DERECHO DE SUPERFICIE: Aproximación a su valoración

El derecho de superficie fue regulado en la Ley del Suelo de 1992. Los preceptos que afectaban a competencias de Entidades locales o Comunidades Autónomas fueron declarados inconstitucionales y nulos por Sentencia 61/1997, de 20 de marzo. El resto de preceptos relativos al derecho de superficie se declararon vigentes por la disposición derogatoria única de la Ley 6/1998.

El derecho de superficie se define en el artículo 35 de la Ley 8/2007 de Suelo como el que "atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo" (Ver el artículo 40 del TR de la Ley de Suelo RDL 2/2008).

¿Cuál es el valor teórico del derecho de superficie? Si el valor actual del suelo urbanizado viene dado por su valor de repercusión estimado por el método residual, este valor equivale a la suma de dos términos: primero, el valor actual del derecho de superficie durante el tiempo de duración fijado en la escritura de su constitución; y segundo, el valor actual del derecho de superficie que teóricamente pudiera constituirse por tiempo ilimitado a partir de la extinción del derecho de superficie constituido.

Por otra parte, el valor actual del suelo es el calculado por el método residual. Este valor podemos considerarlo equivalente a una renta anual perpetua de cuantía R, al tipo de interés i.

Si consideramos que al extinguirse el derecho de superficie, revierte a favor del propietario del terreno las construcciones realizadas por el superficiario y que estas tendrán entonces un determinado valor residual, C, podemos obtener una aproximación al valor del derecho de superficie constituido durante n años como la resta de dos términos: primero, el minuendo, el valor actual de una renta anual pospagable de cuantía R, al tipo i, durante n años; y segundo, el sustraendo, el valor actual del valor residual de las edificaciones, equivalente al valor de las construcciones y edificaciones realizadas por el superficiario pendientes de amortizar, C, descontado al momento actual. Para simplificar, suponemos que los costes iniciales de las construcciones y edificaciones son los estimados para el cálculo del valor residual del suelo y que se amortizan uniformemente durante el perido de vida de las mismas (por defecto 75 años).

Aunque el formulario permite la entrada de cualquier valor, no se debe olvidar que la Ley limita la duración del derecho de superficie a 99 años (plazo muy alto en el que su valor es prácticamente el valor del suelo).

R = Valor residual del suelo (VR) . i

El valor actual de esa renta R, al interés i, durante n años, será:

V.A. = VR . i . [1- (1+i)^-n ] / i = VR . [1- (1+i)^-n ]

El valor del derecho de superficie, S, se obtendrá restando a dicha cantidad el valor pendiente de amortizar de las edificaciones y construcciones realizadas descontadas al momento actual.

S = VR . [1- (1+i)^-n ] - C . (1+i)^-n

Sin embargo, lo habitual es abonar el valor económico actual del derecho de superficie en forma de una renta mensual durante el periodo de vigencia del derecho real constituido. Para estimar su cuantía, establecemos la siguiente equivalencia financiera:

S = VR . [1- (1+i)^-n ] - C . (1+i)^-n = 12 . M . [1- (1+(i/12))^{-12 . n} ] / i

De donde obtenemos fácilmente el valor de la mensualidad, M, que debe abonarse para satisfacer el derecho de superficie.

M = S . i / (12 . [1- (1+(i/12))^{-12 . n} ] )

Se ofrece una explicación más detallada en este enlace.