PRODUCTO: SUELO URBANIZABLE


- La Ley 6/1998, de 13 abril 1998, sobre régimen del Suelo y reglas de valoración, en sus artículos 8 y 10, define el suelo urbano y urbanizable.

El suelo, como bien objeto de compraventa, con independencia de su clase, tiene cualidades que le diferencian de cualquier otro producto:

- MERCADO DE BIENES HETEROGÉNEOS. No existe identidad entre dos unidades de suelo que se comercialicen. Puede existir similitud o semejanza entre dos unidades, pero se diferencian porque a cada una le corresponde una situación o posición geográfica, dada por la latitud y longitud de los vértices de la poligonal que la delimita. Esa posición lleva asociada una serie de características morfológicas, orográficas y climáticas. Las unidades próximas y su posición relativa respecto a ellas le confiere cualidades de vistas, entorno, accesibilidad natural, etc. No existe normalización y estandarización en los productos inmobiliarios finales, a pesar de la normalización existente en los productos y materiales de construcción.


- MERCADO INTERVENIDO POR LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA. La inclusión de las distintas unidades de suelo en los Planes de Ordenación Urbana, define sus usos y aprovechamientos. Las Admistraciones Públicas, Los Ayuntamientos, tienen la competencia en materia de ordenación urbanística.

- LA ACCESIBILIDAD ES LA CUALIDAD DEL SUELO MÁS RELEVANTE PARA SU UTILIZACIÓN EN ACTIVIDADES DESARROLLADAS POR EL HOMBRE. Las infraestructuras existentes con anterioridad a los planes y las nuevas contenidas en los mismos determinan la accesibilidad al suelo desde dentro y fuera de la ciudad.

- LA CENTRALIDAD, la distancia a los centros de atracción de la ciudad, cualifica el suelo dotándole de mayor o menor posibilidades de accesibilidad a los servicios y equipamientos de la ciudad y, en consecuencia, de un mayor o menor atractivo como localización de la residencia o actividad de que se trate. A mayor centralidad, mayores posibilidades de aprovechar las economías de escala y oportunidades de sinergia que ofrece la concentración de actividades en la ciudad.

- TIEMPOS LARGOS DE PRODUCCIÓN DEL SUELO URBANO. El proceso de elaboración de los Planes de Ordenación Urbana y su desarrollo a través de los distintos instrumentos urbanísticos es complejo, reglamentado y, sobre todo, lento en el tiempo.


- PRESENCIA DE LOCOMOTORAS O MOTORES DEL DESARROLLO. La propia dinámica de utilización del suelo también determina el desarrollo final logrado, ya que la dedicación a un uso de entre los permitidos de cada unidad, afecta a las demás unidades próximas a ella. Incluso la calidad del usuario de la unidad y su actividad afecta a las unidades contiguas o próximas.

- MERCADO ASIMÉTRICO. El mercado del suelo es, por su complejidad, un mercado con información asimétrica. La mayoría de los propietarios del suelo, que lo eran antes de su transformación, desconocen el mercado, la legislación aplicable y el alcance económico de la utilización del suelo como materia prima de otros productos inmobiliarios. Sin embargo, toda esa información está en poder de los agentes, pocos, especializados en la transformación del suelo.

- ES UN MERCADO DE COMPRADORES, puesto que éstos disponen de mayor capacidad de negociación que los vendedores. La propiedad del suelo antes de ser transformado suele estar distribuida entre la ciudadanía, clase media y clase alta (vendedores), mientras que durante el proceso de desarrollo urbanístico suele ser adquirido en su mayor parte, para su transformación en suelo urbano, por promotores y constructores (compradores).

- ES UN MERCADO DE DEMANDA OLIGOPSONÍSTICO. De demanda, puesto que los compradores tienen capacidad de control sobre las condiciones de negociación de las transacciones. Además, el número de compradores es reducido, situación que puede calificarse de oligopsonio.

- MERCADO DE OFERTA FIJA. Por el lado de la oferta, es un mercado de oferta fija, en el sentido de que la cantidad que puede intercambiarse tiene un límite conocido a priori, sin que puedan crearse o producirse nuevas unidades, al menos a corto o medio plazo. Los cupos o contingentes, es decir, el número de terrenos posibles de urbanizar e incorporar a la ciudad es limitado y viene determinado por los Planes de Ordenación Urbana. El hecho de que los Planes comprendan una mayor superficie de terreno o se revisen en el tiempo en este sentido, no invalidaría la situación de oferta fija, pues al considerar la centralidad y dado que dejar huecos entre terrenos urbanizados supone un menor equipamiento, peor calidad y mayor coste de desarrollo, los usuarios finales preferirían las coronas circulares de superficie más próximas a los centros urbanos, dirigiendo la demanda de los agentes que desarrollan el suelo hacia esas zonas y, para una determinada corona o para un determinado conjunto de unidades con ciertas características mínimas, el número de elementos o unidades que lo constituyen es fijo por lo que, en una situación de demanda creciente, tarde o temprano, su disponibilidad en el mercado se agota o reduce considerablemente. La tierra es uno de los tres factores clásicos de producción, junto con el capital y el trabajo. Hay que recordar que ya la primera interpretación global del funcionamiento de la economía, la fisiócrata, de mediados del siglo XVIII, concedió una gran importancia a este factor por condicionar o ser limitativo de la producción.

- NO ES UN MERCADO EFICIENTE, ya que los precios, por las características de mercado ya señaladas, no reflejan toda la información disponible. Además, el marco legal, las posibilidades de usos y aprovechamiento, pueden variar. La dificultad para conocer esos cambios y su imprevisibilidad en la mayor parte de los casos hace que esas variaciones no se reflejen en los precios hasta una vez producidos los cambios de planificación, salvo que exista filtración de información. Puede existir uso de información privilegiada.

- ES UN MERCADO LOCAL. Es difícil la participación exterior y son pocos los agentes que intervienen teniendo su residencia situada fuera de la localidad. El aumento de agentes exteriores mejoraría la eficiencia del mercado.

- ES UN MERCADO SEGMENTADO. La diferencia de usos del suelo y el carácter local del mercado facilitan la subdivisión del mercado por grupos homogéneos de agentes de desarrollo del suelo, de compradores potenciales
.

- ES UN MERCADO POCO TRANSPARENTE en el que resulta difícil incluso comprobar la veracidad de los términos económicos en que se realizan las operaciones, siendo práctica habitual declarar precios y valores inferiores a los realmente realizados, a fin de eludir impuestos.

- ES UN MERCADO QUE RETIRA RECURSOS DEL PROCESO PRODUCTIVO. La carga impositiva que recae sobre las transacciones, I.V.A. o impuesto de transmisiones patrimoniales, según la naturaleza comercial o estrictamente privada de la operación de compraventa, desincentiva la circulación de los bienes y fomenta tanto su incremento de valor nominal al intentar el vendedor repercutir los impuestos satisfechos en el precio pagado por el comprador, como su retención por sus dueños. En este sentido, se trata de un bien natural infrautilizado. Aunque en la actualidad no llegue al extremo del pasado no debemos olvidar las críticas que recibieron los bienes en "manos muertas" y el proceso de desamortización a que dieron lugar.

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