RESPUESTAS A PREGUNTAS FORMULADAS POR CORREO ELECTRÓNICO

ÍNDICE DE PREGUNTAS Y RESPUESTAS FRECUENTES (FAQ).

1.- Valoración suelo urbanizable no incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento ha establecido condiciones para su desarrollo

2.- Precio orientativo al que se puede ofrecer el suelo en operaciones de compraventa

3.- Valoración de construcciones realizadas con independencia del valor del suelo

4.- Indemnización en especie por expropiaciones

5.- Participación en el proceso de urbanización e indemnización por expropiaciones

6.- Tramitación conjunta del Programa de Actuación y el Proyecto de Reparcelación

7.- Utilización de los formularios de cálculo sin conexión a internet, como si si tratara de hojas de cálculo

7 (bis).- Tráfico generado en el dominio www.climent.eu (hasta 1 de marzo de 2007)

8.- Indemnización por edificaciones en proyecto de reparcelación. Copropiedad de fincas

9.- Diferencia entre las mediciones realizadas y las superficies escrituradas y catastradas

10.- Valoración del suelo urbanizado con construcciones en mal estado o en ruina

11.- Legislación aplicable para determinar la edificabilidad en las valoraciones de suelo urbano sujeto a PERIs

12.- Suelo y técnicas de amortización de costes de uso y mantenimiento

13.- Valoración de expropiaciones y cesiones de aprovechamiento urbanístico a favor de Ayuntamientos

14.- Valoraciones aplicando el método de capitalización

15.- Morosidad en el pago de las cuotas a las juntas de compensación

16.- Impugnación de acuerdos de las juntas de compensación

17.- Omisión de hojas de aprecio en el expediente de fijación del justiprecio

18.- ¿Cuando afecta la hoja de aprecio formulada por la otra parte en el expediente de fijación del justiprecio

19.- No atender al requerimiento de hoja de aprecio en vía administrativa

20 .- Tráfico anual generado en el dominio www.climent.eu (hasta 30 de julio de 2008)

21 .- Segregación de parcelas asignadas pro-indiviso en un proyecto de reparcelación

22 .- Valoración de suelo urbanizable a partir del 1 de septiembre de 2007

23 .- Tráfico anual generado en el dominio www.climent.eu (hasta 4 de noviembre de 2010)

24.- Valoración del derecho de superficie

1. PREGUNTA:

Se ha sustituido por XXXX los datos de identificación de quien formula la pregunta y de la localización del terreno.

XXXX después de leer su trabajo web sobre terrenos urbanos y urbanizables y forma de valoracion, no he conseguido poder valorar el mio.Tengo 39.000m2 de terreno rustico que ha sido incluido en el avance del nuevo PGOU de XXXX (creo que se aprobará durante este año o el que viene) y ha sido calificado como residencial ciudad-jardin para viviendas unifamiliares aisladas y adosadas (pb+1+atico), edificabilidad 0,10-0,15m y de 9 a 14 viviendas por hectarea. Como estoy recibiendo algunas ofertas de constructores y promotores (incluso alguna de permuta del 50% de parcelas urbanizadas para mi en un plazo de 6 años), le rogaria fuera tan amable, cuando usted pueda, de intentar ayudarme en el precio que puedo ponerle a mi terreno y si me interesa mas la permuta. XXXX

RESPUESTA:

De momento, en la situación actual, el suelo es rústico, por lo que podría ser no urbanizable, si estuviera sujeto a algún tipo de protección, o urbanizable, en caso contrario. Al indicar que será reclasificado proximamente, no debe tener protección alguna y, en consecuencia, tratarse de suelo urbanizable, cuya forma de valoración viene fijada en el artículo 27 de la Ley 6/98. Al no estar incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento ha establecido condiciones para su desarrollo (se establecerán cuando se recalifique el terreno y se defina su edificabilidad 0'10, 0'15 o cualquier otra cifra de metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo bruto), debe aplicarse el punto 2 del artículo 27, es decir, "se determinará en la forma establecida para el suelo no urbanizable, sin consideración alguna de su posible utilización urbanística". Por duro que parezca, debe aplicarse el artículo 26 de la misma Ley, por lo que deberá emplearse el método de comparación siempre que existan valores de fincas similares (26.1). En el supuesto de no existir dichos valores para fincas similares, debe capitalizarse la renta obtenida en la explotación de la finca (26.2). No obstante, la jurisprudencia ha considerado que en los alrededores de las grandes poblaciones deben considerarse las expectativas urbanísticas del terreno.

Distinta será la situación una vez se produzca la recalificación del suelo que Ud. cita. A partir de ese momento debe aplicarse el artículo 27.1 y, hasta que no existan valores de ponencias catastrales, aplicar el método residual dinámico. En cualquier caso, como todavía desconoce los plazos en los que ocurrirá y no es posible plantear un proyecto de desarrollo con calendario prefijado, puede hacerse una idea aproximada de lo que será utilizando el método residual estático e introduciendo los valores de aprovechamiento que cita (0,10) y los costes de ejecución material correspondientes a viviendas unifamiliares. Los costes de urbanización serán bajos en una zona residencial de baja densidad y puede mantener los que figuran en el modelo o ligeramente superiores.

Enlace a costes de referencia.

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2. PREGUNTA:

XXXX Somos propietarios de un suelo urbanizable en XXXX, estamos en negociaciones de venta, ya que después de varios años para aprobar el plan general de ordenación urbana, por fin se pueden poner ladrillos a finales de Septiembre. Entonces me gustaría obtener una segunda opinión por vuestra parte, sobre el precio a pedir por la parcela. Nos podrias ayudar XXXX

RESPUESTA:

Es necesario conocer algunos datos.

La primera cuestión es si está o no urbanizado. En el primer caso introduzca cero en el coste de urbanización que se solicita en los distintos formularios para el cáculo del valor residual del suelo. En el segundo debe realizar una estimación de los costes necesarios.

La segunda cuestión. El lugar, la situación de los terrenos, cuyo topónimo facilita en su correo, precisada y concretada sobre los planos que definen la ordenación urbanística vigente en la zona, servirá para que averigue y pueda introducir dos parámetros necesarios:

a/ ¿Qué se puede construir? Esto le permitirá comparar con el mercado local existente y saber cuanto puede obtener con la venta de lo que construya. El precio por metro cuadrado deberá introducirlo en los formularios.

b/ ¿Cuanto puede construir sobre la superficie de terreno de la que dispone? El resultado de dividir la superficie que puede construir entre la superficie del terreno es la edificabilidad y es otro de los parámetros fundamentales que debe introducir.

La tercera cuestión que debe plantearse es el coste de lo que puede construir, siendo aconsejable utilizar como orientación los módulos que facilitan al efecto en los colegios oficiales de los profesionales expertos en la materia: arquitectos y arquitectos técnicos. Este dato debe introducirse en los formularios salvo que emplee los costes estandar que se facilitan en el formulario al que remite este enlace.

Con esos parámetros puede aplicar el método residual estático (Caso de suelo urbano).

Sin embargo, del contenido de la pregunta se deduce que ahora sí se puede construir y antes no, lo que indica que se trata probablemente de un nuevo desarrollo en suelo urbanizable. En este caso, de acuerdo con la Ley 6/98, debe aplicarse el método residual dinámico. Ello le exige tener un proyecto de ejecución, anteproyecto o estudio de viabilidad que le permita establecer calendarios de ejecución, proyecciones de precios, inflación y tipos de interés. Necesita un mayor número de parámetros. Por ello, si se trata de conocer un valor aproximado y utilizarlo para uno mismo en unas posibles negociaciones de venta, el método estático es suficiente y más sencillo de emplear, siendo posible utilizar unos parámetros de costes estandar que simplifican bastante la obtención de un valor de referencia, tal y como se indica es el formulario al que remite este enlace.

Espero que resulte de utilidad el comentario, pero con los datos facilitados resulta imposible facilitar cifra alguna.

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3. PREGUNTA:

Buenas tardes Sr.Climent:

Me llamo XXXX, y XXXX también le envio este mensaje, para ver si me pudiese ayudar, pues mi familia dispone de una pequeña parcela en XXXX y aparte de tener que pagar los gastos de urbanización lógicos, tenemos una casa de campo en dicha parcela. Además disponemos de un pequeño techado con un horno y la pregunta es ¿Cómo podría valorar estos inmuebles para una posible indemnización? ¿Valor catastral, valor de mercado?.

XXXX

RESPUESTA:

De acuerdo con el artículo 31 de la Ley 6/98 las construcciones se valoran con independencia del suelo, según la normativa catastral, en función del valor de reposición, antigüedad y estado de conservación (ver texto articulado).

Aunque la redacción del texto legal es muy clara, tenga en cuenta lo siguiente:

- El suelo no puede valorarse dos veces. La edificación se valora con independencia del suelo. Observe cualquier recibo de contribución urbana y verá que distingue entre el valor catastral atribuido al suelo y el valor de la construcción.

- El método de reposición, como indica el propio término, alude a lo que costaría realizar una edificación igual a la existente. Este valor de reposición debe matizarse, puesto que no le van a idemnizar con una obra nueva, cuando la suya no lo está. Por ello, debe considerarse la antigüedad del bien. Además, dependiendo de las atenciones que haya merecido el inmueble a lo largo de su vida su estado de conservación será mejor o peor de lo que cabría esperar si consideramos excluisivamente su edad, hecho que también corregirá el valor obtenido.

Debe consultarse el REAL DECRETO 1020/1993 DE 25 DE JUNIO, POR EL QUE SE APRUEBAN LAS NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Y EL CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA. (descarga del texto completo en formato pdf, desde la web de la Dirección General del Catastro)

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4. PREGUNTA:

XXXX, estamos bastante desorientados en todo este proceso de juntas de compensación y urbanizaciones y el enviarle este mensaje, es para pedirle opinión sobre lo siguiente. Como ya le comenté, mi familia está luchando por una indemnización que sea lo más digna posible, de una casa que tenemos en una parcela del polígono de XXXX y hemos pensado que el importe que finalmente se nos conceda por expropiación, no se nos dé en dinero en metálico, ni en cuotas de urbanización, sino pedirlo en metros de parcela que tiene la propia junta de compensación. ¿Lo vé posible legalmente?. XXXX

RESPUESTA:

De conformidad con el artículo 37 de la Ley 6/98 sí es posible el pago del justiprecio en especie, mediante la adjudicación de terrenos al expropiado. Ahora bien, debe existir acuerdo con la Administración expropiante. En su caso, el acuerdo puede producirse a través y por medio de la Junta de Compensación.

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5. PREGUNTA:

XXXX ¿Es posible que primero se apruebe inicialmente un proyecto de urbanización de un plan parcial industrial y después aprobar definitivamente el proyecto de reparcelación y su programa de actuación?. ¿Existe algún esquema hecho con los requisitos legales para urbanizar? supongo que esta en la legislación urbanistica XXXX. ¿Cuando tendriamos que alegar en caso de desacuerdo por las indemnizaciones por inmuebles? ¿En qué fase del esquema de urbanización? XXXX

RESPUESTA:

Los distintos pasos o etapas en las que se lleva a cabo el planeamiento urbanístico están regulados en la legislación urbanística. Esta legislación no es homogénea en todo el territorio, pues cada Comunidad Autónoma, en ejercicio de sus competencias en materia de urbanismo, ha introducido matices y peculiaridades, aunque todas siguen básicamente el "esquema" regulado en la Ley del Suelo de 1976.

El punto de partida lo constituyen los PLANES GENERALES DE ORDENACIÓN URBANA o instrumentos equivalentes en los que se establece esquema básico de ordenación. Los PLANES PARCIALES o instrumentos equivalentes desarrollan con precisión las previsiones de planeamiento general contenidas en los Planes Generales de Ordenación Urbana. Esos Planes Parciales se gestionan, para llevarlos a cabo y materializarlos sobre el terreno, con diversas fórmulas (p.e. compensación). El PROYECTO DE REPARCELACIÓN es el instrumento básico para lograr una equidistribución de beneficios y cargas entre los propietarios del suelo cuando se realiza la actuación urbanística. Es lógico, además de estar establecido así legalmente, que la aprobación del Plan Parcial preceda a la del Proyecto de Reparcelación. Además, entre la aprobación del un Plan Parcial gestionado por compensación y la aprobación de su Proyecto de Reparcelación, debe constituirse la Junta de Compensación. En la legislación de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia está prevista para ambos instrumentos una aprobación inicial y, posteriormente, una aprobación definitiva. Además, hay que considerar que la participación en el proceso urbanizador es un DERECHO DE LOS PROPIETARIOS (Ver artículo 13 de la Ley 6/98) pero NO UNA OBLIGACIÓN. Si un propietario dedice no participar, deberá ser expropiado e indemnizado por los terrenos afectados, bienes inmuebles levantados sobre ellos, plantaciones y demás derechos vinculados a los terrenos. Si un propietario participa en el proceso de urbanización el instrumento que contemplará la relaciones economicas entre los participantes será el PROYECTO DE REPARCELACIÓN, donde se fijará las indemnizaciones por los elementos vinculados a los terrenos como las edificaciones. Los criterios de valoración, en ambos casos, son los establecidos en la Ley 6/98. El esquema siguiente refleja los plazos y momentos en los que un propietario puede adherirse a la Junta de Compensación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley del Suelo de la Región de Murcia. Si no lo hace en el último momento en que ello es posible, por documento notarial en un mes desde la notificación de la constitución ante Notario de la Junta de Compensación, debe iniciarse el procedimiento expropiatorio. Si un propietario decide participar en el proceso de urbanización y no está conforme con las valoraciones asignadas puede recurrir en vía administrativa y en la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, tanto la aprobación inicial como la definitiva del Proyecto de Reparcelación.


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6. PREGUNTA:

XXXX
- El XX/05/06 se aprueba incialmente el proyecto de reparcelación "por la junta de compensación" "junto" al Programa de Actuación del Plan Parcial industrial.
- El XX/10/06 se aprueba definitivamente por el Ayuntamiento.
No ha habido aprobación inicial por parte del Ayuntamiento del proyecto de reparcelación. ¿No es incongruente con el art.176.2 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia? ¿Es correcto?
- Tampoco se han producido Estudios de Detalle (no aprobación inicial ni definitiva art.142 Ley del Suelo de la Región de Murcia). ¿Incongruencia?
XXXX

RESPUESTA:

De acuerdo con el artículo 176 no hay inconveniente en tramitar conjuntamente el proyecto de reparcelación y el Programa de Actuación. El Programa de Actuación define lo que se realizará en sus vertientes técnica y económica, qué se hará, cómo y cuando se hará y con qué costes. El proyecto de reparcelación atiende a la equidistribución de cargas y beneficios entre los participantes asignado parcelas concretas con aprovechamiento y condiciones completamente definidas.

El artículo 176.2 se aplica cuando se tramitan Programa de Actuación y proyecto de reparcelación de forma independiente y no conjunta. Por tanto, la aprobación inicial del proyecto de reparcelación se producirá de forma simultánea a la del Programa de Actuación. Aprobado inicialmente, debe someterse a información pública durante un periodo mínimo de 20 días (ver el artículo 173 de la Ley del Suelo de la Región de Murcia) para, a la vista de las alegaciones presentadas, acordar su aprobación definitiva.

Cuando de las alegaciones presentadas se desprenda la necesidad de rectificar el proyecto , puede ser necesario dar audiencia a los interesados o abrir un nuevo trámite de información pública.

La omisión de la aprobación inicial y los trámites de audiencia e información pública correlativos pueden dar lugar a que los actos administrativos posteriores sean anulables, cuestión que debe estudiarse detenidamente y plantar, en su caso, los recursos oportunos.

Los Estudios de Detalle son instrumentos urbanisticos independientes de los Programas de Actuación y de los proyectos de reparcelación. Podrían utilizarse, por ejemplo, para trasvasar edificabilidad de una parcela a otra.

Enlaces de interés:

- Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia

- Reglamento de Gestión Urbanística (1978, parcialmente derogado)

- Reglamento sobre Reparcelaciones (1966, vigentes los artículos 28, 31, 34 y 35).

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7. PREGUNTA
:

XXXX me ha sido de gran utilidad el simulador de suelo residual dinámico que tiene en su página XXXX
Le escribo este correo para ver si es posible que pudiese conseguir, en formato excel, este simulador de valor residual de suelo dinámico, ya que, si algún día esta página desaparece, me quedaré con una herramienta fácil de utilizar XXXX


RESPUESTA:

Todas la páginas web que contienen formularios para estimar valores de aprovechamiento o valoración del suelo incluyen un código script que realiza las operaciones de cálculo necesarias. Una vez descargada la página el navegador Mozilla, Internet Explorer o cualquier otro que admita código script interpreta el contenido para realizar adecuadamente las operaciones aritméticas necesarias. Por tanto, la página puede funcionar sin conexión a internet ¡Pruebe! Para ello, seleccione "GUARDAR COMO" en el menú "ARCHIVO" y almacene la página en su disco duro, desconecte su ordenador de internet, busque en su disco la página descargada y abralá. Puede comprobar que funciona como si de una hoja de cálculo se tratara. De hecho, si se ha conectado en otras ocasiones para realizar los cálculos, su ordenador sólo descarga la página la primera vez. Si realiza 1 ó 10 cálculos es cosa suya. En cualquier caso, acceda a esta página de vez en cuando, para actualizar los parámetros correspondientes a tipos de interés, tasa de inflación, costes estandar de construcción, tasa prevista de evolución de mercado y demás valores fijados por defecto. Piense que si tuviera una hoja de cálculo también debería actualizar estos parámetros.

Esta tecnología contribuye a no sobrecargar los servidores web. A continuación se incluye una gráfica del tráfico del sitio web hasta 1 de marzo de 2007.

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8. PREGUNTA
:

XXXX
1.- Tenemos plan de reparcelación, aprobado por el Ayuntamiento, recurrido en reposición, por no conformidad con las indemnizaciones por expropiación de inmueble y otros elementos.
¿Se prodría iniciar la urbanización? En caso de inicio ¿Podrían demoler la vivienda y otros elementos? Si es así ¿Tendría la junta de compensación que consignar el importe y podria cobrar la indemnización que no estoy conforme aunque la recurriese ante XXXX?

2.- Parcela de terreno XXXX, divisible a XXXX herederos. Si una parte paga su correspondientes gastos de urbaniación y las otras partes no ¿Sería expropiada la totalidad de la parcela? ¿En que situación quedaría la parte de parcela que ha pagado sus gastos (la parte que liquida los gastos no puede formar por si sóla parcela mínima reparcelable)?.
XXXX

RESPUESTA:
Sí se prodría iniciar la urbanización. Una vez aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación , las obras de urbanización se iniciarán. Las indemnizaciones deben calcularse de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley del Suelo de 1998 siendo de aplicación la Ley de Expropiación Forzosa en lo no previsto por la Ley del Suelo. Por tanto, se ocupará la finca y demolerá la vivienda una vez efectuado el pago de la indemnización o consignado su importe. La recepción de la indemnización no impide que se reclame judicialmente otra mayor. Concluida la uirbanización, antes de transcurran cinco años desde el acuerdo por el que se aprueba definitivamente el proyecto de reparcelación, deberá aprobar el Ayuntamiento la liquidación definitiva que, entre otras cosas, incorporará las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales. Por tanto, si se consigue la revisión al alza de una indemnización, la diferencia deberá abonarse por todos los partícipes, ajustándose las cargas de cada propiedad en las cuentas de la liquidación definitiva de la reparcelación.

En el caso de una parcela que pertenece pro indiviso a varios titulares, debe tenerse en cuenta el tamaño de la finca. Si es lo suficientemente grande para que, de la posible división entre copropietarios, se pueda asignar a cada uno de ellos una parcela de superficie superior a la mínima contemplada por el instrumento urbanístico de que se trate (Plan Parcial), deberá aprovecharse el proyecto de reparcelación para dividir la finca y que cada parte afronte sus propias cargas (En cualquier momento puede ejercerse la acción de división prevista en el artículo 400 del Código Civil). Si, como parece ser el caso, ello no es posible, rigen las reglas generales establecidas sobre contribución a los gastos comunes de la copropiedad en proporción a su participación (art. 393). Si uno de ellos no satisface su importe, podría abonar su importe y reclamárselo posteriormente, o cobrárselo inmediatamente en terrenos, de acuerdo con los ratios fijados en el proyecto de reparcelación, si ello posibilita alcanzar la parcela mínima, dejando el resto de la finca indiviso a nombre de los demás copropietarios. Otra cosa sería si, estando en el inicio del proceso de urbanización, los otros copropietarios deciden no adherirse a la Junta de Compensación, con lo que la finca sería objeto de expropiación. En este caso, aunque resulte complejo, tampoco es razonable que un copropietario se vea perjudicado por la acción o decisión de los demás. Podríamos decir que, a diferencia de una operación de compraventa, la expropiación es una venta forzosa, pero ante el desacuerdo de los propietarios y perjuicios que podrían ocasionarse al que sí desea participar en la urbanización, debería intentarse la aplicación analógica de los derechos de tanteo y retracto que tiene el copropietario, solicitando ser el beneficiario de la expropiación de esa parcela, haciendo efectivo el importe de la misma y quedando como único propietario y partícipe en el procedimiento de urbanización (habría que estudiar si existe algún precedente o situación similar a la planteada).

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9 . PREGUNTA
:

XXXX (texto resumido) Van a vender una finca y al medir el posible comprador, la superficie es inferior a la mitad de la que figura en escritura y catastro ¿Qué podemos hacer? XXXX

RESPUESTA:

Puede ocurrir que se haya tomado o fijado lindes equivocados. Lo correcto sería realizar una acción de deslinde de la finca con los vecinos, aportando cada uno sus escrituras, fijar los límites correctamente y realizar las mediciones. Aún así, es fácil que existan diferencias, aunque no sean tan exageradas. En última instancia hay que estar a las mediciones realizadas de acuerdo con el procedimiento anterior.

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10 . PREGUNTA:

En cuanto al apartado 23.2, parece que lo normal es que el valor conjunto de suelo más edificación por el método de comparación sea siempre superior al valor del suelo sin construcciones por el método residual ¿es esto así?. Y si es que no, ¿porqué?. ¿No resultaría injusto obviar el valor de la edificación en el segundo método?.

RESPUESTA:

Para obtener el valor residual se parte del precio de venta del inmueble completo, edificación y el suelo que ocupa, valor que se obtiene promediando varios inmuebles comparables. A ese valor se le resta el coste de construcción y promoción, incluidos todos los costes para llegar a la obra completa terminada, lista para su uso en estado de nueva construcción y el resto que queda, es el valor del suelo. Siempre se cumple la igualdad:

PRECIO INMUEBLE = VALOR EDIFICACIÓN + VALOR DEL SUELO.

Cuando hablamos de una zona integrada por construcciones exactamente iguales, el valor de la edificación más el valor del suelo, cualquiera que sea el método de cálculo empleado, es siempre superior al valor del suelo que es sólo uno de los sumandos.

El problema surge por dos razones:

1.- El cálculo del valor residual del suelo considera siempre edificación nueva. Esto obedece a la lógica de que el valor del suelo es independiente de lo que soporta, puesto que se va a reutilizar. De hecho, el suelo no puede tener depreciación, no se consume, siempre está ahí, dispuesto a que se le anexe cualquier tipo de edificación que permita la normativa urbanística. Sin embargo, el valor de la construcción varía, desde su máximo positivo cuando es nueva y útil hasta valores negativos cuando se trata de una construcción inútil o en estado de ruina.

2.- Normalmente no existen comparables "auténticos". Es muy difícil encontrar dos inmuebles exactamente iguales. Al menos diferirán en orientación, vistas, cargas por tráfico y ruido, etc. Si no hay comparables perfectos, el comparable utilizado como precio de venta del inmueble completo para el cálculo del valor residual es una especie de promedio que intenta aproximarse, dentro de lo posible, al comparable perfecto.

El artículo 23.2 de la nueva Ley de Suelo se refiere a suelo "EDIFICADO o EN CURSO DE EDIFICACIÓN". Si está ya edificado es muy posible que existan edificaciones con distintas características, lo que repercute en el problema de los comparables, haciendo difícil, la búsqueda de bienes similares con precios conocidos con certeza. El hecho de ser suelo ya edificado o en edificación hará que también estén presentes edificaciones con distinta antigüedad. Esta circunstancia no sólo tendrá incidencia en el problema comentado de los comparables, sino también en que, mientras que para el cálculo del valor residual se parte de obra nueva en la estimación del valor conjunto, la edificación se valorará en función de su posible utilización de acuerdo con sus condiciones, estado y antigüedad. Así, en el caso extremo de una construcción en ruina, el valor de la edificación es negativo, ya que no sirve para nada y "eliminarla" para dejar libre el suelo tiene un coste de demolición y desescombro. En este caso:

Valor de suelo + valor edificación < valor del suelo (si y sólo si el valor de la edificación < 0).

Es por ello por lo que el artículo 23.2 de la Ley de Suelo indica que se tome el mayor de los dos miembros, lo que equivale a considerar los posibles costes de demolición y desescombro como costes de urbanización a los que deberán hacer frente todos los implicados en el proceso de urbanización.

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11 . PREGUNTA
:

Cuando se trata de una actuación de reforma o renovación de la urbanización (art. 23.3) en un ámbito edificado y consolidado dentro de un núcleo urbano ¿se deben descontar los "teóricos" deberes y cargas pendientes al valor obtenido por el método residual estático.?

RESPUESTA:

El método residual siempre considera todos los costes teóricos, incluida cualquier carga existente, porque del valor final del producto terminado, indicado en la pregunta anterior, deben descontarse todos los costes necesarios que se añaden sobre el suelo para conseguir esa obra completa lista para su uso.

El artículo 23.3 de la Ley de Suelo establece la legislación aplicable para determinar la edificabilidad del suelo construido sometido a actuaciones de reforma o de renovación de la urbanización (los PERIs). Si la legislación de origen permitía 4 plantas, esa es la que se debe considerar, en lugar de cualquier otra (sin comentarios...habrá opiniones para todos los gustos, pero eso es lo establecido legalmente).

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12 . PREGUNTA:

¿Cómo relacionar el contenido de esta web con el tema TÉCNICAS DE AMORTIZACIÓN Y VALORACIÓN DE COSTES DE USO Y MANTENIMIENTO?

RESPUESTA:

Pueden darse muchas definiciones de amortización. La enciclopedia "Economía" de Planeta, desde el punto de vista contable, dice que amortizar consiste en "registrar contablemente la depreciación progresiva de un activo fijo originada cono consecuencia del uso, del transcurso del tiempo, del adelanto de la técnica o del cumplimiento del fin para el que estaba destinado".

En la enciclopedia práctica de Economía se publica un artículo de Juan Tugores Ques sobre "La Inversión" en el que entre otras cosas se dice "el coste de una inversión es el coste de capital más la tasa de amortización o depreciación de la inversión. La depreciación representa la pérdida de valor, durante un periodo determinado del activo adquirido. Esta pérdida de valor durante un periodo determinado puede ser debida a su desgaste o posible obsolescencia.
Para calcular la depreciación se usan diversos métodos convencionales a menudo determinados por reglamentos fiscales, usualmente basados en el coste primitivo o histórico de la inversión".

En Wikipedia encontramos el significado de amortización como "proceso de distribución en el tiempo de un valor duradero", señalando desde el punto de vista contable que "amortizar significa considerar que un determinado elemento del activo fijo empresarial ha perdido, por el mero paso del tiempo, parte de su valor".

La Real Academia Española de la Lengua entre los significados de "amortizar" señala "Recuperar o compensar los fondos invertidos en alguna empresa".

Aunque se pueden decir muchas más cosas sobre la amortización, estas definiciones son suficientes para tratar de explicar las ideas que sobre amortización se han reflejado en este sitio web.

La amortización cobra todo su sentido cuando imaginamos el proceso productivo industrial. La maquinaria utilizada para la fabricación se deprecia y esa pérdida de valor se va incorporando a los bienes que produce, produciéndose una transferencia de valor desde los activos fijos que constituyen la maquinaria hacia el producto final elaborado. Transcurrido cierto tiempo la maquinaria ha quedado inútil, completamente depreciada y desgastada, u obsoleta técnicamente, incapaz de elaborar productos a precios competitivos, debiendo ser sustituida por otra nueva y, quizá, tecnológicamete más avanzada. En la elaboración de productos inmobiliarios, el suelo guarda todo lo que tiene para sí y no transfiere ni un sólo ápice de su valor. Efectuada la construcción sobre él, pasará el tiempo, la construcción se arruinará y el suelo permanecerá allí, capaz de servir como soporte a una nueva contrucción, pudiendo repetir el proceso de forma indefinida.

Otra forma de contemplar el tema consiste no en negar la amortización del suelo, sino interpretarla adecuadamente. El punto común de todas las definiciones lo señala Wikipedia "distribución en el tiempo de un valor duradero". ¿En cuanto tiempo debe realizarse esa distribución? En otras palabras, en el supuesto de amortizar el suelo, ¿Cuál es su periodo de amortización? Si nos atenemos a la realidad de que es un recurso reutilizable sin merma de su valor ni costes de reciclaje, nos hallamos con un tiempo de amortización o de distribución de su valor de duración infinita o casi infinita. Aplicando la teoría matemática de límites, cualquier cantidad dividida por un número que tiende a infinito, da como resultado cero (un infinitesimal). Ese es el valor de la amortización del suelo.

¿Pierde valor el suelo por su uso? Evidentemente, no. Si sobre un determinado suelo existe una construcción y ésta se deteriora con el transcurso del tiempo, debemos separar los dos componentes, suelo y construcción. El primero no sufre pérdida de valor. Si la depreciación de la construcción se convierte en decrepitud, llegará un momento en que el único valor existente será el del suelo. Llegados al extremo de máxima depreciación de la edificación y declaración de ruina inminente, mientras el suelo conserva su valor, la construcción tiene valor negativo, es preciso demolerla y retirar los escombros dejando libre el suelo para que pueda ser reutilizado para una nueva construcción, pudiendo repetirse el fenómeno construcción-demolición-nueva construcción un número infinito de veces.

¿Existe obsolescencia técnica en el suelo? o dicho de otra forma ¿Pueden surgir otros suelos tecnológicamente más avanzados que el nuestro que lo conviertan en inservible? No, al margen de relatos de ciencia ficción. Sin embargo, puede presentarse un fenómeno de consecuencias similares a la obsolescencia técnica. Por ejemplo, un terremoto o una erupción volcánica produce el desplazamiento de tierras o, un caso menos extremo, un terreno colindante a un río o mar es invadido, al desviarse las aguas por cualquier causa. En estos casos, el derecho contempla el acrecimiento de terrenos y la minoración de otros (aluvión y avulsión en Derecho Romano). También tiene proximidad a los resultados de la obsolescencia técnica, lo que podríamos llamar "obsolescencia sociológica", al dejar de estar de moda o abandonar zonas de suelo. A esto se hace referencia, en sentido positivo, al hablar del cambio de valor en el último inciso del párrafo siguiente.

¿Puede alterarse su valor? Sí. El suelo se valora en función del precio de lo que puede construirse sobre él o del aprovechamiento que pueda obtenerse con el uso en el permitido. Si en un momento determinado cambia el planeamiento urbanístico y un determinado suelo puede utilizarse para fines distintos o construirse en distinta cantidad, varía el valor del aprovechamiento que es posible obtener del suelo y, en consecuencia, varía el precio del suelo. En el caso de de que la alteración del planeamiento provoque un menor aprovechamiento, la diferencia es susceptible de ser indemnizada (artículo 30 de la Ley 8/2007). Si una zona de territorio queda más céntrica, por el transcurso del tiempo, o pasa a estar de moda y frecuentada por un mayor número de personas o demandadada por empresas, los usos y construcciones que permitan el suelo comprendido en esa zona se revalorizarán lo que también incrementará, en consecuencia, el valor del suelo. En definitiva, el bien inmueble que soporta el suelo está sujeto a las leyes de oferta y demanda, por lo que puede darse tanto cambios en la cantidad demandada como desplazamientos completos de la curva de demanda. Los precios del suelo seguirán el destino que le marcan los precios de los bienes inmuebles que en un momento dado pueda soportar. En cambio, la oferta, a corto plazo debe considerarse inelástica y sin posibilidad de desplazamiento de la curva. A medio y largo plazo está sujeta a los cambios de planeamiento urbanístico que se produzcan.

La característica económica más sorprendente del suelo como bien es que NO SE DEPRECIA por lo que, en teoría, no existe amortización.

Sin embargo, a pesar de lo dicho, si es posible su amortización contable que, en puridad, encuadra más con la definición reseñada de la Real Academia de la Lengua. ¿Cómo es posible? Porque como señala Juan Tugores Ques, "para calcular la depreciación se usan diversos métodos convencionales". Entre los convencionalismos más importantes, también señalado por este autor, están los establecidos por la normativa fiscal. Así, de esta forma resulta posible amortizar el suelo en una inversión inmobiliaria minorando los ingresos declarados en los Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas o en el Impuesto de Sociedades. Este hecho es señalado por numerosos autores anglosajones que han estudiado la inversión inmobiliaria y es una de las causas que señalan en beneficio del alquiler de inmuebles, como inversión generadora de renta. El valor de adquisición, que comprende construcción y suelo de forma inseparable, se toma como base para la declaración de amortizaciones. Por ello, la creación de sociedades a las que se venden los activos inmobiliarios para, a renglón seguido, arrendarlos y continuar su ocupación, es una fórmula que puede permitir "amortizar contablemente" los incrementos patrimoniales producidos en el suelo propiedad de grupos empresariales. En cierta forma, las posibilidades fiscales de amortización del suelo, posibles en todas las legislaciones, constituyen ejemplos en los que se imputan costes que en realidad no lo son, obteniendo el sujeto pasivo beneficios que permiten minorar su contribución a la Hacienda Pública.

En relación al mantenimiento hay que señalar que para que cualquier bien pueda producir el máximo rendimiento o producto es preciso mantenerlo en las adecuadas condiciones. Los gastos producidos lo son de explotación, necesarios para la obtención de rentas de alquiler, por ejemplo. El suelo, aisladamente considerado, con abstracción de las construcciones que pueda soportar (edificaciones o infraestructuras) o del uso agrícola que pueda darse, normalmente, no generará gastos de mantenimiento.

Finalmente, el uso aislado del suelo sí es posible, para posibilitar su explotación agrícola (aparcería o arrendamiento) o para permitir la realización de construcciones a través del derecho de superficie (regulado en los artículos 35 y 36 de la Ley 8/2007).

En general, en cualquier inmueble es posible separar el usufructo de la nuda propiedad, como derechos independientes. Ambos derechos pueden ser valorados en términos económicos. Puede disponerse del usufructo y desaparece por confusión con la nuda propiedad, dando lugar de nuevo a la propiedad plena. Si se cede el uso temporalmente a cambio de una renta estamos ante un contrato de arrendamiento. La renta, como contraprestación o pago en el contrato de arrendamiento, se realiza a cambio del beneficio que obtiene el arrendatario con el uso del inmueble. Desde la óptica del dueño del inmueble, es lógico que obtenga una rentabilidad por la inversión realizada. La rentabilidad obtenida de la inversión de inmuebles puede ser objeto de estimación mediante el cálculo del Valor Actual Neto de la inversión (VAN) y mediante la Tasa Interna de Rendimiento de la inversión (TIR).

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13 . PREGUNTA:

Tengo una finca que me expropia XXXX en toda su totalidad para el paso de una carretera XXXX. El terreno es urbanizable industrial y llegado el momento del justiprecio nos valoran solamente el 90% de la finca. Ellos dicen que el restante 10% es cesion ( Por ser urbanizable), pero en contacto con el ayuntamiento nos dicen que realmente al ayuntamiento ese 10% no se lo pagan.
¿ Es legal esa cesion que ellos dicen ?. La pueden quitar.

RESPUESTA:

Entre las cargas que tiene el propietario de suelo cuando se urbanizan fugura la realización de cesiones de terreno urbanizado a favor de la Administración.

La Ley 8/2007 es aplicable en todo el territorio de España, en la medida indicada en la disposición final primera de la Ley. Por lo tanto, las valoraciones urbanísticas que traen causa de expropiaciones se realizarán conforme a la Ley 8/2007.

Ahora bien, si la valoración se realiza como terreno industrial, debe deducirse explícitamente el 10% de cesiones obligatorias que se realizan al pasar de urbanizable a urbano industrial. Sin embargo, si se valora como urbanizable, lo que en realidad es en ese momento, no pueden deducirse las cesiones, ya que éstas se deducen implícitamente en la valoración. En resumen, las cesiones quedan deducidas en cualquier caso, bien de forma implícita (suelo urbanizable), bien de forma explícita, al pasar a ser urbanizable industrial. Ese 10% pertenece al Ayuntamiento, por lo que su valor no se hace efectivo. El porcentaje máximo de cesiones del 10% corresponde a la normativa vigente con anterioridad a la Ley 8/2007.

La incidencia económica de la Ley 8/2007 se manifiesta, entre otros, en su artículo 16 que altera el porcentaje de cesión obligatoria a favor de los Ayuntamientos.

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14 . PREGUNTA:

He estado mirando su página WEB, concretamente la valoracion por capitalización de rentas, y no consigo entenderlas, les gradecería que me remitiesen un caso práctico ya que se me van a expropiar unos terrenos rústicos y no sé como hacer una valoración objetiva y real.

RESPUESTA:

Se trata de darle un valor en el momento actual a los beneficios futuros que podemos esperar de la explotación. Como es lógico, un euro recibido el año próximo tiene menos valor que un euro recibido en este momento. Por ello, cada euro previsto en el futuro debe reducirse a su justo valor actual, descontando los intereses que produciría ese valor actual para igualarse con el valor previsto en el futuro. Más que un caso práctico, creo muy apropiada la lectura de los documentos teóricos recomendados en esta página web. Concretamente, debe consultar las páginas 433 y siguientes del texto “Valoración de los bienes inmuebles e impacto económico en la empresa”, donde se describe con bastante detalle este método de valoración.

De entre todos los propietarios, hay algún moroso y por bastante cuantia. Ello podria hacer peligrar la urbanización, aunque no seguro, pero la cuestión es ¿Estos propietarios morosos pueden vender sus terrenos pendiente de liquidar gastos por la junta, sin que los hayan abonado? Pues no sé, si se puede acordar en asamblea de la junta de compensación, algún acuerdo, de que sea absolutamente indispensable, previo a la venta de cualquier terreno, la liquidación de los gastos pendientes de abonar.

Debido a la observación realizada con la pregunta, se ha revisado el cuestionario proporcionado para solucionar ejemplos de comparación entre la compra y alquiler de inmuebles, corrigiendo dos errores observados en relación a las rentas mensuales consideradas y al signo de la tasa de actualización (ver la página de capitalización de rentas).

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15 . PREGUNTA:

De entre todos los propietarios, hay algún moroso y por bastante cuantía. Ello podría hacer peligrar la urbanización, aunque no es seguro, pero la cuestión es: ¿Estos propietarios morosos pueden vender sus terrenos pendiente de liquidar gastos por la junta, sin que los hayan abonado? Pues no sé si se puede adoptar en asamblea de la junta de compensación, algún acuerdo, para que sea absolutamente indispensable, previo a la venta de cualquier terreno, la liquidación de los gastos pendientes de abonar.

RESPUESTA:

En principio los gastos de urbanización pueden satisfacerse en metálico o en especie, terrenos, por lo que no tendría porqué originarse ninguna situación económica complicada entre los propietarios. De hecho, el calificativo de “compensación” es bastante descriptivo. Las juntas de compensación sirven para equilibrar los beneficios y cargas soportados por cada uno de los propietarios. Sin embargo, puede existir morosidad cuando alguien se compromete a realizar aportaciones en metálico que luego no lleva a efecto. Por ello, el cumplimiento de las obligaciones está completamente garantizado. Los terrenos quedan afectos al pago de las obligaciones y esta carga puede reflejarse en el Registro de la Propiedad a instancia de la junta de compensación, por lo que existe garantía real del cumplimiento de las obligaciones de los propietarios. Ante un caso de mora en los pagos la junta puede iniciar la expropiación de los terrenos afectados o, alternativamente, iniciar el procedimiento de apremio de las cantidades adeudadas. En conclusión, es fundamental enterarse de si la Junta de Compensación ha instado del Registro de la Propiedad la anotación de la afección de las fincas de la Unidad de Actuación correspondiente por los gastos de urbanización y, en caso contrario, solicitar que así se haga. Solo de esa forma se consigue que los terrenos garanticen el pago de las obligaciones de los propietarios. De esta forma, si se transfiere una de las fincas afectadas, el nuevo propietario asume la obligación de satisfacer las cuotas pendientes. Si la morosidad se prolonga, hay que expropiar o apremiar, también a instancias y por acuerdo de la junta de compensación. Una última garantía para todos del buen fin de la Unidad de Actuación, es la imposibilidad de extinguir las juntas de compensación mientras existan cargas pendientes de abonar.

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16 . PREGUNTA:

Se recibe convocatoria extraordinaria de la Junta, con fecha en carta 15/04/2008, pero recibida hoy 17/04/2008, con una serie de temas a tratar. Según el artículo 27, de los estatutos de la Junta, dice: "las reuniones del pleno, ordinario o extraordinario, serán convocadas por.....correo certificado (que es el medio por el que ha sido recibida la notificación),burofax ó cualquier medio del que exista constancia, a los miembros de la junta, con antelación cuanto menos a ocho días naturales a la fecha en que haya de celebrarse". La fecha de celebración es el próximo Jueves 24/04/2008, luego se podria probar, que la carta la he recibido a 7 dias naturales vista (por favor repaseme las fechas). Si esto es así, podria pedir al ayuntamiento, tutela y solicitar la anulación de esta convocatoria por no ajustarse a este artículo de los estatutos.



RESPUESTA:

Siempre es posible impugnar los acuerdos de las juntas de compensación recurriéndolos ante los organos competentes de urbanismo del municipio correspondiente (que ejercen la tutela sobre las actuaciones de las juntas de compensación constituidas), así como interponer recurso ante la jurisdicción contencioso administrativa.

Los estatutos de las juntas de compensación deben contener obligatoriamente el régimen impugnatorio de sus actos, por lo que hay que ver lo establecido al respecto que podría contemplar, además de los recursos administrativo y contencioso-administrativo indicados en el párrafo anterior, otros recursos internos ante la propia junta, similares al recurso de reposición en vía administrativa.

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17 . PREGUNTA:

Se ha formulado una consulta que comprende tres preguntas relativas a un procedimiento de expropiación forzosa de urgencia. ¿Qué incidencia tiene en el procedimiento de justiprecio el que una o todas las partes omitan la formulación de la correspondiente hoja de aprecio?



RESPUESTA:

La respuesta a esta pregunta y a las dos siguientes se deduce del fundamento de derecho segundo de la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de fecha 25 de mayo de 1999 relativa al Recurso de Casación número 1787/1995. En éste queda clara la irrelevancia de dicha omisión. Dice así:

“El primer motivo articulado en el recurso deviene de todo punto carente de fundamento e improcedente, por cuanto si, de una parte, ésta Sala y Sección ha proclamado, tras muy amplios fundamentos jurídicos incorporados en la sentencia de 11 de junio de 1997, a los cuales nos remitimos, <<que la inconstitucionalidad de la limitación impuesta para el acceso a la jurisdicción por el artículo 126.2 de la Ley de Expropiación Forzosa, determina la conclusión jurídica de que ha sido dejada sin efecto por la fuerza de la disposición derogatoria de la Constitución, por tratarse de una ley anterior a la entrada en vigor de ésta y, en consecuencia, tenemos la facultad de no aplicar aquel precepto incurso en inconstitucionalidad sobrevenida sin necesidad de plantear cuestión ante el Tribunal Constitucional”, es de observar, de otra, cómo en modo alguno cabe sostener que los afectados por los acuerdos de los Jurados, sean expropiantes, expropiados o beneficiarios, no pueden combatir aquellos en la vía contencioso- administrativa, cuando no formularon en la administrativa la correspondiente hoja de aprecio, que ha de ser entendida más como un derecho o facultad, que como una verdadera obligación, y cuya omisión en ningún caso puede y debe constituir obstáculo para el acceso a nuestra Jurisdicción, en cuanto son portadores de un verdadero interés legítimo, que no puede ser desconocido, todo ello sin perjuicio de que el propio artículo 69.1 de la tan repetida Ley del Suelo de 1976 parece prever incluso el supuesto de que la Administración, a quién incumbe llevar a cabo la expropiación, no formule la hoja de aprecio que le corresponde, al establecer que si transcurriesen tres meses sin que la Administración acepte la del propietario, podrá éste, sin más, dirigirse al Jurado para que fije el justiprecio. >>

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18 . PREGUNTA:

En el caso de que solo omita su formulación el expropiado, ¿Le vincula a éste en alguna medida la valoración que se contenga en la hoja de aprecio de alguno de los demás intervinientes (expropiante, beneficiario)?


RESPUESTA:

Si es irrelevante la omisión de la hoja de aprecio, como se ha visto en la pregunta anterior, menos aún podrá afectarle la valoración contenida en la hoja de aprecio de la otra parte. Sólo le afectará cuando la acepta, cuando no realiza oposición a la misma.

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19 . PREGUNTA:

En el supuesto de que sea el expropiado el que omita la formulación de su hoja de aprecio, habiendo sido requerido para ello (independientemente de lo que hagan los demás) ¿Tendrá posibilidad de presentar valoración ante el jurado y antes de que este decida, una vez que el expediente ha llegado a este trámite?


RESPUESTA:

De la Sentencia citada en la pregunta 17 se deduce que no sólo tendrá posibilidad de presentar valoración ante el jurado, que se configura como derecho y no como una obligación, sino que en caso de formular oposición ante el jurado omitiendo la hoja de aprecio, podrá recurrir en casación el justiprecio fijado por aquél. Es irrelevante el reqerimiento a que alude la pregunta.

Por otra parte, las tres preguntas anteriores hacen referencia al procedimiento de urgencia. En realidad, no hay diferencias en las preguntas y respuestas en función del procedimiento utilizado. El procedimiento de urgencia implicará la ocupación antes de la fijación del justiprecio y la realización de un depósito previo a la ocupación y a la fijación del justiprecio.

 

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20 . TRÁFICO WEB. ULTIMO AÑO HASTA 30 DE JULIO DE 2008:



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21. SEGREGACIÓN DE PARCELAS ASIGNADAS PRO-INDIVISO EN UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Estoy en el caso de que una de las parcela originales de la Unidad de Actuación (aportada a la Junta de Compensación) pertenece pro indiviso a varios titulares. Al ser lo suficientemente grande, hemos aprovechado el Proyecto de Reparcelación para dividirla asignando a cada uno de los copropietarios una parcela más pequeña pero de superficie superior a la mínima contemplada por el instrumento urbanístico correspondiente.

El Proyecto de Actuación (que incluye el proyecto de Reparcelación) está aprobado con carácter Definitivo. El paso siguiente es la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.

La pregunta es la siguiente:

¿Pueden inscribirse estas nuevas parcelas pequeñas, sin más, a nombre de cada uno? o por el contrario ¿Será necesario hacer previamente una Escritura ante Notario firmada por todos los cotitulares dando la conformidad a esta división?
¿En el caso de que no se hiciese dicha Escritura el resultado sería que cada una de las parcelas pequeñas resultantes debería registrarse en pro indiviso a nombre de los mismos titulares de la parcela grande original?

Un saludo y mi agradecimiento por adelantado.

RESPUESTA:

En mi opinión, el proyecto de reparcelación será inscrito tal y como ha sido aprobado definitivamente.

A partir de ese punto, cualquier cosa admitida en derecho es posible. Por tanto, si cada una de las subparcelas supera la superficie mínima, el supuesto es reconducible a una segregación. Los partícipes pro-indiviso deberán estar de acuerdo y elevar la división a escritura pública. En el Registro de la Priopiedad exigirán la autorización municipal, a fin de garantizar que la división es conforme con la ordenación urbanística vigente.

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22. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE A PARTIR DEL 1 DE SEPTIEMBRE DE 2007

Tengo que valorar la nuda propiedad de una tercera parte por mitad más el pleno dominio de dos terceras partes por mitad.

El terreno está calificado como urbanizable; tiene una superficie de 1.790 m/2. He hablado con el arquitecto municipal y me ha dicho y enseñado los planos urbanísticos: el terreno está incluido dentro de un sector delimitado y a título individual no se puede hacer nada en él; si se desarrollara el plan urbano tendría que ser el conjunto de todas las parcelas del sector y sólo se podrían edificar viviendas unifamiliares. En las normas urbanas hay un régimen transitorio que dice que en tanto no se aprueben los Planes Parciales, el Suelo Urbanizable queda sujeto a las limitaciones propias del suelo no urbanizable, con el grado de Suelo No Urbanizable de protección común.

Las condiciones particulares para las áreas delimitadas del suelo urbanizable son:
Edificabilidad 0,30 m2/m2
Ocupación máxima: 20%
Nº plantas permitidas: 1 ó 2
Altura máxima: 6,5 m
Bajo cubierta:60% Computa
Edificación: longitud mínima 6,5 m / longitud máxima 40 m
Suelo para equipamientos públicos: mínimo 5% del sector ordenado

 

RESPUESTA:

Hay que determinar la legislación aplicable en función de la fecha a la que debe referirse la valoración (momento en que se valora la propiedad). Si la fecha de valoración es el 1 de julio de 2007 o posterior se aplicaría la Ley 8/2007. Con posterioridad, por Real Decreto Legislativo 2/2008 se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.

La diferencia que introduce la Ley 8/2007 y el Texto Refundido de 2008 respecto a la anterior legislación viene dada por el hecho de que, a efectos de valoración del suelo, sólo distingue dos clases: suelo rural y suelo urbanizado (artículos 12, 23 y 24 TR), admitiendo además la valoración de la privación de la iniciatida o de la facultad a participar en los procesos de transformación urbanística (artículos 25 y 26 TR) y los terrenos en transformación en régimen de equidistribución de beneficios y cargas (caso típico de intervención de las juntas de compensación, cuando existen aportaciones en especie, en terrenos, ver artículo 27 TR).

Los supuestos a los que se aplica este régimen jurídico de valoraciones viene delimitado por el artículo 21 del TRexto Refundido.

En el caso expuesto se dan dos peculiaridades importantes:

1.- Se trata de un terreno urbanizable, por lo que podría ser objeto de transformación urbanística, sin que en la actualidad se haya iniciado ese proceso. El artículo 12.2, letra b, establece que su situación básica es de "suelo rural".
Esta situación, a efectos de las valoraciones urbanísticas contempladas en el TR, es idéntica a la establecida en el "régimen transitorio" de las normas urbanas aplicables.

2.- Se trata de valorar tanto la nuda propiedad de una parte como el pleno dominio de otra. Hay que partir de la igualdad

VALOR PLENO DOMINIO = VALOR NUDA PROPIEDAD + VALOR USUFRUCTO

La primera frase de la exposición parece indicar que de la mitad del pleno dominio le corresponde a la PARTICIPACIÓN EN PROPIEDAD a valorar las dos terceras partes y que de la mitad de la nuda propiedad, una tercera parte. Si he entendido bien la igualdad que nos permite evaluar el valor requerido es

VALOR de la PARTICIPACIÓN = 1/2 x 2/3 x VALOR RURAL + 1/2 x 1/3 x
(VALOR RURAL - USUFRUCTO)

Simplificamdo las fracciones deducidas de la primera frase del enunciado, quedaría

VALOR PARTICIPACIÓN = 2/6 VALOR RURAL + 1/6 (VALOR RURAL - USUFRUCTO)

De donde,

VALOR PARTICIPACIÓN = 1/2 VALOR RURAL - 1/6 USUFRUCTO

El valor rural se debe calcular en base al artículo 23 del TR, esto es capitalizando las rentas potenciales o actuales, las más altas, corrigiendo el valor en función de las peculiaridades del terreno y añadiendo, en su caso, las plantaciones y edificaciones existentes.

La valoración del usufructo deberá realizarse teniendo en cuenta lo establecido en el Código Civil

(Artículo 467). El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

(Artículo 468). El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.

(Artículo 469). Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.

(Artículo 470). Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.

(Ver también los artículos 471 y siguientes).

La valoración del usufructo dependerá de los términos en los que se constituido. A título de ejemplo, si no puedo modificar las plantaciones, las rentas a capitalizar para hallar el valor actual del usufructo, son las actuales o esperadas en las condiciones actuales.Sin embargo, si puedo alterar la explotación, su valor coindide con la capitalización de las rentas potenciales máximas, esto es con las rentas capitalizadas para calcular el valor del pleno dominio del suelo rural. Por tanto, en un caso extremo, en el que no existan factores peculiares de localización ni otros que permitan cortregir el valor del suelo rural obtenido de conformidad con el artículo 23 del TR, el valor del pleno dominio y del usufructo podrían llegar a coincidir, en cuyo caso estaríamos ente el absurdo, aplicando la legislación existente, de asignar un valor nulo a la nuda propiedad. Por ello, en mi opinión, deberían existir siempre factores correctores del valor actual obtenido por capitalización de las rentas potenciales en aplicación del artículo 23 del Texto Refundido.

Al reconducirse el suelo urbanizable a la situación básica de suelo rural, las condiciones de edificabilidad "planificadas" son indiferentes.

NOTAS ADICIONALES A ESTA RESPUESTA

1. Cuando se está ante suelo urbanizable, será muy difícil que no existan los factores a que se refiere el artículo 23 del Texto Refundido, por lo que el resultado de la capitalización de las rentas máximas potenciales "podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico". Es normal que cuando se planifica la futura transformación de suelo rurl en urbanizado se haga en función de la existencia de esos factores de localización.

2.- Cuando se trata de suelo agrícola en el que no existe ese factor objetivo diferenciador de una buena localización es cuando puede igualarse prácticamente la capitalización de las rentas potenciales prevista en el artículo 23 del TR con las rentas del usufructo ya que, aunque éste no sea perpetuo, el valor añadido por rentas diferidas más de 50 años es prácticamente insignificante siempre y cuando la tasa de interés de actualización sea lo suficientemente alta.

Es en este supuesto cuando la igualdad

VALOR PLENO DOMINIO = VALOR NUDA PROPIEDAD + VALOR USUFRUCTO

completada con

VALOR PLENO DOMINIO = VALOR USUFRUCTO + épsilon

Nos lleva a la conclusión de

VALOR NUDA PROPIEDAD + VALOR USUFRUCTO = VALOR USUFRUCTO + épsilon

De donde

VALOR NUDA PROPIEDAD = épsilon

Por lo que podemos concluir que el valor asignado a la NUDA PROPIEDAD del SUELO RURAL es prácticamente insignificante cuando no existe un factor de "mejor" localización que corrija el valor del suelo. Esta conclusión un tanto absurda demuestra que, a efectos de valoraciones, la legislación urbanística vigente, al igual que las anteriores, trata de forma bastante negativa a la propiedad rural.

Para un mayor detalle sobre la valoración del suelo rural en el Reglamento 1492/2011 seguir este enlace.

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23 . TRÁFICO WEB. ULTIMO AÑO HASTA 4 DE NOVIEMBRE DE 2011:

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24 . VALORACIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE:

¿La formula para calcular el valor de superficie que pones es correcta? teniendo a "n" en el exponente negativo? gracias

El valor del derecho de superficie, S, se obtendrá restando a dicha cantidad el valor pendiente de amortizar de las edificaciones y construcciones realizadas descontadas al momento actual.
S = VR . [1- (1+i)-n ] - C . (1+i)-n

RESPUESTA:

Se trata de una aproximación obtenida a partir de la igualdad de prestaciones y contraprestaciones entre propietario y superficiario. Se trata de casos complejos que deben examinarse uno a uno, debido a la posibilidad de introducir contraprestaciones variadas de diversa naturaleza.

El Reglamento de Valoraciones no desarrolla los artículos 40 y 41 del Texto Refundido aprobado por RDL 2/2008. Por ello, no existe una fórmula o método de valoración de aplicación obligada y se pueden realizar distintas aproximaciones a ese valor que deben estar fundamentadas en un equilibrio de prestaciones y contraprestaciones, libremente pactadas entre superficiario y propietario y que pueden ser muy diversas.

Una característica determinante en la estimación de su valor es la temporalidad ineludible del derecho de superficie (99 años como máximo). Si atendemos al equilibrio de prestaciones y contraprestaciones entre propietario y superficiario, debemos distinguir, siempre que no sea gratuito, las siguientes:

PROPIETARIO

TERRENO. Cede el uso del terreno de forma temporal (99 años como máximo), recuperando la plena propiedad al final del plazo estipulado. Podría entenderse que aporta al superficiario el equivalente al alquiler de un inmueble cuyo valor actual, en el momento de formalizar el derecho de superficie, es el valor residual del suelo. Esto puede hacerse de diversas formas. Así, por ejemplo, si consideramos que el alquiler de oficinas renta el 5%, el valor de la cesión del uso del terreno podría estimarse en el valor actual de una renta variable prepagable de cuantía inicial igual al 5% del valor residual del suelo. Esa renta se actualizaría año a año en función del IPC o cualquier índice de revisión elegido. Ahora bien, como es preciso estimar su valor actual y no conocemos la evolución futura del IPC, ni de ningún otro indicador variable, es preciso "pactar" una tasa media para la variación de la renta cuyo valor actual pretende calcularse.

SUPERFICIARIO

CONSTRUCCIONES. El superficiario construirá libremente en el suelo, de acuerdo con lo estipulado, debiendo reintegrar en el plazo estipulado el terreno y lo que haya construido en él. El valor actual de las construcciones que cederá el superficiario al propietario será el valor actual, descontado, de lo construido menos la amortización de los bienes realizada durante el pazo del derecho de superficie. El superficiario no cede el valor de las construcciones, ni siquiera el valor residual de las construcciones, sino el valor actual del valor residual de las construcciones.

PRECIO. Además deberá pagar una renta o una cantidad a tanto alzado, cuyo valor actual debe ser también estimado.

El equilibrio financiero, el equilibrio entre prestaciones y contraprestaciones se da cuando esos valores asignados a una y otra parte contratante se igualan. Es decir:

TERRENO = CONSTRUCCIONES + PRECIO

O, dicho con mayor precisión:

VALOR ACTUAL DE LOS INTERESES DEVENGADOS POR UN CAPITAL IGUAL AL VALOR RESIDUAL DEL SUELO DURANTE EL PLAZO DEL DERECHO DE SUPERFICIE (Aportación del propietario)

=

VALOR ACTUAL DEL VALOR RESIDUAL DE LAS CONSTRUCCIONES REALIZADAS POR EL SUPERFICIARIO

+

VALOR ACTUAL DE LAS CONTRAPRESTACIONES DINERARIAS REALIZADAS POR EL SUPERFICIARIO

De esta igualdad deberiamos despejar el segundo sumando del segundo miembro y, dentro de este sumando, LAS CONTRAPRESTACIONES DINERARIAS (S) que es lo que interesa conocer en el mometo de cerrar un pacto de constitución del derecho de superficie.

S = VR . [1- (1+i)-n ] - C . (1+i)-n

Donde:

S es la cuantía que debe recibir el propietario en el momento de constituir el derecho de superficie.

VR es el valor residual del suelo sobre el que se constituye el derecho de superficie.

i es la tasa de interés libre de riesgo utilizada para actualizar las rentas recibidas, expresada en tanto por uno.

C es el valor residual estimado, es decir, el valor estimado pendiente de amortizar de las construcciones realizadas por el superficiario en el término final del derecho de superficie que se constituye.

 

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