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- La Ley 6/1998, de 13 abril 1998, sobre régimen del Suelo y reglas de valoración, en sus artículos 8 y 10, define el suelo urbano y urbanizable.
El suelo, como bien objeto de compraventa, con independencia de su clase, tiene cualidades que le diferencian de cualquier otro producto:
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MERCADO DE BIENES HETEROGÉNEOS. No existe identidad
entre dos unidades de suelo que se comercialicen. Puede existir similitud
o semejanza entre dos unidades, pero se diferencian porque a cada una
le corresponde una situación o posición geográfica,
dada por la latitud y longitud de los vértices de la poligonal
que la delimita. Esa posición lleva asociada una serie de características
morfológicas, orográficas y climáticas. Las unidades
próximas y su posición relativa respecto a ellas le confiere
cualidades de vistas, entorno, accesibilidad natural, etc.
No existe normalización
y estandarización en los productos inmobiliarios finales, a pesar
de la normalización existente en los productos y materiales de
construcción. |
- MERCADO INTERVENIDO POR LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA.
La inclusión de las distintas unidades de suelo en los Planes
de Ordenación Urbana, define sus usos y aprovechamientos.
Las Admistraciones Públicas, Los Ayuntamientos, tienen la competencia
en materia de ordenación urbanística.
- LA ACCESIBILIDAD ES LA CUALIDAD DEL SUELO MÁS RELEVANTE
PARA SU UTILIZACIÓN EN ACTIVIDADES DESARROLLADAS POR EL HOMBRE. Las infraestructuras
existentes con anterioridad a los planes y las nuevas contenidas en los mismos
determinan la accesibilidad al suelo desde dentro y fuera de la ciudad.
-
LA CENTRALIDAD, la distancia a los centros
de atracción de la ciudad, cualifica el suelo dotándole
de mayor o menor posibilidades de accesibilidad a los servicios y equipamientos
de la ciudad y, en consecuencia, de un mayor o menor atractivo como localización
de la residencia o actividad de que se trate. A mayor centralidad, mayores
posibilidades de aprovechar las economías
de escala y oportunidades de sinergia
que ofrece la concentración de actividades en la ciudad. |
- PRESENCIA DE LOCOMOTORAS
O MOTORES DEL DESARROLLO. La propia dinámica de utilización
del suelo también determina el desarrollo final logrado, ya que la dedicación
a un uso de entre los permitidos de cada unidad, afecta a las demás unidades
próximas a ella. Incluso la calidad del usuario de la unidad y su actividad
afecta a las unidades contiguas o próximas.
- MERCADO ASIMÉTRICO. El mercado del suelo es, por su
complejidad, un mercado con información asimétrica. La mayoría
de los propietarios del suelo, que lo eran antes de su transformación,
desconocen el mercado, la legislación aplicable y el alcance económico
de la utilización del suelo como materia prima de otros productos inmobiliarios.
Sin embargo, toda esa información está en poder de los agentes,
pocos, especializados en la transformación del suelo.
- ES UN MERCADO DE COMPRADORES, puesto que éstos disponen
de mayor capacidad de negociación que los vendedores. La propiedad del
suelo antes de ser transformado suele estar distribuida entre la ciudadanía,
clase media y clase alta (vendedores), mientras que durante el proceso de desarrollo
urbanístico suele ser adquirido en su mayor parte, para su transformación
en suelo urbano, por promotores y constructores (compradores).
- ES UN MERCADO DE DEMANDA OLIGOPSONÍSTICO. De demanda,
puesto que los compradores tienen capacidad de control sobre las condiciones
de negociación de las transacciones. Además, el número
de compradores es reducido, situación que puede calificarse de oligopsonio.
-
MERCADO DE OFERTA FIJA. Por el lado de la oferta, es un mercado
de oferta fija, en el sentido de que la cantidad que puede intercambiarse tiene
un límite conocido a priori, sin que puedan crearse o producirse nuevas
unidades, al menos a corto o medio plazo. Los cupos o contingentes, es decir,
el número de terrenos posibles de urbanizar e incorporar a la ciudad
es limitado y viene determinado por los Planes de Ordenación Urbana.
El hecho de que los Planes comprendan una mayor superficie de terreno o se revisen
en el tiempo en este sentido, no invalidaría la situación de oferta
fija, pues al considerar la centralidad y dado que dejar huecos entre terrenos
urbanizados supone un menor equipamiento, peor calidad y mayor coste de desarrollo,
los usuarios finales preferirían las coronas circulares de superficie
más próximas a los centros urbanos, dirigiendo la demanda de los
agentes que desarrollan el suelo hacia esas zonas y, para una determinada corona
o para un determinado conjunto de unidades con ciertas características
mínimas, el número de elementos o unidades que lo constituyen
es fijo por lo que, en una situación de demanda creciente, tarde o temprano,
su disponibilidad en el mercado se agota o reduce considerablemente. La tierra
es uno de los tres factores
clásicos de producción, junto con el capital y el trabajo. Hay
que recordar que ya la primera interpretación global del funcionamiento
de la economía, la fisiócrata,
de mediados del siglo XVIII, concedió una gran importancia a este factor
por condicionar o ser limitativo de la producción.
- NO
ES UN MERCADO EFICIENTE, ya que los precios,
por las características de mercado ya señaladas, no reflejan
toda la información disponible. Además, el marco legal,
las posibilidades de usos y aprovechamiento, pueden variar. La dificultad
para conocer esos cambios y su imprevisibilidad
en la mayor parte de los casos hace que esas variaciones no se reflejen
en los precios hasta una vez producidos los cambios de planificación,
salvo que exista filtración
de información. Puede existir uso de información privilegiada. |
- ES UN MERCADO LOCAL.
Es difícil la participación exterior y son pocos los agentes que
intervienen teniendo su residencia situada fuera de la localidad. El aumento
de agentes exteriores mejoraría la eficiencia del mercado.
- ES UN MERCADO SEGMENTADO. La diferencia de usos del suelo
y el carácter local del mercado facilitan la subdivisión del mercado
por grupos homogéneos de agentes de desarrollo del suelo, de compradores
potenciales.
- ES UN MERCADO POCO TRANSPARENTE en el que resulta difícil
incluso comprobar la veracidad de los términos económicos en que
se realizan las operaciones, siendo práctica habitual declarar precios
y valores inferiores a los realmente realizados, a fin de eludir impuestos.
- ES UN MERCADO QUE RETIRA RECURSOS DEL PROCESO PRODUCTIVO.
La carga impositiva que recae sobre las transacciones, I.V.A. o impuesto de
transmisiones patrimoniales, según la naturaleza comercial o estrictamente
privada de la operación de compraventa, desincentiva la circulación
de los bienes y fomenta tanto su incremento de valor nominal al intentar el
vendedor repercutir los impuestos satisfechos en el precio pagado por el comprador,
como su retención por sus dueños. En este sentido, se trata de
un bien natural infrautilizado. Aunque en la actualidad no llegue al extremo
del pasado no debemos olvidar las críticas que recibieron los bienes
en "manos muertas"
y el proceso de desamortización
a que dieron lugar.
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