VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO RD 1492/2011

 

Hay que distinguir los siguientes supuestos de valoración (19 Reglamento Valoraciones, RV):

1. Suelo urbanizado no edificado, edificado o en curso de ser edificado ilegalmente o con edificaciones en ruina (5 y 22 RV).

2. Suelo urbanizado edificado o en curso de edificación (23 y 24 RV).

3. Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación de la urbanización (25 RV).

4. Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación (26 RV).

5. Suelo en transformación urbanística en régimen de equidistribución de beneficios y cargas, de acuerdo con el artículo 21.1, letra a del Texto Refundido de la Ley de Suelo (27 RV).

El artículo 20 del RV concreta como se determina el uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración. También indica que debe entenderse por “ámbito espacial homogéneo”.

El artículo 21 del RV especifica la fórmula que debe utilizarse para obtener la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo. La fórmula descrita es la media de las edificabilidades de las distintas parcelas, ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas, como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos.

El punto de partida para la valoración del suelo es el método residual estático expuesto en la norma 16 del REAL DECRETO 1020/1993 aplicable a las valoraciones catastrales.

Vv = 1’40 [Vr + Vc] Fl

Y sustituyendo 1’40 Fl por K

Vv = K [Vr + Vc]

De donde despejamos Vr

 

 

Vv

 
Vr = --- - Vc
  K  
 

Y cambiando de nomenclatura Vr por VRS llegamos a la fórmula empleada por el artículo 22 y siguientes del Reglamento de valoraciones.

La norma catastral establece unos valores máximos y mínimos para Fl de 1’2857 y 0’7143 que, multiplicados por 1’40, nos darían los límites para K, de acuerdo con la normativa catastral de 1993. Estos valores son 1,7998 y 1’00002. El Reglamento reduce esos límites de variación de K a 1’50 y 1’20, respectivamente.

Realizar un cálculo utilizando esta fórmula.


 

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