DOCUMENTOS TEÓRICOS








 

 

 

 

 

Se recomiendan los siguientes artículos teóricos sobre valoración del suelo:

"Guía básica para la realización de valoraciones inmobiliarias a efectos urbanísticos", de Juan-Vicente García Castillo, editada por ICARO, Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia, 2000.

"BOOM BUST: House prices banking and the depression of 2010" de Fred Harrison, Editado por Shepheard Walwyn, segunda edición 2007 (primera edición, 2005). El autor argumenta y defiende con datos históricos unos ciclos en la construcción y suelo de 18 años de duracción media, de los que 14 son de actividad productiva en la construcción. En 1983 escribió "The Power in the Land" en la que predijo certeramente la recesión en el ciclo de la construcción de viviendas ocurrida en 1992. Para él, la duración de estos ciclos viene condicionada por el tipo de interés medio de las hipotecas, tipos de interés a largo plazo, que sitúa históricamente en torno al 5%.

"Real Estate Appraisal: From Value to Worth" de Sarah Sayce, Judy Smith, Richard Cooper y Piers Venmore-Rowland. Editado por Blackwell, 2006. Para ellos los modelos utilizados hasta fechas recientes para la valoración de bienes inmuebles han estado orientados hacia inversores institucionales. Para éstos, los flujos de rentas generados por los bienes inmuebles los hacía comparables a cualquier otra inversión de los mercados de capitales, estimando su valor en función de esos flujos de rentas. Sin embargo, actualmente, existen otras tendencias en los modelos de valoración más orientadas hacia quien utiliza los bienes inmuebles o hacia el usuario-propietario de los bienes inmuebles. Los últimos modelos evidencian la insufieciencia de las corrientes de renta generadas por los bienes inmuebles para abordar la tarea de su valoración.

"Urban Land Economics" de Jack Harvey. Quinta edición de Palgrave Macmillan, 2000. Muestra la interrelación del mercado del suelo con el crecimiento económico, con el mercado del dinero y tipos de interés, con el mercado de bienes inmuebles (viviendas, oficinas, comercios, etc.), con los mercados de alquiler de bienes inmuebles y con las necesidades de infraestructuras proyectadas por los gobiernos. Explica como la búsqueda de la eficaz asignación de recursos escasos conduce, en el caso del suelo, a la vigencia del principio del mayor y mejor uso posible del suelo. Analiza el crecimiento de las ciudades, la incidencia del medio ambiente y las políticas de vivienda, sin olvidar la incidencia de los impuestos en la asignación de recursos.

 

 

RELATIVE HOUSE PRICE DYNAMICS ACROSS EURO AREA AND US CITIES. CONVERGENCE OR DIVERGENCE? de Paul Hiebert and Moreno Roma

Este trabajo pretende dar respuesta al interesante interrogante que plantea su título ¿Convergen o no los precios relativos de los mercados residenciales de las ciudades del área del euro y de los Estados Unidos?
La integración de los mercados debe, en principio, ayudar a la convergencia de precios. El paradigma de convergencia lo expresan Goldberg and Verboven (2005, “Market integration and convergence to the Law of One Price: evidence from the European car market”, Journal of International Economics) que llegan a formular la “Ley del Precio Único” basada en el mercado europeo de automóviles. Sin embargo, como bien de consumo, la vivienda presenta características diferenciales que pueden impedir esa convergencia, ya que en la formación del bien intervienen factores cuyos mercados pueden llegar a la integración total, como los mercados de materiales de construcción, y otros, como los mercados del suelo y mano de obra, en los que no puede darse esa integración. Las condiciones de los mercados hipotecarios asociada a la adquisición de vivienda y la prima de riesgo de la propiedad de la vivienda como activo que integraría tanto el riesgo de mercado asociado al activo, como el componente de riesgo particular, diferencial y propio de cada bien inmueble en concreto, dado por sus características como bien único. Además, como ocurre con cualquier activo, los precios de la vivienda proporcionan información sobre las expectativas de beneficios esperados.

Los trabajos teóricos realizados sobre convergencia de precios en distintos mercados de bienes y servicios muestran una disparidad de resultados. A favor de la divergencia se apuntan variables como la productividad, atributos físicos y sociológicos de la localización como clima, espacios verdes, proximidad del mar, lagos o ríos, criminalidad, etc., costes de mantenimiento e inmovilidad que limita las posibilidades de arbitraje (característica de los bienes inmuebles). A favor de la convergencia de los precios de la vivienda, la convergencia de los niveles de renta, tipos de interés, productividad a largo plazo, correlación en las primas de riesgo de la vivienda como activo, movimientos migratorios, movimientos de capital, arbitraje de localizaciones y patrones de precios en el espacio.

Concluye que falta evidencia de que se vaya a un precio único en la vivienda a pesar de que existe una sincronización evidente en los ciclos de los mercados de vivienda residencial en la mayoría de los países desde los años noventa. Así, Desde el año 2000 hasta el trienio 2006-8, los precios de la vivienda se habían elevado el 135% en España, 100% en Francia y 75% en Italia. En general existe dispersión en los precios de la vivienda entre ciudades del mismo país en la zona euro, si bien quedan minimizadas si se comparan con las existentes en Estados Unidos. Así, en Alemania el precio de la vivienda en Munich era de 3,25 la de Magdeburg. En Francia, en París 3,75 la de Limoges. En Italia, en Venecia 3 veces la de Palermo. En España, en Madrid 1,75 la de Valencia. Sin embargo, en Estados Unidos, en San Francisco, 10 veces la de Detroit. . Considera que el nivel de renta explica buena parte de los diferenciales de precios de vivienda en las ciudades, salvo en España e Italia y que el tamaño de la población juega un papel importante en la explicación de esos diferenciales.

Además de las conclusiones de los autores, hay datos reflejados en el estudio que merece la pena señalar. Si bien es cierto que se produce un movimiento similar de precios en la mayoría de los países, el nivel de partida es bien distinto. Así, en el año 2000, el precio de la vivienda en España era notablemente inferior al que existía en Alemania, Francia e Italia. Al final del periodo considerado 2006-8 los precios de España casi alcanzan ya a los de Italia y, ambos, continúan muy por debajo de los precios de la vivienda en Francia.

"Perspectivas mercado de vivienda: 2012" en los EE.UU., publicado el 13 de marzo de 2012 por el Servicio de Estudios del Banco Bilbao Vizcaya, puede ser muy interesante, ya que la salida de la crisis inmobiliaria en EE.UU. puede dar pistas sobre como se efectuará en el resto de los países occidentales con crisis similares. El estudio refleja los cambios de la ratio de vivienda en propiedad, alcanzó su máximo en 2005, en torno al 69,5%, descendiendo desde entonces al tiempo que aumenta la demanda de alquileres. Los precios de la vivienda siguen a la baja presionados por el elevado número de hipotecas morosas, no obstante, los precios de las propiedades sin dificultades financieras muestran estabilidad, aunque toda subida de precios será mínima y sin duda negativa en términos reales. La apreciación real de la vivienda en la década pasada se ha borrado, situándose los índices de precios de la vivienda, ajustados por la inflación, en los niveles de 1998 y 1999. Los datos apuntan a que en el mercado podría entrar un número mayor que nunca de compradores de primera vivienda, siempre y cuando dichos compradores puedan
obtener crédito. El mercado mejorará en 2012.

 

Más información sobre DINÁMICA DE PRECIOS EN LOS MERCADOS DE BIENES INMUEBLES

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