VALORACIÓN DEL SUELO RURAL RD 1492/2011

 

Se valorarán mediante la capitalización de la renta anual o potencial, la mayor de las dos (ART. 7.1 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo)

Si no hay explotación, no existe renta anual. Si no puede haberla, tampoco existe renta potencial que capitalizar. En este caso se estará a lo dispuesto en el artículo 16 del Reglamento (ART. 7.2 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo). De acuerdo con este precepto se capitalizaría la tercera parte de la renta mínima de ese ámbito territorial.

El resultado obtenido se corregirá:



- Multiplicándolo por un factor de localización (ART. 7.3 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo). El factor de localización se obtiene como producto de tres factores, con un resultado máximo de 2 (ART 23.1, letra a del Texto Refundido de la Ley de Suelo y ART. 17 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo). Los tres factores se estiman de la siguiente forma:

1. Por accesibilidad a los núcleos de población, en función al tamaño de las poblaciones cercanas situadas a menos de 4 kilómetros y las situadas entre 4 y 40 kilómetros, ponderando las primeras tres veces más que las segundas. Así, por ejemplo, ese factor u1 permite alcanzar el máximo permitido, doblar la renta capitalizada, cuando el suelo está situado a menos de 4 kilómetros de ciudades de 1.000.000 o más de habitantes (sólo Madrid y Barcelona). En una ciudad como Palma de Mallorca ese factor no sería 2, sino 1’4, mientras que en las capitales más pequeñas, como Soria y Teruel, no alcanzaría el valor 1’04. Huelga decir que este factor no añade nada, no sólo para capitales pequeñas, sino para la casi totalidad del resto de poblaciones de menor entidad (ART. 17.3 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).


2. Por accesibilidad a centros de actividad económica. En este caso, el valor máximo del parámetro u2 es de 1’6 y va disminuyendo conforme nos alejamos de dichos centros, de manera proporcional a la distancia, a razón de 1 centésima por kilómetro. Se consideran centros de actividad los centros de comunicaciones y de transporte, puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril áreas de intermodalidad, grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la explotación que se realiza en el suelo que se valora. Si no existen estos centros a menos de 60 kilómetros, este coeficiente tendrá su valor mínimo, la unidad (ART. 17.4 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).


3. Por ubicación en entornos de interés ambiental o paisajístico. El parámetro u3 tiene un valor mínimo de 1’1 y sumará una décima por cada punto de la suma del coeficiente de calidad ambiental o paisajista, hasta 2 puntos; y del coeficiente del régimen de usos y actividades diferentes a los agropecuarios y forestales, hasta 7 puntos.

Como se trata de un producto de tres factores, el valor mínimo del factor de localización vendrá dado por la terna u1=1, u2=1 y u3=1’1, cuyo producto es 1’1. Su valor máximo viene dado por la terna u1=2, u2=1’6 y u3=2, cuyo producto es 6’4, sin embargo, debido a la limitación establecida en los artículos 23 de la Ley de Suelo y 17 de su Reglamento, su valor será de 2. Por tanto, el valor máximo de 2 puede alcanzarse de diversas formas, cualquier terna cuyo producto sea igual o superior a 2. De estas ternas de factor máximo de localización, la más extrema y sugerente se produce cuando no tenemos ninguna población significativa a 40 kilómetros de distancia, ni centro de actividad económica a menos de 60 kilómetros y, sin embargo, por su ubicación en entornos de interés ambiental o paisajístico consigue que el parámetro u3=2. Además, debemos considerar que aunque los puntos que consiguen elevar este parámetro a 2 se atribuyan con criterios objetivos, estos criterios no están definidos en el Reglamento de valoraciones.

- Añadiendo el valor de edificaciones, construcciones, instalaciones, plantaciones y sembrados, cuando proceda (ART. 7.4 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).

En ningún caso se considerarán las expectativas de edificabilidad y de usos derivadas de la planificación urbanística (ART. 7.5 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo)

La renta real y potencial queda definida en el artículo 8 del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

La renta de explotación se calcula como diferencia entre ingresos y costes y, cuando esto no sea posible, teniendo en cuenta las compensaciones satisfechas por el uso del suelo más el valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al usuario (artículo 9 del Reglamento).

El Reglamento de valoraciones considera tres clases de explotaciones rurales:

1/ Las explotaciones agropecuarias y forestales.

2/ Explotaciones extractivas.

3/ Explotaciones comerciales, industriales, de servicios y otras dedicadas a las finalidades que se especifican en el Reglamento de valoraciones (artículo 10 del Reglamento).

Con carácter general el horizonte temporal manejado para la capitalización de las rentas es ilimitado, considerando la permanencia indefinida del suelo rural. Estamos ante rentas perpetua (artículo 11 del Reglamento de valoraciones). La consideración de rentas variables y ciclos temporales se realiza en los artículos 13, 14 y 15 del Reglamento de valoraciones relativos a la capitalización de rentas de explotaciones agropecuarias y forestales, explotaciones extractivas y explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural, respectivamente.

Pero ¿A qué tasa de interés se descuentan las rentas que se capitalizan? Es decir, ¿Cuál es el tipo de interés al que se realiza la capitalización? La respuesta, sin duda compleja, la da el artículo 12 del Reglamento de valoraciones.

De acuerdo con lo establecido en la disposición adicional séptima del Texto Refundido esta tasa es la publicada por el Banco de España en el mercado secundario para los bonos del Estado a tres años. La misma disposición añade en un segundo párrafo que por circunstancias excepcionales podrá modificarse en función de los tipos de cultivo en la Ley de Presupuestos. Esta facultad, se utiliza no en la Ley de Presupuestos, sino en el RD que aprueba el Reglamento, con carácter general, estableciendo unas diferencias correctoras equivalentes a un factor de corrección mucho más amplio que el factor de localización establecido en la Ley. El sentido del tipo de capitalización obedece a un principio muy sencillo de entender por cualquier persona ajena a la economía: mil euros de hoy valen más que mil euros el año que viene. Dicho de otra forma, si a una persona racional se le regalan mil euros, ésta preferirá siempre recibirlos ahora y no el año que viene, toda vez que en caso de no necesitarlos hasta el próximo año, los depositará en una entidad bancaria y recibirá en la fecha en que los precisa, los mil euros con sus intereses. Examinando el anexo I, vemos que el euro de renta futura procedente de olivar, vale más que el de viñedos y éste más que hortalizas al aire libre, por citar algunos ejemplos. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 12.1, letra c, la renta procedente de actividades extractivas puede llegar a capitalizarse a una tasa hasta 8 puntos porcentuales superior a la básica. Es decir, que la discriminación entre las producciones mejor y peor consideradas por el Reglamento puede llegar a ser bastante amplia. Así, por ejemplo, supongamos que el bono a tres años cotiza en el mercado secundario al 2% en el momento de realizar la valoración.

Tipo aplicable al cultivo en prados de secano: 0’02 x 0’38 = 0’0076 (en tantos por uno)
Tipo aplicable a una buena cantera (máximo): 0’02 + 0’08 = 0’1

Si aplicamos estos tipos en la capitalización de una renta constante perpetua, vemos que la renta procedente de la cantera arrojará un resultado de capitalización de 13’15 veces inferior a otras de igual cuantía procedente del cultivo. Dicho de otra forma, cada euro procedente del cultivo se valorará 13’15 veces más que el procedente de la cantera. El resultado es una especie de igualación del valor de suelos con rentas desiguales. Podríamos decir, a la vista de ésto, que no sólo no se valoran las expectativas urbanísticas, tampoco se valoran las diferencias de rendimientos, puesto que se corrigen con factores un tanto artificiales.

Finalmente, la valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones se realiza de acuerdo con lo señalado en el artículo 18 del Reglamento, sin que quepa señalar nada relevante, salvo el error tipográfico cometido con el signo menos que figura en el interior del paréntesis de la primera fórmula (VR-VF) que, evidentemente se refiere a las V’s y no al subíndice R. También cabe señalar la exigua explicación que se hace del factor corrector C de la segunda fórmula.

 

 

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