos de evolución de precios de mercado, se comprende que el mayor riesgo del promotor es precisamente la compra del terreno. Una evolución del mercado peor de la prevista puede conducir bien a disminuir la rentabilidad del proyecto, bien a retrasar su ejecución o, incluso, a ambas cosas.

Esa presión se traduce también en el intento de negociar valores de compra inferiores al valor residual del mercado. Si ello no es posible, una buena alternativa para el promotor puede ser la adquisición de una opción de compra sobre el terreno. Este contrato le da el derecho a comprar el terreno en el precio fijado, en el momento o periodo de tiempo estipulados y con las condiciones complementarias indicadas a cambio de abonar un precio por ese derecho de opción, conocido como prima de la opción. De acuerdo con la legislación española vigente, la opción puede inscribirse en el registro de la propiedad como cualquier otro derecho real y debe tener un plazo máximo de vigencia, periodo en el que resulta posible el ejercicio de la opción, de cuatro años.

El propietario del terreno mediante la venta de la opción tiene la ventaja de conseguir ingresos anticipadamente a la venta (en el caso de que se ejercite el derecho de opción de compra), percibiendo en el momento de la venta la cantidad, precio de ejercicio o de venta de los terrenos, indicados en el contrato de opción. La prima se convierte en un ingreso extra cuando el derecho de opción no se ejercita en el plazo indicado en el contrato.

Por parte del promotor, la opción le permite reducir la incertidumbre sobre la evolución del mercado inmobiliario e incluso obtener un mejor precio de compraventa de los terrenos, puesto que el vendedor de la opción puede fijar un precio de ejercicio que descuente total o parcialmente el importe de la prima.

También es posible diseñar contratos de opción complejos que contemplen diversos precios de ejercicio. Así, es posible configurar un contrato de opción con dos precios de ejercicio o dos precios de compra, dependiendo de que el terreno se urbanice o no, por ejemplo, de forma que si el propietario realiza las obras de urbanización el precio de ejercicio sea superior al supuesto de que no se hayan realizado. De esta forma, el promotor no sólo reduce la incertidumbre sobre la evolución del mercado, sino también sobre el calendario previsto para la promoción, evitando inmovilizar recursos innecesariamente. Para la contraparte también son ventajas, puesto que el precio de la prima puede ser empleado para financiar las obras de urbanización que se realicen.

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