VALOR SUELO URBANIZADO SOMETIDO A REFORMA O RENOVACIÓN RD 1492/2011

 

ARTÍCULO 25 DEL REGLAMENTO DE VALORACIONES

El valor del suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de este Reglamento si el suelo no se encuentra edificado o si la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, y de acuerdo con el artículo 23 de este Reglamento si el suelo se encuentra edificado o en curso de edificación. En este sentido, el método residual a que se refieren los artículos citados, considerará exclusivamente los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen, tal como se define en el apartado 2 del artículo 20 de este Reglamento.

Los incrementos de valor del suelo urbanizado que, en su caso, sean consecuencia de las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, resultantes de la ordenación urbana, no formarán parte del contenido económico del derecho de propiedad, por no haber sido patrimonializados y estar condicionada su materialización al ejercicio de la acción urbanizadora.

Este párrafo es consistente con la idea de no valorar expectativas. La nueva planificación que contemple una reforma o renovación no genera valor para los propietarios.

En el supuesto de que las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización resultantes de la ordenación urbana generen decrecimientos de valor en relación a la situación de origen, esos decrecimientos tan sólo serán objeto de indemnización si la alteración de la ordenación urbanística que los origina, se produce en los términos recogidos en la letra a) del artículo 35 del texto refundido de la Ley de Suelo.

Y el texto refundido indica que:

La alteración de las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización, o de las condiciones de participación de los propietarios en ella, por cambio de la ordenación territorial o urbanística o del acto o negocio de la adjudicación de dicha actividad, siempre que se produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o, transcurridos éstos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración.
Las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en la ordenación territorial o urbanística no serán indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente de la construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil.

De acuerdo con el primer párrafo del artículo 35 del texto refundido de la Ley de Suelo, existen dos supuestos en los que se genera una indemnización, valorándose la pérdida o disminución de valor que genera la nueva planificación:

1.- Cuando la alteración del planeamiento se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo.

2.- Cuando la ejecución del planeamiento anterior no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración.

El segundo párrafo del artículo 35 del texto refundido de la Ley de Suelo excluye de los dos supuestos indemnizatorios descritos a las situaciones de inmuebles fuera de ordenación (situaciones consolidades que no cumplían tampoco con el planeamiento vigente antes de la reforma o renovación)..

 

 

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