Valor residual del Suelo. Estimación utilizando el método residual estático

Valor residual del suelo

El método residual estático permite estimar el valor del suelo. El valor del suelo depende del precio de lo que se puede  hacer en él.  El precio de una finca agrícola estará en función del valor de lo que pueda producir. Su valor será más elevado cuanto más intensiva sea su utilización.

Una parcela destinada a uso residencial tendrá más valor que un suelo agrícola. Sin embargo, mostrará grandes diferencias entre terrenos diferentes. No es lo mismo un suelo residencial para vivienda aislada que otro para bloques de viviendas. También influye su situación y entorno. Es diferente si está situado en el centro o en el extrarradio, en un barrio degradado o no.

El desarrollo urbanístico posible condiciona el valor residual del suelo
Desarrollos urbanísticos

El valor del suelo dependerá del precio final que alcance en el mercado la construcción sobre el mismo. Lo mismo ocurre cuando hablamos de suelos destinados a usos de actividades económicas o industriales. No será igual un comercio bien situado, con un gran número de visitas potenciales, que otro que no lo esté. Tampoco es indiferente la situación de un centro logístico de distribución. Para sus propietarios, primarán los accesos disponibles y la cercanía a los puntos finales de destino de las mercancías y productos. Es el valor del producto final potencialmente alcanzable lo que determina el valor del suelo que, a su vez, condiciona el precio de mercado.

Las construcciones y usos que pueden darse sobre el suelo vienen definidos por la normativa urbanística. Se trata de un requisito sine a qua non. La legislación urbanística define lo que se puede o no realizar sobre el suelo, siendo preciso acudir al contenido de los Planes Generales de Ordenación Urbana y sus instrumentos de desarrollo.

El valor de dichas construcciones y usos depende del mercado y oscilará siguiendo los ciclos de la actividad económica. El mercado nunca es una fotografía estática, está en movimiento continuo que sigue, en líneas generales, a los ciclos económicos en los que se percibe un fondo o valor inferior al final de la crisis y una cima o valor superior al final del periodo de auge.

A ese valor deben deducirse los costes de urbanización y construcción y lo que queda (RESTO O RESIDUO) es el valor residual del suelo obtenido por el método residual estático.