VALORACIÓN DEL SUELO RURAL RD 1492/2011

 

1. En el caso de la capital del Estado, da lo mismo que la finca rústica esté a cualquier distancia de las señaladas, entre cero y 40 kilómetros, una menor distancia no implica un mayor valor de territorio, el resultado siempre es 2 para dicho coeficiente. Esto contrata profundamente con las previsiones obtenidas con modelos gravitatorios para estimar la localización espacial de actividades utilizados para calcular los flujos de transporte, localización de equipamientos, turismo, movimientos migratorios, localización industrial y, en general, para explicar cualquier localización de actividades humanas en el espacio. De acuerdo con estos modelos, la atracción del lugar es inversamente proporcional al cuadrado de la distancia, por lo que una finca rústica ubicada a 1 km de Madrid tiene 1600 veces más atractivo (¿valor?) que otra similar ubicada a 40 kilómetros.

2. Aplicando los modelos gravitatorios, un suelo rural situado a 1 kilómetro de Soria tiene tanto poder competitivo para la localización de actividades humanas como otro similar situado a 9'092 kilómetros de Madrid. Si comparamos este suelo con otro situado a 40 kilómetros de Madrid, el primero tiene un poder de atracción 19'3 veces superior al segundo. Sin embargo, de acuerdo con el artículo 17.3 del Reglamento, el primero tendría un factor de localización de 1'04 (a 1 kilómetro de Soria, considerando una población de 39.542 habitantes), mientras que el segundo tendría un factor de 2 (a un centímetro menos de 40 kilómetros de Madrid).


 

3. El suelo rural situado a 1 kilómetro de Albacete, 164.322 habitantes, tiene tanto atractivo como otro situado a sólo 4'46 kilómetros de Madrid, de acuerdo con los modelos gravitatorios, dado que el situado a 1 kilómetro de Albacete está sujeto a la presión y demanda de 164.422 habitantes equivalente a la que ejercen los 3.273.006 habitantes de Madrid sobre otro similar situado a 4'46 kilómetros. El Decreto de valoraciones asigna un factor de 1'16 en el caso de Albacete y de 2 en el caso de Madrid. Es decir, para dos fincas equivalentes en términos gravitacionales asigna un plusvalor del 16% en el primer caso, mientras que asigna un plusvalor del 100% en el segundo.

4. En el caso de Madrid se asigna, como se ha visto, un factor de localización de 2 para cualquier suelo rural situado a menos de 40 kilómetros. En el caso de Barcelona, 1.619.337 habitantes, también se asigna 2 al suelo rural situado a menos de 4 kilómetros de distancia. Sin embargo, el situado a menos de 40 kilómetros y a cuatro o más de distancia, sólo tiene un factor de localización de 1'54. Es decir, el suelo rural situado a 4 kilómetros de Barcelona tiene un factor de localización de 1,54, en tanto que el situado a algo menos de 40 kilómetros de Madrid tiiene un factor de localización de 2.

En términos del modelo gravitacional el suelo rural a 4 kilómetros de Barcelona tendría una ponderación de 1.619.337/16 = 101208,5625, mientras que el situado a casi 40 kilómetros de Madrid tendría una ponderación de 3.273.006/1600 = 2045,62875. Es decir, ese suelo rural de Barcelona tendría un atractivo (¿valor?) casi 50 veces superior al de Madrid. La conclusión del modelo gravitacional es más acorde con el sentido común que el resultado que se obtiene aplicando el Reglamento de Valoraciones.

5. El Reglamento de valoraciones, al considerar la distancia, no está valorando la accesibilidad propiamente dicha, ya que ésta debería hacerse en función de los tiempos de transporte o desplazamiento, toda vez que, por un lado, no todas las vías de comunicación presentan la misma velocidad y, por otro, la distancia medida en línea recta o a "vuelo de pájaro" puede ser muy inferior a la distancia real a recorrer utilizando las vías de comunicación existentes. Además, éstas varían con el transcurso del tiempo con el desarrollo de nuevas infraestructuras de transporte que modulan el territorio variando los grados de accesibilidad existentes con anterioridad.

6. El Reglamento de valoraciones tampoco indica el punto origen desde el que deben medirse las distancias, si es el centro geométrico del núcleo de población, punto kilométrico cero, o su frontera externa. En el primer caso se originan dos distorsiones importantes:
a/ La distancia de un determinado suelo permanecería invariable en el tiempo, ignorando el crecimiento de la ciudad e incluso la fagocitación de ese suelo por la ciudad.
b/ En las grandes poblaciones la distancia de 4 kilómetros al punto cero de la ciudad está incluida en el casco urbano con lo que no puede existir suelo rural a esa distancia.
La consideración de estas dos anomalías puede llevar a interpretar como punto de origen de la medición de las distancias el perímetro urbano de los núcleos de población y no el punto kilométrico cero del mismo.

 

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