DERECHO DE SUPERFICIE: Ausencia de valoración RD1492/2011

El derecho de superficie fue regulado en la Ley del Suelo de 1992. Los preceptos que afectaban a competencias de Entidades locales o Comunidades Autónomas fueron declarados inconstitucionales y nulos por Sentencia 61/1997, de 20 de marzo. El resto de preceptos relativos al derecho de superficie se declararon vigentes por la disposición derogatoria única de la Ley 6/1998.

El derecho de superficie se define en el artículo 35 de la Ley 8/2007 de Suelo como el que "atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo" (Ver el artículo 40 del TR de la Ley de Suelo RDL 2/2008).

El Reglamento de Valoraciones no desarrolla los artículos 40 y 41 del Texto Refundido aprobado por RDL 2/2008. Por ello no existe una fórmula o método de valoración de aplicación obligada y se pueden realizar distintas aproximaciones a ese valor que deben estar fundamentadas en un equilibrio de prestaciones y contraprestaciones, libremente pactadas entre superficiario y propietario y que pueden ser muy diversas.

Una característica determinante en la estimación de su valor es la temporalidad ineludible del derecho de superficie (99 años como máximo). Si atendemos al equilibrio de prestaciones y contraprestaciones entre propietario y superficiario, debemos distinguir, siempre que no sea gratuito, las siguientes:

PROPIETARIO

TERRENO. Cede el uso del terreno de forma temporal (99 años como máximo), recuperando la plena propiedad al final del plazo estipulado. Podría entenderse que aporta al superficiario el equivalente al alquiler de un inmueble cuyo valor actual, en el momento de formalizar el derecho de superficie, es el valor residual del suelo. Esto puede hacerse de diversas formas. Así, por ejemplo, si consideramos que el alquiler de oficinas renta el 5%, el valor de la cesión del uso del terreno podría estimarse en el valor actual de una renta variable prepagable de cuantía inicial igual al 5% del valor residual del suelo. Esa renta se actualizaría año a año en función del IPC o cualquier índice de revisión elegido. Ahora bien, como es preciso estimar su valor actual y no conocemos la evolución futura del IPC, ni de ningún otro indicador variable, es preciso "pactar" una tasa media para la variación de la renta cuyo valor actual pretende calcularse.

SUPERFICIARIO

CONSTRUCCIONES. El superficiario construirá libremente en el suelo, de acuerdo con lo estipulado, debiendo reintegrar en el plazo estipulado el terreno y lo que haya construido en él. El valor actual de las construcciones que cederá el superficiario al propietario será el determinado actualizando, descontando, el valor de lo construido menos la amortización de esos bienes construidos correspondiente al pazo del derecho de superficie. El superficiario no cede el valor de las construcciones, ni siquiera el valor residual de las construcciones, sino el valor actual del valor residual de las construcciones que, en muchos casos, estará próximo a cero.

PRECIO. Además deberá pagar una renta o una cantidad a tanto alzado, cuyo valor actual debe ser también estimado.

El equilibrio financiero, el equilibrio entre prestaciones y contraprestaciones se da cuando esos valores asignados a una y otra parte contratante se igualan. Es decir:

TERRENO = CONSTRUCCIONES + PRECIO

O, dicho con mayor precisión:

VALOR ACTUAL DE LOS INTERESES DEVENGADOS POR UN CAPITAL IGUAL AL VALOR RESIDUAL DEL SUELO DURANTE EL PLAZO DEL DERECHO DE SUPERFICIE (Aportación del propietario)

=

VALOR ACTUAL DEL VALOR RESIDUAL DE LAS CONSTRUCCIONES REALIZADAS POR EL SUPERFICIARIO

+

VALOR ACTUAL DE LAS CONTRAPRESTACIONES DINERARIAS REALIZADAS POR EL SUPERFICIARIO

De esta igualdad deberiamos despejar el segundo sumando del segundo miembro y, dentro de este sumando, LAS CONTRAPRESTACIONES DINERARIAS (S) que es lo que interesa conocer en el mometo de cerrar un pacto de constitución del derecho de superficie. Esta suma (S), podrá hacerse efectiva en un sólo pago realizado en el momento de constituir el derecho de superficie o en pagos mensuales (M) o con cualquier otra periodicidad pactada o cualquier otra combinación equivalente en términos financieros.

Esto encierra algunas dificultades:

- Estimación de la tasa de interés de actualización para los distintos valores económicos manejados, expresada en tanto por uno (i).

- Estimación de la tasa de variación de la renta procedente del valor residual del suelo cedido temporalmente.

- Estimación de la tasa de rentabilidad de los bienes inmuebles en alquiler.

- Estimación del valor residual de las construcciones al final del plazo del derecho de superficie. De no conoceserse o no precisar los proyectos a llevar a cabo con el detalle suficiente, no debería aceptarse un valor distinto a cero, salvo garantías constituidas a contrario (C).

En la aproximación realizada en esta página web se ha considerado que el valor residual del suelo puede considerarse equivalente a una renta perpetua constante. Como el derecho se constituye por un plazo determinado, puede tomarse el valor de esa renta anual y proceder a estimar su valor actual capitalizando dicha renta constante durante el plazo de la duración del derecho de superficie, evitando, de esta forma, la dificultad de operar con rentas variables indeterminadas. Evidentemente, se trata de una aproximación.

Si el valor actual del suelo es el calculado por el método residual, este valor podemos considerarlo equivalente a una renta anual perpetua de cuantía R, al tipo de interés i.

Si consideramos que al extinguirse el derecho de superficie, revierte a favor del propietario del terreno las construcciones realizadas por el superficiario y que estas tendrán entonces un determinado valor residual, C, podemos obtener una aproximación al valor del derecho de superficie constituido durante n años como la resta de dos términos: primero, el minuendo, el valor actual de una renta anual pospagable de cuantía R, al tipo i, durante n años; y segundo, el sustraendo, el valor actual del valor residual de las edificaciones, equivalente al valor de las construcciones y edificaciones realizadas por el superficiario pendientes de amortizar, C, descontado al momento actual. Para simplificar, suponemos que los costes iniciales de las construcciones y edificaciones son los estimados para el cálculo del valor residual del suelo y que se amortizan uniformemente durante el perido de vida de las mismas (por defecto 75 años).

Aunque el formulario permite la entrada de cualquier valor, no se debe olvidar que el Texto Refundido de la Ley del Suelo limita la duración del derecho de superficie a 99 años.

La EQUIVALENCIA entre el valor residual del suelo y una renta anual pospagable constante y perpetua, puede expresase por la ecuación:

R = Valor residual del suelo (VR) . i

Donde VR es el valor residual del suelo e i la tasa de interés libre de riesgo expresada en tanto por uno.

Como el derecho de superficie se constituye por plazo determinado, su valor económico viene dado por el valor actual de esa renta R anual pospagable, al interés i, durante n años, será:

V.A. = VR . i . [1- (1+i)^-n ] / i

y, simplificando:

V.A. = VR . [1- (1+i)^-n ]

Este sería el valor económico del derecho de superficie si no se valoran las construcciones construidas por el superficiario, o si se considerasen completamente amortizadas al término final del derecho de superficie (o no se construye nada o se retiran las construcciones e instalaciones realizadas reponiendo el terreno a su estado inicial).

Si nos fijamos en el resultado de esta ecuación, vemos que es consistente en el tiempo con los valores asignados.

Así, para n=0, un derecho de superficie inexistente o un derecho de superficie de duración cero:

V.A. = VR . [1- (1+i)^-n ] = VR . [1- (1+i)^-0 ] = VR . [1- 1 ] = VR . 0 = 0

El derecho de superficie inexistente, por su duración, tiene un valor cero.

En cambio, aunque no es posible legalmente, podemos imaginar un derecho de superficie perpetuo o una sucesión indefinida de distintos derechos de superficie, para n=infinito:

V.A. = VR . [1- (1+i)^-n ] = VR . [1- (1+i)^-infinito ] = VR . [1- 1/infinito ] = VR . [1- 0] = VR . 1 = VR

Es decir, la cuantía V.A. estará comprendida, como era de esperar, entre cero y el valor del suelo, en función del número de años por los que se constituye el derecho de superficie y la tasa libre de riesgo.

Sin embargo, el propietario, a la extinción del derecho de superficie constituido no sólo habrá obtenido la retribución antes mencionada, sino que también hará suya la propiedad de todo lo construido en el terreno. El valor de esa propiedad puede ser negativo (construcción en ruina que es preciso demoler y desescombrar hasta dejar el terreno en su situación inicial), valor nulo o despreciable (sin valor de construcciones e instalaciones) o positivo si, como es normal, existe un valor de construcciones e instalaciones pendiente de amortizar. Este valor (C), con su signo, debe descontarse del valor económico (V.A.) estimado anteriormente.

El valor del derecho de superficie, S, se obtendrá restando a dicha cantidad el valor pendiente de amortizar de las edificaciones y construcciones realizadas (C), descontadas al momento actual.

S = VR . [1- (1+i)^-n ] - C . (1+i)^-n

Sin embargo, lo habitual es abonar el valor económico actual del derecho de superficie en forma de una renta mensual durante el periodo de vigencia del derecho real constituido. Para estimar su cuantía, establecemos la siguiente equivalencia financiera:

S = VR . [1- (1+i)^-n ] - C . (1+i)^-n = 12 . M . [1- (1+(i/12))^{-12 . n} ] / i

De donde obtenemos fácilmente el valor de la mensualidad, M, que debe abonarse para satisfacer el derecho de superficie.

M = S . i / (12 . [1- (1+(i/12))^{-12 . n} ] )