Métodos de valoración de bienes inmuebles

Inmuebles

Los inmuebles pueden valorarse siguiendo  distintos métodos. Sus diferencias se abordan en este apartado.

Su contenido permite conocer las variables que inciden en el valor del suelo estimado de acuerdo con distintos métodos de valoración.

Métodos de valoración

  1. Método residual estático. Utiliza el menor número de parámetros posible para estimar el valor residual del suelo.

  2. Método residual dinámico. Introduce la consideración de los tipos de interés, la evolución esperada de los precios en el mercado inmobiliario y la evolución esperada del índice general de precios al consumo.

  3. Método de capitalización. El valor de todas las rentas esperadas actualizadas de acuerdo con la tasa de interés.

  4. Método de comparación. La obtención del valor se consigue por comparación con inmuebles similares.

  5. Método del beneficio. El beneficio obtenido depende no sólo de las rentas obtenidas, sino también de la evolución del precio del activo.

  6. Método de costes. Sumando todos los costes que intervienen en la obtención del producto final.
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  7. Método del Valor Actual Neto (VAN). El valor de todas las rentas, gastos e inversiones realizadas, actualizadas con la tasa de interés.

    Bienes inmuebles. Métodos de valoración
    Valoración de inmuebles

Tasa interna de rendimiento (TIR)

Además, se utiliza el cálculo de la tasa interna de rendimiento (TIR) como forma de comparar o evaluar diferentes proyectos inmobiliarios.

Compra frente alquiler

También podrá compararse la alternativa del alquiler del inmueble frente a la compra. 

Derecho de Superficie

Una alternativa a la adquisición del suelo en propiedad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario es el derecho de superficie. Su valoración puede realizarse basándose en los métodos de valoración del suelo. Por ello, se facilita el cálculo de la contraprestación económica al derecho de superficie.

Convenios Urbanísticos

Los convenios urbanísticos permiten la recalificación del suelo para desarrollar determinados proyectos a cambio de compensaciones económicas. También pueden ser objeto de evaluación a fin de conservar el equilibrio entre los cambios de valor producidos por la alteración del uso o aprovechamiento del suelo y las compensaciones económicas que se devengan. En conclusión, se trata de mantener un balance justo entre el interés público y el interés privado.