MÉTODO DE COSTES

 

¿Dispone de un terreno, solar o parcela sobre el que pueda edificar? ¿Está pensando en adquirirlo? ¿Tiene intención de desarrollar una promoción inmobiliaria de cualquier dimensión? ¿Quiere conocer el detalle de costes implicados? ¿Sabe si es viable su proyecto?

Si va a construir uno o varios chalet, duplex, viviendas de protección oficial (VPO), vivienda libre, oficinas, edificios comerciales, hotel, hostal o aparcamientos de vehículos, estará interesado en conocer el coste del desarrollo, analizar su viabilidad y los beneficios que puede esperar. Si ese es su caso, esta página le ayudará a realizar una estimación razonable a partir de los datos del suelo disponible (superficie total, superficie que puede construir y precio del terreno), tipo de obra de que se trate, margen de promoción, por defecto un 10%, y los costes de urbanizacón en el supuesto de que los haya. Para obtener los resultados, pulse sobre el botón "Calcular" y en dos ventanas emergentes dispondrá de los calculos detallados. Luego, si lo desea, pulse "Nuevo cálculo" e introduzca nuevos valores y pulsando, otra vez, sobre "Calcular" obtendrá los resultados deseados. Para ello, se utiliza el método de valoración de costes.

Si no dispone de suelo o desconoce su coste, esta página no es aplicable. En este caso, debe calcular el valor del suelo, utilizando el método de capitalización de rentas, el método de comparación y el método del valor residual. Este último es más preciso, además de venir exigido legalmente para el suelo urbano y urbanizable. Cuando se aplica el método del valor residual, al coste total del producto inmobiliario, que se considera equivalente al precio de mercado del producto terminado, se le restan todos los costes conocidos, es decir, todos los costes excepto el del suelo que es precisamente el que tratamos de estimar. El resultado, el valor residual del suelo es el mayor precio que puede pagar un empresario por el suelo para que le sea rentable acometer la promoción. Si puede adquirir el suelo por ese precio o inferior, la promoción es viable. Si consigue el suelo por un precio inferior, la diferencia actúa como colchón con los efectos anteriormente indicados para el método de costes.

Sin embargo, cuando ya disponemos del suelo podemos utilizar el método de valoración de costes para analizar la viabilidad y estimar los posibles beneficios de una promoción inmobiliaria.

El coste del producto final inmobiliario es la suma de todos los costes que intervienen en el desarrollo de la promoción inmobiliaria: adquisición de suelo, urbanización, coste del proyecto, coste material de ejecución de obra, beneficio industrial de contratistas, coste de dirección de obras, costes de dirección arquitecto técnico, costes del proyecto de seguridad, control de calidad, seguros, licencias, gastos legales de contratos, escrituras y registro, gastos generales y beneficio de promoción comercial.

Si la suma de todos los costes es igual o inferior a los precios actuales del producto construido y terminado en el mercado inmobiliario, es viable la promoción con los beneficios y costes estimados. La diferencia entre el coste total, así calculado, y el precio de mercado del producto inmobiliario terminado actuará como colchón de la promoción amortiguando los efectos de los errores de cálculo que se hayan podido cometer. En caso de cumplirse exactamente las estimaciones realizadas, ese colchón supondrá un beneficio adicional que se sumará a los ya contemplados, beneficio industrial y beneficio de promoción, en el método de valoración de costes.


INTRODUZCA LA SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO EN EL QUE VA A CONSTRUIR: METRO/S CUADRADO/S.

SUPERFICIE CONSTRUIDA QUE PODRÍA EDIFICAR SOBRE EL TERRENO ANTERIOR, CONOCIDA COMO SUPERFICIE DE TECHO EDIFICABLE: METROS CUADRADOS DE TECHO.

PRECIO POR METRO CUADRADO DEL SUELO ADQUIRIDO: EUROS

DEBE ESPECIFICAR LAS CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN. SI NO SE PRECISAN OBRAS DE URBANIZACIÓN INTRODUZCA 0 EN "COSTE DE URBANIZACIÓN".

COSTE DE URBANIZACIÓN DEL METRO CUADRADO DE SUELO URBANIZABLE: EUROS

SELECCIONE EL TIPO DE OBRA:

Margen del PROMOTOR (100 b): % SOBRE INGRESOS DE VENTAS

Haga click y emergerán dos ventanas con los resultados Nuevo cálculo Valor residual del suelo

(Haga CTRL-click "calcular", si la configuración del navegador bloquea popups).

Rentabilidad de inversiones inmobiliarias

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