EVOLUCIÓN TEMPORAL DEL VALOR RESIDUAL DEL SUELO


 

El valor residual calculado por el método dinámico lo es para el momento actual. Un año más tarde tendrá otro valor dependiendo del valor que tengan en ese momento los parámetros utilizados para su cálculo. Si suponemos que todos esos parámetros (calendario de ejecución de obras, calendario de promoción, IPC y tasa de interés libre de riesgo) permanecen constantes y admitimos dos escenarios posibles de evolución de precios de mercado, el máximo y el mínimo, tendremos dos posibles valores residuales.

Supongamos que el precio actual de mercado es de 2800 euros por metro cuadrado de techo de producto inmobiliario terminado. Si los precios del mercado inmobiliario suben un 15% en un año, el nuevo precio será de 3220 euros, mientras que si sube el 8%, será de 3024.

Con el precio inicial, a principios del primer año, de 2800 euros, suponiendo que la probabilidad de que suba el 15% en un año es del 60%, mientras que la de la subida del 8% es del 40%, manteniendo constantes el resto de los datos del ejemplo utilizado en las páginas anteriores (3,5% IPC, 2 años de urbanización a 30 euros metro cuadrado de suelo bruto urbanizable, promoción del segundo al quinto año, edificabilidad de 0'44 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo, con una tasa de descuento del 3% y un coste material de ejecución de 400 euros por metro cuadrado de techo edificable), el valor residual mínimo es de 1049 euros, el máximo de 1403 euros y el más probable de 1261'4 euros por metro cuadrado de suelo.

Si al final de año, final del primer periodo, el precio de mercado es de 3024, manteniendo el valor del resto de parámetros utilizados en el cálculo, el valor residual más probable es de 1384 euros por metro cuadrado, mientras que si el precio de mercado fuera de 3220 euros, el valor residual más probable sería de 1491 euros por metro cuadrado de suelo. Esto nos indica que si la valoración se realiza ahora, el valor residual será de 1261'4 euros, pero si la valoración se pospone un año y las expectativas de evolución de mercado y los demás parámetros se mantienen constantes, el valor residual se habrá elevado a una cantidad situada entre 1384 y 1491 euros por metro cuadrado de suelo.

Si ese proceso lo repetimos para el año siguiente, obtendremos cuatro posibles valoraciones, el siguiente ocho, el siguiente dieciséis y así sucesivamente. De estos valores, hay que suprimir los repetidos. Por ejemplo, es lo mismo subir lo máximo el primer año y lo mínimo el segundo que subir lo mínimo el primer año y lo máximo el segundo. Debido a la propiedad conmutativa de la multiplicación, el orden de los factores no altera el producto, se deben suprimir los productos de factores repetidos. El conjunto de productos obtenidos recuerda a la distribución binomial, por lo que la retícula formada se conoce con este nombre..

A continuación vamos a preparar una retícula para los tres primeros años (legalmente, sólo es admisible una opción real por cuatro años como máximo).

PRECIO DE VENTA ACTUAL DEL METRO CUADRADO DE PRODUCTO FINAL SIN I.V.A.: EUROS

Nº DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIÓN:

Nº DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIÓN:

TASA PORCENTUAL MÍNIMA DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE MERCADO: CON UNA PROBABILIDAD DEL %

TASA PORCENTUAL MÁXIMA DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE MERCADO: CON UNA PROBABILIDAD DEL % (100-PROBABILIDAD DE LA TASA MÍNIMA)%.

Nº DE AÑOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN:

Nº DE AÑOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN:

TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMO:


COSTE DE URBANIZACIÓN DEL METRO CUADRADO DE SUELO URBANIZABLE: EUROS

TASA INTERÉS LIBRE DE RIESGO (TASA DESCUENTO):

COSTE TOTAL DE EJECUCIÓN MATERIAL DEL M2 DE PRODUCTO FINAL: EUROS

EDIFICABILIDAD: METROS CUADRADOS DE TECHO POR M2 DE SUELO BRUTO



VALOR RESIDUAL MÁS PROBABLE DEL M2 DE SUELO URBANIZABLE BRUTO, SIN I.V.A. O IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES, EN EUROS:

MOMENTO INICIAL

       



       
1er. AÑO

   

   

   
2º AÑO  
   
3er. AÑO    

 

Esta distribución de valores difiere de las utilizadas para valorar opciones en otros mercados por las siguientes razones:

- Cuando se proyectan árboles binomiales para mercados de materias primas o mercados financieros se supone que los precios tienen una distribución normal o, con mayor precisión, lognormal. El mercado inmobiliario tiene una fuerte resistencia a la baja. Para transformar la distribución de los precios inmobiliarios en otra lognormal sería necesario realizar un cambio de variable. La variable con distribución aproximada a una lognormal sería el resultado de restar a los precios inmobiliarios la tendencia secular de subida de precios (en España en torno al 10% nominal, a largo plazo). Aun así, distan mucho de una distribución lognormal o normal.

- No es posible plantear hipótesis de continuidad en los precios, ni variar coberturas instantáneamente en el supuesto de que existiesen derivados inmobiliarios. Por ello, también carece de sentido la construcción de árboles binomiales con un número elevado de etapas, haciendo que el tiempo en cada estadio tienda a cero. El mercado inmobiliario no tiene la liquidez, transparencia, ni eficacia, a diferencia de los otros mercados mencionados.

- Por ello, el supuesto asumido en otros mercados de que los precios se mueven aleatoriamente con idéntica probabilidad de subir o bajar en un determinado porcentaje, dependiendo de la volatilidad de los precios, no es aplicable en los mercados inmobiliarios, ni siquiera realizando el cambio de variable mencionado anteriormente.

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