Restricciones aplicables a todos los usos

Hay una serie de restricciones que se aplican en todo el Sector, con independencia del uso del suelo.

Restricciones a la tipología de la construcción.

Edificación exenta en parcela mediana o grande. En consecuencia, los edificios deben estar aislados, sin contacto físico con otras edificaciones.

Edificabilidad

La asignada en su Cédula Urbanística para cada parcela. La edificabilidad viene dada por una ratio que indica los metros cuadrados construidos por cada metro cuadrado de superficie. Es un valor máximo. Las construcciones realizadas deben arrojar una ratio igual o inferior a la edificabilidad.

Edificabilidad máxima o coeficiente de edificabilidad

  1. Se entiende por edificabilidad la relación entre la superficie máxima edificable y la superficie neta de la parcela.

  2. La edificabilidad se puede definir por la aplicación de un determinado coeficiente de edificabilidad, que expresa cuantitativamente dicha relación entre superficie edificable y parcela neta, o por la aplicación de las condiciones de posición, ocupación y altura que establezcan las normas zonales correspondientes.

  3. Cuando para una determinada zona se expliciten ambos parámetros, la edificabilidad que se aplique será la menor de las dos.

Cómputo de la superficie edificada

  1. Se entiende por superficie construida o edificada la delimitada por las líneas exteriores de cada una de las plantas que tengan un uso posible. La superficie edificada total de un edificio es la suma de las de cada una de las plantas que lo componen.

  2. Sin perjuicio de lo anterior, para su comparación con la superficie edificable máxima resultante del apartado anterior, no computarán las superficies construidas siguientes:


    a) Sótano o semisótano

    La de las plantas sótano o semisótano (o parte de las mismas), destinada a garaje o instalaciones al servicio del edificio o de alguno de sus componentes privativos. En el uso hotelero, se consideran instalaciones al servicio del edificio aquellas vinculadas a la prestación de servicios propios del establecimiento, tales como gimnasio, spa, comedores, sala de convenciones, vestuarios, aseos, o similares. Para que tales superficies no computen la cara inferior de su forjado de techo no podrá sobrepasar en ningún punto 1,00 metro de altura la rasante oficial o (en su defecto o en casos de retranqueo) la cota natural del terreno contacto con el edificio. El forjado de sótano no podrá elevarse en caso de pasaje público.

    b) Soportales

    Los soportales y plantas bajas de uso público previstos por el planeamiento, situadas sobre rasante.

    c) Pasajes

    Los pasajes de acceso a espacios libres públicos, previstos por el planeamiento.

    d) Plantas bajas porticadas

    Las plantas bajas porticadas de uso público, excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas.

    e) Patios

    Los patios de parcela y los interiores no cubiertos.

    f) Instalaciones bajo cubierta

    La superficie bajo cubierta y su acceso, si está destinada a depósitos, trasteros u otras instalaciones generales del edificio.

    g) Instalaciones por encima de cornisa

    Los elementos autorizados por encima de la altura de cornisa destinados a instalaciones generales, sí como los torreones y su acceso, excepto áticos y sobreáticos.

    h) Huecos de ascensores

    Los huecos de aparatos elevadores.

    i) Balcones

    Los balcones, voladizos y cuerpos volados abiertos autorizados en las ordenanzas particulares, y siempre que no superen el 10% de la superficie construida cerrada de la vivienda, computarán al 50%, independientemente de que los vuelos estén abiertos por uno, dos o tres de sus lados. Si superan el 10%, computarán al 100% en lo que excedan de dicho 10%. Los balcones o terrazas abiertas en su parte superior no computarán como superficie edificable.

    j) Pérgolas

    Las pérgolas o porches cubiertos en su parte superior no computarán como superficie construida siempre que estén abiertos en todos sus lados y no superen el 10% de la superficie construida cerrada de la vivienda. En lo que excedan del indicado porcentaje, computarán al 50%. Se entenderá que están abiertos en su parte superior aun cuando incorporen elementos que no supongan la cubrición total del espacio que ocupen.

Ocupación

Máxima de un 60% de la superficie de la parcela. La proyección de la construcción sobre el suelo deberá ser del 60% como máximo de la superficie de la parcela. El 40% restante estrá libre de construcciones.

Ocupación según Normas Urbanísticas

Las condiciones de edificación obedecen a las siguientes definiciones:

a) Superficie ocupada: es la comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los planos más salientes del edificio (incluyendo los paramentos verticales de los vuelos abiertos o cerrados que pudieran existir) sobre el plano horizontal, descontando en su caso los patios de uso colectivo si no están edificados en planta baja.

b) Coeficiente de ocupación es la relación entre la superficie ocupable por un edificio y la superficie neta de la parcela correspondiente. Se establecerá en su caso como ocupación máxima, salvo que de las condiciones de posición se deduzca una ocupación menor.

Altura

La precisa según el uso concreto. Máxima de 12 plantas.

Parcela mínima

500 metros cuadrados. Las parcelas de dimensión superior podrán ser objeto de segregación en otras parcelas.

Separación a linderos privados sobre rasante

Un cuarto de la altura y mínimo de 3 metros, salvo acuerdo entre las partes y previa ordenación volumétrica por Estudio de Detalle o Proyecto de Obras simultáneo que dé solución adecuada a la colindancia de la edificación. Bajo rasante 1,5 metros.

Separación a calle mínima de 5 metros

No obstante y en base a las mediciones de ruidos se establecen en determinadas manzanas especificadas en los Planos de Ordenación, el retranqueo necesario para evitar las isófonas de ruido no toleradas. Esto afecta a las manzanas colindantes con el vial que discurre de Sur a Norte y que, finalmente, cruza la A-7. En estos casos se establece un retranqueo mínimo de 16 metros para los usos de equipamiento docente, cultural y sanitario, así como para el uso residencial público.

La normativa urbanística contempla restricciones a la construcción sobre terreno en Murcia situado en el Parque de Actividad Económica Norte
Restricciones a la edificación

Las dos últimas contemplan los retranqueos a calles y linderos. En Wikipedia se define retranqueo como la “ubicación de un edificio o parte de él por detrás de una línea trazada a una cierta distancia de una calle u otras partes del edificio”.

Situación del terreno

Normas Urbanísticas del Plan General de Murcia.